Основные положения закона РФ «Об оценочной деятельности РФ. Отчет по оценке»

 3.3. Общая  характеристика региона. 

 3.4. Анализ рынка недвижимости города. 
4.Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования объекта оценки (ННЭИ).

 4.1. Анализ  ННЭИ земельного участка как  свободного.

 4.2. Анализ  ННЭИ земельного участка с имеющимися улучшениями. 
5. Определение стоимости объекта оценки.

 5.1. Определение  стоимости земли. 

 5.2. Определение стоимости улучшений:

 – затратным  подходом,

  – сравнительным  подходом,

 – доходным подходом.

 6. Согласование  результатов в итоговую оценку  стоимости.  
 
 

3. Стандарты оценки, статус оценщика.

 «…1.Настоящие стандарты оценки являются обязательными к применению субъектами оценочной деятельности при определении вида стоимости объекта оценки, подходов к оценке и методов оценки, а также при проведении оценки. 
При проведении оценки объекта на основании определения суда, арбитражного суда, третейского суда или решения уполномоченного органа по контролю за осуществлением оценочной деятельности в Российской Федерации оценщик обязан использовать вид стоимости объекта оценки, указанный в соответствующем определении или решении.

 2. При составлении  отчета об оценке оценщик обязан  использовать информацию, обеспечивающую  достоверность отчета об оценке  как документа, содержащего сведения  доказательственного значения…»⁷

 Раздел II РСО содержит нормативные определения основных терминов, используемых в практике оценочной деятельности. Особое значение имеют определения видов стоимости, отличных от рыночной — стоимость объекта с ограниченным рынком, стоимость замещения, ликвидационная стоимость и др. Положения Стандартов в этой части в основном соответствуют определениям, которые включены в Стандарт 2 “Базы оценки, отличные от рыночной стоимости” Международных стандартов оценки (МСО).

 Раздел III Стандартов оценки содержит требования к порядку проведения оценки, которые в основном конкретизируют соответствующие положения Закона об оценке.

 В соответствии с п.2 указанного постановления на Министерство имущественных отношений РФ возложена разработка и утверждение методических рекомендаций по оценочной деятельности применительно к различным объектам оценки и видам стоимости, а также по проведению оценки и экспертизе отчетов об оценке.  

 В практике российской оценки широкое распространение  получили Международные стандарты  оценки, утвержденные Международным  комитетом по стандартам оценки (IVSC) в 1994г.29, а также стандарты Российского  общества оценщиков (Стандарты РОО).

 МСО и Стандарты  РОО, в отличие от РСО, не являются нормативными актами, т.е. сводами правил, обязательных к применению субъектами оценочной деятельности. Однако указанные  стандарты имеют самостоятельное  методологическое и практическое значение уже потому, что регулируют круг практически значимых вопросов, не затронутых в РСО.

 Включение в  договор об оценке условия об использовании  МСО и/или Стандартов РОО означает, что стороны договора установили порядок и условия получения  результата оценки, соответствующий установленным в них правилам. При возникновении сомнений в достоверности полученных результатов проверка правильности действий и выводов оценщика должна основываться на установлении соответствия избранным стандартам.

 МСО, Стандарты РОО и иные стандарты не должны применяться в том случае, когда содержащиеся в них положения противоречат Стандартам оценки, утвержденным Правительством РФ.  
С точки зрения возможного конфликта интересов, вызванного отношением оценщика к оцениваемой недвижимости, статус оценщика определяется как:

   1.Внешний оценщик - это оценщик, который не имеет ни прямо, ни косвенно через партнеров, руководителей или близких родственников существенного финансового интереса в компании клиента или наоборот.

   2.Независимый оценщик - это внешний оценщик, который дополнительно не имел отношений к объекту оценки, подразумевающих оплату услуг, за исключением оплаты  услуг по оценке, в течение последних 24 месяцев или в настоящее время, и объявил в письменной форме о любой причастности в прошлом или настоящем к объекту оценки, или к заинтересованным, или имеющим  к нему отношение сторонам в течение последних 24 месяцев.

 3.Оценщик может быть внутренним оценщиком, являясь при этом  администратором, директором или служащим, имеющем соответствующую квалификацию, и не имеющим существенного финансового или политического интереса, определяемого как: владение лично, членами своей семьи, либо через трастовые компании более 5% суммы акционерного капитала или такой его суммой, которая с объективной точки зрения  могла бы повлиять на объективность оценщика или на его вознаграждение, аналогичные опционы или бонусы, связанные с результатами оценки.

 В тех случаях, когда несколько оценщиков назначаются  для совместной работы, каждый из них  в отдельности и все вместе должны соответствовать тем же самым требованиям  в отношении независимости и объективности, которые изложено выше.

 В случае если на основании анализа ситуации оценщик  выявит обстоятельства, которые могут  привести к конфликту интересов, он должен уведомить об этом клиента и получить его согласие на выполнение работы. 
Квалификация оценщика должна быть на уровне, позволяющем ему доказать, что он: 
- имеет соответствующее образование, полученное в признанном высшем учебном заведении, а также постоянно на протяжении последних двух лет участвует в программах повышения профессиональной квалификации; 
- обладает в отношении оцениваемой недвижимости достаточной текущей информацией о состоянии рынка местного, национального и, в случае необходимости, международного характера, а также имеет необходимые и достаточные знания и умения; 
- соответствует требованиям законов и нормативных документов, применимым к обстоятельствам конкретной оценки.⁸

 Должен знать: Конституцию Российской Федерации; законы Российской Федерации, постановления и распоряжения Правительства Российской Федерации по вопросам оценочной деятельности; постановления, распоряжения, приказы, другие нормативные документы по налогообложению, таможенной деятельности в Российской Федерации и другим вопросам, входящим в сферу профессиональных интересов оценщиков объектов гражданских прав; стандарты, методические и инструктивные документы, нормы и нормативы материальных и финансовых затрат; цены, изменение и соотношение цен; ставки арендной платы, налогов, лизинговых платежей и другую информацию, необходимую для выполнения оценочной деятельности; основные методы оценки (затратный, доходный, анализ сравнительных продаж) и другие методические приемы определения величины стоимости объектов гражданских прав; передовой отечественный и зарубежный опыт работы оценщиков; основы организации и технологии строительства, производства промышленной, сельскохозяйственной и другой продукции, услуг; приемы анализа хозяйственной деятельности, финансовых показателей предприятий; систему бухгалтерского учета, методы и порядок составления отчетности; правила использования вычислительной техники; законодательство о труде и охране труда Российской Федерации; правила и нормы охраны труда, техники безопасности, производственной санитарии и противопожарной защиты.⁹ 
 
 
 
 
 
 
 
 

 2. ОПРЕДЕЛЕНИЕ ВАРИАНТА НАИЛУЧШЕГО И НАИБОЛЕЕ ЭФФЕКТИВНОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ ЗЕМЛИ. 

 На рынке  недвижимости покупатели и продавцы вступают между собой в определенные взаимоотношения, целью которых  является согласование меры обмена товара или услуги. При этом в качестве основы для расчета меры обмена на рынке понимают рыночную стоимость товара или услуги, которая отражает сложившуюся текущую ситуацию на рынке.

 В соответствии с определениями Рыночной стоимости. Стоимости на открытом рынке и других видов стоимостей в обмене, их расчет необходимо выполнять исходя из возможного альтернативного использования собственности, при котором в тонущей рыночной ситуации стоимость будет максимальной. Другими словами, для определения вышеназванных стоимостей требуется рассмотреть альтернативное использование собственности с позиции достижения максимальной продуктивности.

 Являясь функцией экономической ситуации на рынке, рыночная стоимость определяется на базе основных принципов оценки с учетом всех социально-экономических, физических, политических факторов и отражает текущее соотношение сил, действующих на рынке, а также ожидаемую тенденцию изменения этого соотношения.

 Таким образом, можно утверждать, что в любой  текущий момент времени максимальная стоимость собственности соответствует ее наиболее эффективному использованию, которое, в свою очередь, определяется текущим состоянием рынка.

 Процедура выявления  и обоснования альтернативного  использования собственности, обеспечивающего  максимально продуктивное использование, называется анализом наилучшего и наиболее эффективного использования  
Наилучшее и наиболее эффективное использование — это вероятное использование свободной земли или собственности с улучшениями, которое юридически обосновано, физически осуществимо, финансово целесообразно и приводит к наивысшей стоимости. 
Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования выполняется: 
а) для участка земли как свободного;  
б) для участка земли с существующими улучшениями. 
При окончательном выборе варианта наилучшего и наиболее эффективного использования конкретной собственности руководствуются следующими положениями: 
- если стоимость собственности с улучшениями больше стоимости участка без улучшений, наилучшим и наиболее эффективным использованием будет использование собственности с улучшениями; 
- если стоимость свободного участка превысит стоимость собственности с улучшениями, наилучшим и наиболее эффективным использованием будет использование земли как свободной.

 Наилучшее и  наиболее эффективное использование или земли как свободной, или участка с улучшениями, должно удовлетворять четырем критериям: 
1. Быть законодательно разрешенным. 
2. Быть физически осуществимым. 
3. Быть финансово целесообразным. 
4. Иметь максимальную продуктивность.

 На практике анализ наилучшего и наиболее эффективного использования выполняется путем  проверки соответствия рассматриваемых  вариантов использования данным критериям.¹⁰

 Рассмотрим  особенности применения критериев  наилучшего и наиболее эффективного использования.

 Законодательная разрешенность. В первую очередь при анализе наилучшего и наиболее эффективного использования следует определить, какие варианты использования соответствуют действующим в данной местности законодательным, правительственным, муниципальным актам. Должны быть проанализированы все документы, регламентирующие нормативно-юридическую сторону вариантов функционального использования.

 Характер  использования может быть ограничен  долгосрочными договорами аренды, что  может препятствовать наилучшему и наиболее эффективному использованию. Кроме того, могут иметь место частичные или временные ограничения, определяющие запрет на использование отдельных видов материалов, ограничение этажности, временный запрет на строительство в данном месте, ограничения, связанные со статусом объекта, как памятника культурно-исторического наследия. Частичные ограничения в большинстве случаев накладывают дополнительное бремя расходов при проведении улучшений, особенно в районах исторической городской застройки.

 При анализе законодательной разрешенности следует предусмотреть возможные изменения нормативных актов, например норм зонирования, которые могут существенно повлиять на наилучшее и наиболее эффективное использование. 
Физическая осуществимость. Наилучшее и наиболее эффективное использование собственности зависит от ее физических характеристик. При рассмотрении вариантов использования следует учитывать размеры и форму участка, его доступность, вероятность и частоту стихийных бедствий - наводнений, оползней, тайфунов и ураганов, землетрясений и т.д.

 Размеры и  форма участков могут не соответствовать  оптимальному использованию. Например, участок может быть мал для  строительства промышленного объекта, который является наилучшим использованием при существующем зонировании.