Основные положения закона РФ «Об оценочной деятельности РФ. Отчет по оценке»

1. Кодекс  этики, ручательства оценщика, ограничительные  условия и сделанные допущения.

  
Профессиональные  нормы оценки — это стандарты профессиональной практики оценки, разрабатываемые профессиональными организациями и государством для контроля за деятельностью своих членов. Знание стандартов позволяет оценщикам использовать единую терминологию, понятийный аппарат и методики оценки. 
        Для проведения профессиональной оценки имущества оценщикам необходимо руководствоваться определенными правилами и использовать специальную для данной области деятельности терминологию, что в совокупности представляет собой своеобразный профессиональный «инструмент» оценщика. Данное обстоятельство ясно осознавали разработчики Международных стандартов оценки, поэтому одной из задач Международных стандартов является обеспечение оценщиков определенным набором средств по проведению оценки имущества. С такой точки зрения Международные стандарты оценки представляют собой весьма значительный документ.  Ныне,  четыре действующих стандарта оценки имущества определяют 16 базовых видов стоимости, более 30 специальных терминов; 27 статей стандартов посвящены правилам раскрытия оценщиками информации о произведенной оценке и корректному составлению итоговых отчетов; около 60 положений стандартов содержат подробные правила, устанавливающие, какой вид стоимости и соответствующий ему метод вычисления данного вида стоимости следует применять оценщикам при оценке различных имущественных активов. Устанавливаемые стандартами правила представляют собой систему взаимосвязанных норм, которая определяется в первую очередь структурой построения норм каждого из стандартов. ⁴

 Как было отмечено выше, Международные стандарты оценки, являясь стандартами профессиональной деятельности по проведению оценки имущества, регламентируют поведение оценщиков. По существу МСО подпадают под определение кодексов поведения, приведенное И.С. Зыкиным, который отмечает, что кодексы поведения направлены на установление стандартов поведения в определенной области профессиональной деятельности. В каждом из четырех действующих в настоящее время стандартов оценки МСО содержится раздел 5 «Требования стандартов», где подробно регламентируются действия оценщика, начиная с момента принятия им на себя обязательств по проведению оценки и завершая составлением отчета о результатах оценки.

  Помимо этого, задача Международных стандартов оценки как кодекса поведения состоит в оказании помощи оценщикам и ответе на те вопросы стандартов поведения, на которые не отвечают национальные стандарты оценки. Так, в публикациях Международного комитета по стандартам оценки часто употребляется следующая формулировка: «Комитет уведомляет о том, что любое несоблюдение оценщиками рекомендаций, установленных Международными стандартами оценки, может привести к коммерческим или правовым санкциям. И наоборот, соответствие стандартам может стать частью имеющего силу аргумента защиты оценщика, который будет значим в случае судебного иска о вмененной небрежности, поданного клиентом». 
Таким образом, Международные стандарты оценки в части тех положений, которые направлены на регулирование поведения оценщиков, могут рассматриваться как «кодекс поведения» оценщика. 
Работа в области стандартизации оценочной деятельности саморегулируемых организаций сегодня гарантирует появление таких стандартов, как стандарты профессиональной этики оценщика (РОО). В стандарте РОО излагаются требования к сертификату оценки. 
На основе полного Отчета об оценке может быть оформлен сертификат оценки, который по содержанию является кратким изложением основных положений полного отчета об оценке и должен содержать, как минимум, следующие позиции: 
     - цель, база и дата оценки; 
     - идентификация объекта оценки и оцениваемых прав; 
    - основные предпосылки, допущения и ограничения; 
      - дата, объем и основные результаты технического освидетельствования и экологической экспертизы; 
      - описание применяемых методик оценки; 
      - результаты оценки; 
      - ответственность оценщика перед клиентом и третьими лицами; 
      - ссылка на применяемые стандарты; 
      - перечень условий, допускающих публикацию результатов оценки и ссылку на них; 
      -  условия конфиденциальности; 
      - заявление о статусе оценщика и ссылка на используемые стандарты.

 В отчете, помимо ограничивающих условий, могут быть указаны допущения – утверждения, сделанные оценщиком в процессе оценки на основе его профессионального мнения, но не подкрепленные фактическими данными.⁵

 Неотъемлемой  частью отчета об оценке являются следующие  допущения и ограничительные условия:

 Настоящий отчет  достоверен лишь в полном объеме и лишь в указанных в нем целях.

 Оценщик не несет  ответственности за юридическое  описание прав оцениваемой собственности  или за вопросы, связанные с рассмотрением  прав собственности. Право оцениваемой  собственности считается достоверным. Оцениваемая собственность считается свободной от каких-либо претензий или ограничений, кроме оговоренных в отчете.

 Оценщик предполагает отсутствие каких-либо скрытых факторов, могущих повлиять на оценку и не несет ответственности за наличии  таких скрытых факторов, ни за необходимость выявления таковых.

      Сведения, полученные оценщиком и содержащиеся в данном отчете считаются достоверными. Однако оценщик не может гарантировать абсолютную точность информации, поэтому для всех сведений указывается источник информации.

 Ни заказчик, ни оценщик не могут использовать данный отчет иначе, чем это предусмотрено договором на оценку. 
От оценщика не требуется появляться в суде или свидетельствовать иным способом по поводу произведенной оценки, иначе как по официальному вызову суда.

 Мнение оценщика относительно рыночной стоимости объекта оценки действительно только на дату оценки. Оценщик не принимает на себя никакой ответственности за  изменение экономических, юридических и иных факторов, которые могут возникнуть после этой даты и повлиять на рыночную ситуацию, а следовательно и на рыночную стоимость оцененного имущества.

 Оценщик не имеет  в настоящем и не будет иметь  в будущем какого либо интереса в  объекте оценки и его вознаграждение ни в коей степени не связано с  объявлением заранее определенной стоимости, или тенденции в определении стоимости в пользу заказчика или с достижением заранее оговоренного результата. 
Отчет составляется в соответствии с Едиными Стандартами Профессиональной Практики Оценки. 
 

2. Этапы процесса оценки. Состав и содержание полного отчета об оценке.

  
Оценка недвижимости - это упорядоченный процесс, который предусматривает определение задачи, сбор информации и ее анализ в целях получения обоснованной оценки стоимости. Процесс оценки основывается на научном методе, и применим к решению широкого круга оценочных задач.

 Процесс оценки может быть разделен на шесть этапов: 
1. Постановка задачи. Осуществляется постановка задачи которую необходимо решить: 
объект оценки описывают на основе соответствующих юридических документов, подтверждающих права на недвижимость; проводится установление имущественных прав, связанных с объектом; устанавливается дата проведения оценки – календарная дата, по состоянию на которую определяется стоимость объекта оценки; указываются цели оценки объекта; устанавливается вид стоимости, который необходимо определить в соответствии с поставленной целью; формулируются ограничивающие условия – заявления в отчете, описывающие препятствия или обстоятельства, которые влияют на оценку стоимости имущества. 
2. Составление плана оценки. Составление плана оценки определяется, какие данные необходимы и достаточны для анализа объекта, устанавливаются источники их получения; выбирается персонал, специализирующийся на оценке заданного класса объектов; составляется план выполнения работ по оценке и заключается в письменной форме договор между оценщиком и заказчиком. Договор не требует нотариального удостоверения и должен содержать основания заключения договора, вид объекта оценки, вид определяемой стоимости (стоимостей) объекта оценки, денежное вознаграждение за проведение оценки объекта оценки, сведения о страховании гражданской ответственности оценщика, точное указание на объект (объекты) оценки, сведения о наличии у оценщика лицензии на осуществление оценочной деятельности и срока, на который данная лицензия выдана.

 Оценка объекта  может проводиться оценщиком  только при соблюдении требования к  независимости оценщика, предусмотренного законодательством Российской Федерации  об оценочной деятельности. Если это  требование не соблюдается, оценщик обязан сообщить об этом заказчику и отказаться от заключения договора об оценке. При заключении договора оценщик обязан предоставлять заказчику информацию о требованиях законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности: о порядке лицензирования оценочной деятельности, обязанностях оценщика, стандартах оценки, требованиях к договору об оценке. Факт предоставления такой информации должен быть зафиксирован в договоре об оценке. 
3. Сбор и проверка информации. Оценщик осуществляет сбор и обработку следующей информации и документации:

  –   правоустанавливающих документов, сведений об обременении объекта оценки правами иных лиц;

  –  данных бухгалтерского учета и отчетности, относящихся к объекту оценки;

  –  информации о технических и эксплуатационных характеристиках объекта оценки;

  –  информации, необходимой для установления количественных и качественных характеристик объекта оценки с целью определения его стоимости, а также другой информации, связанной с объектом оценки.

 Оценщик определяет и анализирует рынок, к которому относится объект оценки, его историю, текущую конъюнктуру и тенденции, а также аналоги объекта оценки и обосновывает их выбор. 
    Данные, которые собирает и анализирует оценщик, можно разделить на общие и специальные. Общие данные включают информацию об экономических, социальных, государственно-правовых, экологических факторах, значительно влияющих на стоимость объекта оценки. К специальным данным относится информация об оцениваемой недвижимости и ее аналогах: сведения о правах на объект, определение соответствия способа использования существующему законодательству, характеристику самого строения и земельного участка, на котором он расположен. 
4. Расчет стоимости оцениваемого участка земли. На этом этапе процесса оценки проводится анализ наилучшего и наиболее эффективного использования как уже застроенного, так и предположительного вакантного земельного участка. С учетом проведенного анализа определяется его стоимость. 
    Применение подходов к оценке включает определение стоимости объекта традиционными подходами к оценке. Оценщик при проведении оценки обязан использовать затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке, самостоятельно определяя конкретные оценочные методы в рамках каждого из подходов к оценке.  
    Под методом оценки понимают способ расчета стоимости оцениваемого объекта в рамках одного из подходов к оценке.

 5. Согласование результатов и заключение о величине оценочной стоимости. 
    Согласование результата оценки – это получение итоговой оценки имущества на основании результатов применения различных подходов к оценке. Как правило, один из подходов считается базовым, два других необходимы для корректировки получаемых результатов. При этом учитывается значимость и применимость каждого подхода в конкретной ситуации. Из-за неразвитости рынка, специфичности объекта или недостаточности доступной информации некоторые из подходов в конкретной ситуации невозможно применить. 
    Затем с учетом всех значимых параметров на базе экспертного мнения оценщика устанавливается итоговая величина стоимости объекта. Эта величина должна быть выражена в рублях в виде единой величины, если в договоре об оценке не предусмотрено иное. Итоговая величина стоимости объекта оценки, указанная в отчете об оценке, составленном в порядке и на основании требований, установленных Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», стандартами оценки и нормативными актами по оценочной деятельности уполномоченного органа по контролю за осуществлением оценочной деятельности в Российской Федерации, может быть признана рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если с даты составления отчета об оценке до даты совершения сделки с объектом оценки или даты представления публичной оферты прошло не более 6 месяцев. 
6 .Составление отчета об оценке. На заключительном этапе выполняется составление отчета об оценке – документа, содержащего обоснование мнения оценщика о стоимости имущества. При составлении отчета об оценке оценщик обязан использовать информацию, обеспечивающую достоверность отчета об оценке как документа, содержащего сведения доказательственного значения.  
    Отчет об оценке объекта оценки должен быть составлен в письменной форме и передан заказчику своевременно. Отчет не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение. Если определяется не рыночная, а иные виды стоимости, должны быть указаны критерии установления результата оценки и причины отступления от возможности определения рыночной стоимости объекта оценки.

 Согласно  ст. 11 Закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в отчете об оценке указываются: 
      – дата составления и порядковый номер отчета;

  –  основание для проведения оценщиком оценки объекта оценки; 
      – юридический адрес оценщика и сведения о выданной ему лицензии на осуществление оценочной деятельности по данному виду имущества;

  –  точное описание объекта оценки, а в отношении объекта оценки, принадлежащего юридическому лицу,

  –  реквизиты юридического лица и балансовая стоимость данного объекта оценки;

  –  стандарты оценки для определения соответствующего вида стоимости объекта оценки, обоснование их использования при проведении оценки данного объекта оценки, перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения, а также принятые при проведении оценки объекта оценки допущения;

  –  последовательность определения стоимости объекта оценки и ее итоговая величина, а также ограничения и пределы применения полученного результата;

  – дата определения стоимости объекта оценки;

  –  перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки.

 Отчет может  также содержать иные сведения, которые, по мнению оценщика, очень важны  для полноты отражения примененного им метода расчета стоимости конкретного объекта оценки.

 Отчет собственноручно  подписывается оценщиком и заверяется печатью.

 В случае наличия  спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта  оценки, установленной в отчете, указанный спор подлежит рассмотрению судом.⁶ 

 Структура отчета об оценке: 
Сопроводительное письмо.  
1. Общие сведения.

 1.1. Основные  факты и выводы.

 1.2. Цель оценки.

 1.3. Оцениваемые  права. 

 1.4. Сертификат качества оценки.

 1.5. Квалификация  оценщиков.

 1.6. Сделанные  допущения и ограничивающие условия. 
2. Используемая терминология и процесс оценки. 
3. Анализ объекта оценки и его окружения.

 3.1. Описание  земельного участка. 

 3.2. Описание  улучшений.