Автор: Пользователь скрыл имя, 18 Ноября 2011 в 10:29, курсовая работа
Первым законодательным документом, регулирующим оценочную деятельность на территории России, явились Правила оценки недвижимых имуществ для обложения земскими сборами, «...принятые Государственным советом и утвержденные 8 июня 1893 года Его Императорским Величеством Александром III». В соответствии с этими Правилами впервые в России государством была предусмотрена и регламентировалась массовая переоценка недвижимого имущества для обложения земскими сборами. В Правилах предлагалась оценка недвижимого имущества по его средней чистой доходности, т.е. фактически по чистой прибыли, полученной от использования объекта недвижимости. Наряду с этим допускалось исчисление доходности в определенном отношении к ценности имущества.
Стр.
ВВЕДЕНИЕ 3
1. ОСНОВНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ ЗАКОНА РФ «ОБ ОЦЕНОЧНОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ РФ. ОТЧЕТ ПО ОЦЕНКЕ». 6
1.1. Кодекс этики, ручательства оценщика, ограничительные условия и сделанные допущения. 8
1.2. Состав и содержание полного отчета об оценке, этапы процесса оценки. 11
1.3. Стандарты оценки, статус оценщика. 15
2. ОПРЕДЕЛЕНИЕ ВАРИАНТА НАИЛУЧШЕГО И НАИБОЛЕЕ ЭФФЕКТИВНОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ ЗЕМЛИ. 19
2.1. Описание земельного участка. 23
2.2. Описание объекта оценки. 24
2.3. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования. 24
ЗАКЛЮЧЕНИЕ 28
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ
Топографические и географические особенности также могут накладывать существенные ограничения на использование. Например, использование участка побережья для сооружения нефтеналивного терминала может стать невозможным из-за рельефа участка или малых глубин прилегающей акватории.
Инженерно-геологические и гидрогеологические условия могут сделать невозможным проект наиболее эффективного варианта улучшений, за счет, например, низкой несущей способности грунта или высокого уровня подземных вод.
Доступность транспортных и коммунальных удобств может оказаться решающей при выборе варианта использования. Отсутствие возможности подключения к магистральному канализационному коллектору может исключить, рассматриваемый вариант использования из перечня физически осуществимых.
Финансовая
целесообразность.
После исключения из рассмотрения законодательно
не разрешенных и физически не осуществимых
вариантов использования, следует выполнить
анализ финансовой целесообразности оставшихся
вариантов. Критерием финансовой целесообразности
является положительный возврат инвестируемого
капитала, т.е. возврат равный или больший
расходов на компенсацию затрат на содержание,
финансовых обязательств и начальных
инвестиций.
В большей степени финансовая осуществимость
зависит от соотношения спроса и предложения
и месторасположения, которые определяют
такие характеристики, как валовый доход,
операционные расходы, потери и т.д. Величина
чистого операционного дохода допустимого
варианта использования должна удовлетворять
требуемой норме возврата.
Максимальная продуктивность.
Из всех финансово целесообразных вариантов,
использование, которое создает максимальную
остаточную стоимость земли, либо обеспечивает
максимальный возврат инвестированного
капитала, является наилучшим и наиболее
эффективным. При этом в качестве измерителя
возврата капитала обычно применяют чистую
настоящую стоимость или внутреннюю норму
прибыли.
Наилучшее и наиболее
эффективное использование
земли как свободной.
Анализ наилучшего и наиболее эффективного
использования земли как свободной выполняется
в двух случаях:
- при необходимости отдельной оценки
участка земли;
- при выборе объектов для сравнительного
анализа.
Основная задача данного
анализа — дать ответ
на следующие вопросы:
1) Если земля есть или будет свободной,
как ее следует использовать?
2) Какой тип здания или сооружения следует
построить и когда?
Для ответа на первый вопрос необходимо проанализировать не только текущее состояние рынка, но и дать прогноз его изменения на будущее, т.к. стоимость определяется, главным образом, потенциальными возможностями. Например, существующее наиболее эффективное использование земли в ближнем пригороде, как сельскохозяйственной, с ростом города может измениться на использование под коттеджную застройку. Существуют случаи, когда наиболее эффективным текущим использованием будет временное или спекулятивное. Временное использование предполагает устройство автостоянок, спортивных площадок и т.д. Через некоторое время в соответствии с прогнозом рыночной ситуации наиболее эффективным использованием участка может быть строительство гостиницы. Спекулятивное использование предполагает удерживание участка свободным до того момента, когда ситуация на рынке будет благоприятна для проведения улучшений.
Кроме характера
и времени проведения улучшений
следует также определить конкретный
вид улучшений. Если это строительство
гостиницы, то надо выбрать ее класс, размеры,
сопутствующие сооружения и т.д. Более
подробно данный материал рассматривается
при разборе плановых взаимодействий.11
Очень часто застроенный участок анализируется
как будто бы свободный. В этом случае
задачей анализа является определение
эффективности текущего использования
и связанного с ним дальнейшего использования
— реконструкции, модернизации, ремонта,
демонтажа и т.п. Как будто бы свободный
участок рассматривается с точки зрения
строительства здания, аналогичного существующему.
Если такое использование соответствует
наиболее эффективному, то разница между
текущей стоимостью улучшений и стоимостью
новых улучшений будет определять потерю
стоимости за счет различных причин.
Критерием наилучшего
и наиболее эффективного использования
участка земли, как свободной, является
максимальная остаточная стоимость земли.
При выборе объектов сравнения для сравнительного
анализа основным принципом является
аналогичное наилучшее и наиболее эффективное
использование участка земли объекта
сравнения. Поэтому при применении метода
сравнения продаж анализ наилучшего и
наиболее эффективного использования
является обязательным компонентом.
Наилучшее и наиболее эффективное использование
собственности, как улучшенной.
Анализ наилучшего
и наиболее эффективного
использования собственности,
как улучшенной, выполняется
в следующих случаях:
- при определении характера использования
собственности, обеспечивающего максимальный
возврат инвестированного капитала;
- при выборе объектов для сравнительного
анализа.
Основная
задача данного анализа
— дать ответ на следующие
вопросы:
Как следует использовать существующие
улучшения?
Какой тип реконструкции или модернизации
следует выполнить и когда?
Наилучшее
и наиболее эффективное
использование собственности
как улучшенной — это использование
ее при наличии существующих улучшений.
Анализ такого использования должен дать
рекомендации по дальнейшей эксплуатации
собственности.
Критерием наилучшего и наиболее аффективного
использования собственности как улучшенной,
является максимизация стоимости собственности
при подходящей долгосрочной норме отдачи
и величине риска.
Пример 1 .
Существуют следующие варианты застройки
земельного участка. Отберите вариант
для наилучшего и наиболее эффективного
использования из трёх альтернативных
вариантов, если имеется следующая информация:
Показатели | Офисное здание | Торговый центр | Гостиница |
1.Стоимость застройки, у.е. | 577000 | 721500 | 450000 |
2.Годовой валовой доход, у.е. | 150000 | 250000 | 100000 |
3.Поправка
на недоиспользование и потери
при сборе, у.е. |
20000 | 25000 | 5000 |
4.Прочий доход, у.е. | 5000 | 10000 | 3000 |
5. Операционные расходы, у.е. | 50000 | 120000 | 30000 |
6. Резерв на замещение, у.е. | 5000 | 10000 | 3000 |
7. Коэффициент капитализации для зданий, сооружений, % | 13 | 14 | 13,2 |
8. Коэффициент капитализации для земли, % | 12 |
12 |
12 |
Решение:
Расчёт производится
по следующим формулам:
Действительный
валовой доход:
ДВД = Годовой валовой доход – Поправка
на недоиспользование и потери при сборе
+ Прочий доход.
Чистый
операционный доход
ЧОД = ДВД – Операционные расходы – Резерв
на замещение.
Доход,
относимый к зданиям
и сооружения:
ДЗС = Стоимость застройки х Коэффициент
капитализации для зданий, сооружений.
Чистый
остаточный доход
от земли:
ЧДЗ = ЧОД – ДЗС.
Расчёт
стоимости земли:
СЗ = ЧДЗ / Коэффициент капитализации
для земли.
Расчеты:
Офисное здание: ДВД =150000 – 20000 + 5000 = 135000
ЧОД = 135000 – 50000 – 5000 = 80000
ДЗС = 577000 х 13% = 75010
ЧДЗ = 80000 – 75010 = 4990
СЗ = 4990 / 12% = 41583.333
Торговый центр: ДВД = 250000 – 25000 + 10000 = 235000
Гостиница: ДВД = 100000 – 5000 + 3000 = 98000
ЧОД = 98000 – 30000 – 3000 = 65000
ДЗС = 450000 х 13,2% = 59400
ЧДЗ = 65000 – 59400 = 5600
СЗ = 5600 / 12% = 46666.667
Показатели | Офисное здание | Торговый центр | Гостиница |
1.Стоимость застройки, у.е. | 577000 | 721500 | 450000 |
2.Годовой валовой доход, у.е. | 150000 | 250000 | 100000 |
3.Поправка на недоиспользование и потери при сборе, у.е. | 20000 | 25000 | 5000 |
4.Прочий доход, у.е. | 5000 | 10000 | 3000 |
5. Действительный валовой доход, у.е. | 135000 | 235000 | 98000 |
6. Операционные расходы, у.е. | 50000 | 120000 | 30000 |
7. Резерв на замещение, у.е. | 5000 | 10000 | 3000 |
8. Чистый операционный доход | 80000 | 105000 | 65000 |
8. Коэффициент капитализации для зданий, сооружений, % | 13 | 14 | 13,2 |
9. Коэффициент капитализации для земли, % | 12 | 12 | 12 |
10.Доход,
относимый к зданиям и |
75010 | 101010 | 59400 |
11. Чистый остаточный доход от земли, у.е. | 4990 | 3990 | 5600 |
12. Расчёт стоимости земли, у.е. | 41583.333 | 33250 | 46666.667 |
Таким образом,
можно сделать вывод по данной задаче:
лучшим и наиболее эффективным использованием
земельного участка является строительство
на нем гостиницы, так как при ее застройке
стоимость земли приобретает наибольшую
величину. И возведение гостиницы будет
наглядно дешевле и экономичнее, чем возведение
торгового цента или офисного здания.
(См. таблицу 3)12
Пример 2
Нужно отобрать вариант наилучшего и наиболее эффективного использования из 3 альтернативных вариантов, если имеются следующие данные:
Офисное здание | Супермаркет | Проект по застройке | |
Стоимость застройки, $ | 600000 | 730000 | 475000 |
Годовой валовый доход, $ | 170000 | 245000 | 120000 |
Поправка на недоиспользование и потери при сборе, $ | 23000 | 25000 | 9000 |
Прочий доход, $ | 5000 | 12000 | 4000 |
Операционные расходы, $ | 50000 | 115000 | 30000 |
Резерв на замещение, $ | 7000 | 10000 | 5000 |
Коэффициент капитализации для зданий и сооружений, % | 13 | 14 | 13,2 |
Коэффициент капитализации для земли, % | 12 | 12 | 12 |
Расчеты:
Информация о работе Основные положения закона РФ «Об оценочной деятельности РФ. Отчет по оценке»