Статистическая характеристика рынка жилья

Например, фактор экономического роста в экономике, выражающийся в росте доходов населения  и изменении демографической  ситуации, приводит к увеличению спроса на жилищные услуги, что, в свою очередь, влияет на поэтапное изменение всех параметром системы. Экономический спад приводит к обратному поведению всех параметров.

Внешним фактором, влияющим на поведение системы, в частности  на рынок жилья, может быть уровень доходности вложений. При увеличении доходности вложений в другие сферы экономики отдача от жилищного фонда становится ниже. При снижении уровня доходности в других сферах доходы от недвижимости становятся для инвесторов более привлекательными. На поведение инвесторов влияют также изменения в государственной налоговой политике в отношении недвижимости, риски от вложений в жилье. Расширению спроса на жилье как объект собственности способствует снижение процентной ставки по долгосрочным кредитам, и наоборот, увеличение этой ставки приводит к сужению спроса на объекты жилищного фонда и падению объемов строительства.

Увеличение спроса на жилье как предмет собственности  и спроса на жилищные услуги ведут  к повышению цен на жилье, объемов  строительства и жилищного фонда при вероятностном снижении квартирной платы.

Еще одним внешним  фактором, оказывающим влияние на состояние рынка жилья, является изменение условий жилищного  строительства. Ограничение доступности  и высокие ставки по краткосрочным  кредитам под строительство приводят к увеличению затрат на строительство и снижению объемов при падении нормы прибыли. Увеличение затрат на строительство и сокращает прибыльность проектов ужесточение местных правил зонирования строительства. На объемы строительства влияют также факторы землепользования, ограничения и повышения цен на земельные участки под строительство жилых  объектов. Сокращение объемов строительства приводит к уменьшению предложения жилищного фонда, росту уровня квартирной платы и, в итоге, к увеличению цен на жилье.

Таким образом, можно  сделать вывод, что на соотношение  спроса и предложения на рынке  недвижимости влияет целый ряд факторов. Состояние жилищного рынка характеризуется  значениями его основных параметров, изменяющихся под воздействием внутренних и внешних факторов и образующих устойчивые соотношения (пропорции). Внутренние факторы представляют собой направленный совокупный результат деятельности различных экономических субъектов на жилищном рынке. Внешние факторы представляют собой результат взаимодействия субъектов жилищного рынка с другими секторами экономики и влияния государственного регулирования.

2. Состояние жилищного рынка в России.

Для того, чтобы определить основные проблемы жилищного рынка  России, необходимо, прежде всего проанализировать основные параметры жилищного рынка, определить установившиеся между ними соотношения и их характерные особенности. По результатам анализа выявить имеющиеся на рынке деформации, выделить те существующие факторы, которые могут в нужном направлении изменить требуемые параметры и их соотношение.

 

2.1. Динамика объема работ, выполненных  по виду деятельности «Строительство»  в г. Самара.

 

В 2009 году наблюдается значительная интенсификация работ в сфере жилищного строительства (рост более чем на 12%). Объем ввода жилых площадей составил около 48,9 млн. кв. м, то есть немногим менее 80% от показателя 1990 г. При этом ожидания такого же успеха в 2008 г. Были неоправданны, так как всплеск строительных работ произошел из-за существенного роста цен на жилье, в результате которого строители в максимально короткие сроки ввели в эксплуатацию большой объем жилых помещений, ввод которых планировался на более поздний срок.

Объемы жилищного строительства  в 1990-2007 гг.

Рост цен привел к  сокращению объема спроса: при существующем на тот момент уровне цен сложно было ожидать большого объема покупок жилья. Соответственно, предложение увеличивалось не слишком существенно – прогнозируемый рост объема ввода жилых помещений составил около 6%.

Из-за специфики деятельности в строительстве объем работ в течение года распределения неравномерно и носит выраженный сезонный характер – существенное сокращение деятельности приходится на январь (что особенно заметно с 2006г. когда в России официально объявлены новогодние каникулы). В весенние месяцы в строительной сфере происходит интенсификация деятельности, большой объем работ приходится на лето.

В осенние месяцы(октябрь, ноябрь) темпы роста строительного  сектора несколько сокращаются. В последние годы значительная интенсификация деятельности замечена в декабре. Это связано как с совершенствованием самих технологий, позволяющих вести строительство и в зимний период, так и с необходимостью ввода максимального числа объектов перед новогодними праздниками (в России, начиная с января, по всей стране наблюдается замедление деловой активности, что существенно сокращает денежные потоки и уменьшает объем платежеспособного спроса).

Основной объем ввода  жилья в России приходится на ее западную часть – Центральный  и Приволжский федеральные округа (32,3 и 21,2% соответственно). При этом, если в 1990г. данные районы имели примерно равные позиции по объему ввода в эксплуатацию жилых помещений, то на сегодняшний день Центральный федеральный округ прочно занимает лидирующие. В течение исследуемого периода интенсификация строительства произошла в Южном федеральном округе. По остальным регионам, в особенности расположенным в восточной части страны, произошла существенная утрата позиций – доля Дальневосточного федерального округа сократилась почти в 3 раза, Сибирского – более чем на 6%.

Строительство в Самаре достаточно интенсивно, и стабильно. Но часто встречается такой момент, как «замораживание» строительства. Некоторые жилые комплексы просрочили сроки сдачи на 2-3 года, некоторые  даже на 10 лет.

Чтобы лучше и более подробно посмотреть данные о строительстве в Самаре за последние 2 года, воспользуемся таблицей ниже.

Динамика объема работ, выполненных по виду деятельности "Строительство".

 

	Млн. рублей	В % к
		Предыдущему году	Соответствующему периоду предыдущего года
2009 год
Январь	2317,4	28,0	89,5
Февраль	1965,8	85,5	88,6
Март	2139,6	107,3	67,4
I квартал	6422,8	х	80,5
Апрель	2825,3	132,4	71,5
Май	2756,5	98,2	60,2
Июнь	3273,0	119,0	72,3
II квартал	8854,8	х	67,7
Июль	3080,1	95,1	61,5
Август	3603,4	117,7	69,9
Сентябрь	3579,5	99,8	67,2
III квартал	10263,0	х	66,2
Октябрь	4810,4	133,9	79,2
Ноябрь	4599,1	95,0	94,1
Декабрь	6229,1	136,3	78,6
IV квартал	15638,6	х	83,0
Год	41179,2	х	72,8
2010 год
Январь	1511,7	24,3	62,8
Февраль	1485,7	97,9	70,4
Март	2283,7	152,5	102,7
I квартал	5281,1	х	78,0
Апрель	2631,4	144,3	87,5
Май	2865,1	110,0	98,0
Июнь	4733,7	165,6	125,5
II квартал	10230,2	х	105,4
Июль	4824,0	100,3	144,4
Август	4709,5	96,9	118,8
Сентябрь	5435,4	114,8	139,3
III квартал	14968,8	х	133,7
Октябрь	4259,1	77,9	81,1
Январь-октябрь	34739,2	х	106,0

 

Проведя некоторые расчеты  и пользуясь такими формулами  как:

Абсолютный прирост. Его  применяют для выражения абсолютной скорости роста (снижения) уровня динамики. Его величина определяется как разность двух сравниваемых уровней. Она исчисляется по формуле:

∆ц = yi – y i-1              или             ∆б=yi – y0

1. Темп роста. Интенсивность изменения уровней ряда динамика оценивается отношением текущего уровня к предыдущему или базисному, которое всегда представляет  собой положительное число. Он выражается в процентах. Исчисляется по формуле:

Тр = * 100

2. Темп прироста. Используется для выражения изменения величины абсолютного прироста уровней ряда динамики в относительных величинах. Исчисляется по формуле:

 Тпр = * 100       или        Тпр = * 100

3. Абсолютное значение одного процента прироста. Определяется как результат деления прироста на соответствующий темп прироста, выраженный в процентах. Исчисляется по формуле:

│%│=                   или          │%│= 0,01* yi-1

Используя эти формулы, можно проанализировать таблицу  данную выше и составить динамику объема работ, выполненных по виду деятельности «Строительство» за 2009 и 2010 года.

Динамика объема работ, выполненных по виду деятельности «Строительство» за 2009 год.

Месяцы	Млн. рублей	Абсолют. приросты		Темпы роста		Темпы прироста		Абсолютное значение 1% прироста
		с пред. мес.	с нач. года	с пред. месс.	с нач. года	с пред. мес	с нач. года
А	1	2	3	4	5	6	7	8
Январь	2317,4	-	-	-	100,0	-	-	-
Февраль	1965,8	-351,6	-351,6	84,8	84,8	-15,2	-15,2	19,6
Март	2139,6	173,8	-177,8	108,8	92,3	8,8	-7,7	21,3
Апрель	2825,3	685,7	507,9	132,0	121,9	32,0	21,9	28,2
Май	2765,5	-59,8	448,1	97,9	119,3	-2,1	19,3	27,6
Июнь	3273,0	507,5	955,6	118,4	141,2	18,4	41,2	32,7
Июль	3080,1	-192,9	762,7	94,1	132,9	-5,9	32,9	30,8
Август	3603,4	523,3	1286	117,0	155,5	17,0	55,5	36,0
Сентябрь	3579,5	-23,9	1262,1	99,3	154,5	-0,7	54,5	35,7
Октябрь	4810,4	1230,9	2493	134,4	207,6	34,4	107,6	48,1
Ноябрь	4599,1	-211,3	2281,7	95,6	198,5	-4,4	98,5	45,9
Декабрь	6229,1	1630	3911,7	135,4	268,8	35,4	168,8	62,2
Итого	14851188,2

 

Покажем пример, как были проведены вычисления. Для начала в таблице нам надо заполнить  графу «Абсолютный прирост». Используя наши числа, получаем:

∆ц = yi – yi-1 = 1965.8-2317.4 = -351,6

∆б = yi-y0 =2139.6-2317,4 = -177,8    и так далее заполняем таблицу.

Заполняем вторую графу  «Темпы роста», используя нашу исходную таблицу:

Тр = * 100 = 1965,8 : 2317,4 * 100 = 84,8

Тр = * 100 = 2139.6 : 2317,4 * 100 = 92,3 и так далее заполняем таблицу.

Заполняем третью графу  «Темпы прироста», используя исходную таблицу:

Тпр = = 100,0 – 84,2 = -15,2

Тпр = = 100,0 – 92,3 = -7,7  и так далее заполняем таблицу.

Заполняем четвертую  графу «Абсолютное значение 1% прироста», используя исходную таблицу:

│%│= = 0,01 * 1965,8 = 19,6 и так далее заполняем таблицу.

Например, абсолютное уменьшение за февраль по сравнению с январем составило – 351,6 а по сравнению с базисным январем, в марте составил -177,8. Также мы можем проследить, что к лету разрыв между месяцами не только уменьшается, но и увеличивается во много раз.

Используя показатель темп роста, мы можем увидеть, что по сравнению с декабрем  темп роста января составил 268,8 %.

Темп прироста в нашем  случае показывает насколько объем  работ, выполненных в декабре  увеличился по сравнению, например с  базисным месяцем.  Он составил 168,8 %.

Такие же операции над  числами надо произвести и с показателями 2010 года. Показатели и их характеристика будет похожа, различие составит лишь в числах и их значениях.

Динамика объема работ, выполненных по виду деятельности «Строительство» за 2010 год.

Месяцы	Млн. рублей	Абсолют. приросты		Темпы роста		Темпы прироста		Абсолютное значение 1% прироста
		с пред. мес.	с нач. года	с пред. мес.	с нач. года	с пред. мес.	с нач. года
А	1	2	3	4	5	6	7	8
Январь	1517,7	-	-	-	100,0	-	-	-
Февраль	1485,7	-26	-26	98,3	98,3	-1,7	-1,7	15,1
Март	2283,7	798	772	153,7	345,2	53,7	245,2	14,8
Апрель	2631,4	3477	1119,7	0,04	115,2	-0,96	15,2	22,8
Май	2865,1	2337	1353,4	18,0	108,9	-82,0	8,9	26,3
Июнь	4733,7	1868,6	3222	165,2	165,2	65,2	65,2	28,6
Июль	4824,0	90,9	3312,3	101,0	102,0	2,0	2,0	47,3
Август	4709,5	-114,5	3197,8	97,6	97,6	-2,4	-2,4	48,2
сентябрь	5435,4	725,9	3923,7	115,4	359,6	15,4	259,6	47,0
октябрь	4259,1	-1176,3	2747,4	78,4	281,7	-21,6	181,7	54,3
Итого	34739,2