Рыночный (сравнительный) подход

6. Физическими  характеристиками обладают земельный  участок и улучшения. 

6.1. К характеристикам  земельного участка относятся:  размер, форма, топографические и  геологические параметры, уровень  подготовленности (избавления от  растительности и неровностей)  земельного участка и качество  почвенного покрова. При этом  из топографических параметров  участка важнейшими являются  неровности поверхности, наличие  склонов, холмов, рвов и скальных  образований. 

Из геологических  параметров наибольшего внимания заслуживают  прочностные характеристики (несущая  способность) пород земной коры под  участком, наличие и режимы проявления грунтовых вод.

Полезны также  сведения о возможном залегании  полезных ископаемых (как источнике  возможных обременении в будущем).

6.2. Из характеристик  улучшений основное внимание  уделяется размерам здания, включая  строительный объем, этажность  и номер этажа помещения. Учитываются  размеры помещений, в том числе  общая площадь всех помещений,  площади основных, вспомогательных  и технических помещений, высота  потолков. Существенное влияние  на цены сделок оказывают тип  и качество материалов, из которых  изготовлены элементы конструкций. 

6.3. В состав  важных факторов включены: состояние  элементов конструкций, потребность  в их реконструкции и ремонте,  внешний вид строения (архитектурный  стиль) и состояние фасада, ориентация  входа (во двор или на улицу).

6.4. Кроме характеристик  собственно строения, существенными  оказываются и характеристики  окружения: тип и архитектура  окружающей застройки, состояние  фасадов строений и благоустроенность  территории, загрязненность почвы  и воздушной среды. 

Корректировки по различиям большинства факторов этой группы осуществляются на основании  сравнения цен сделок. Корректировка  на различие размеров помещений и  строительного объема осуществляется на основе данных о рыночной стоимости  единицы площади или единицы  объема строения данного типа. Поправки на различия величин площади земельных  участков в составе объекта-аналога  и объекта оценки определяются на основе данных о рыночной стоимости  единицы площади земельного участка. При оценке и внесении поправок к  ценам сделок с объектами-аналогами, имеющими размеры, отличные от размеров объекта оценки, полезным будет использование  техник корректировки удельных цен.

Поправки, связанные  с потребностью в ремонте, рассчитываются по величине издержек на проведение ремонтных  работ с добавлением прибыли  предпринимателя, рассчитанной по норме  отдачи на капитал, вложенный в новое  строительство.

7. К экономическим  относятся характеристики, которые  оказывают влияние на доходность  объекта. 

7.1. Существенным  для экономики и ценности объекта  являются возможности экономии  ресурсов.

От отношения  полезной площади к общей площади  помещений зависит характеристика доходности объекта: чем больше это  отношение, тем больше отношение  дохода к затратам на эксплуатацию объекта и тем меньше доля суммы, подлежащей резервированию на воспроизводство  объекта (возврата капитала) в чистом доходе от сдачи объекта в аренду. Корректировка на отличие этой характеристики для объекта-аналога и объекта  оценки может быть выполнена капитализацией перерасхода средств на налоги, страховку, эксплуатационные, коммунальные платежи  и другие операционные расходы за «избыточные» квадратные метры вспомогательных  и технических помещений.

Невозможность контроля (при отсутствии счетчиков  расходов) и минимизации потерь тепла  и других ресурсов (из-за конструктивных особенностей улучшений) ведет к  увеличению коэффициента операционных расходов, а также к уменьшению чистого операционного дохода и  стоимости. Потеря стоимости вследствие отсутствия счетчиков может быть оценена как стоимость установки  последних.

Потери стоимости  из-за недостатков проекта или  конструкций, приводящих к различию расходов ресурсов для объекта оценки и объекта-аналога, оцениваются по разнице коэффициентов операционных расходов.

7.2. Использование  объекта-аналога до и после  продажи может не в полной  мере соответствовать принципу  наилучшего и наиболее эффективного  использования (ННЭИ). Так, например, при выполнении обязательного  требования о соответствии этому  принципу набора функций, реализуемых  на объекте, весьма часто не  в полной мере реализуется  потенциал объекта для извлечения  скользящих или прочих доходов,  не используются дополнительные  меры стимулирования арендаторов  для уменьшения потерь от нсдозагрузки  и неплатежей. Это обстоятельство  должно учитываться путем корректировки  цены сделки с объектом-аналогом  рыночно обоснованной поправкой  к величине эффективного валового  дохода.

8. Наличие или  отсутствие необходимых или желательных  элементов сервиса, включая дополнительные  компоненты, не относящиеся к  недвижимости, может оказывать существенное  влияние на цену сделки.

8.1. Отсутствие  или недостатки телефонных линий,  центральной или местной системы  отопления, системы газо-, водо- и  энергоснабжения, канализационных  систем приводит к снижению  ценности объекта. При наличии  этих недостатков у объекта-аналога  цену сделки надлежит корректировать  в сторону увеличения. Если эти  недостатки присущи объекту оценки, то цена сделки с объектом-аналогом  корректируется в сторону уменьшения. При наличии магистральных коммуникаций  соответствующего профиля вблизи  объекта величина корректировки  определяется затратами на подключение  к этим коммуникациям с учетом  прибыли предпринимателя. При  отсутствии магистральных коммуникаций  корректировки определяются затратами  на создание автономных систем  обеспечения объекта ресурсами и удаления отходов (также с учетом прибыли предпринимателя).

8.2. Для реализации  большинства доходных функций  весьма важным условием является  наличие парковки для автотранспорта. При этом эталонным считается  вариант, когда минимальное число  парковочных мест не меньше  максимально возможного. Любое отклонение  от требования «эталона» приводит  к необходимости соответствующей  корректировки цены сделки (как  правило, путем капитализации  будущих затрат покупателя на  постоянную или временную аренду  части прилегающих территорий).

8.3. Наличие или  отсутствие на объекте технических  средств систем безопасности (в  достаточном количестве и должного  качества), а также договорных  отношений с надежной службой  безопасности оказывают (за редкими  исключениями в нетипичных случаях)  влияние на сумму сделки. В  этом случае корректировку цены  сделки можно выполнить путем  добавления (исключения) затрат (с прибылью  предпринимателя) на установку  (ремонт, замену) оборудования и поиск  партнера из числа фирм, специализирующихся  на обеспечении безопасности.

8.4. Нередко в  цену продажи объекта-аналога  включаются предметы собственности,  не являющиеся элементами объекта  недвижимости: торговое или офисное  оборудование, личное имущество  собственника или управляющего (первый  вариант). Иногда такого рода элементы  оказываются в составе недвижимого  имущества, являющегося объектом  оценки (второй вариант). В таких  случаях скорректированная цена  сделки (расчетная цена объекта  оценки) находится путем уменьшения  цены (в первом варианте) или увеличения (во втором варианте) цены сделки  с объектом-аналогом на расчет.

Реализация факторов данной группы ведет к увеличению ставки арендной платы. Если эти элементы присущи только объекту-аналогу  и не реализуемы для объекта оценки, то ставка арендной платы объекта-аналога  подлежит корректировке в сторону  уменьшения. Размеры корректировок  определяются сравнительным анализом рыночных сделок по договорам аренды, а также оценками дополнительных затрат на приобретение сервисных услуг  арендаторами самостоятельно, «на стороне».

Последовательность  внесения корректировок осуществляется следующим образом [3]:

• корректировки с первого по четвертый элемент сравнения осуществляются всегда в указанной очередности, после каждой корректировки цена продажи сравнимого объекта пересчитывается заново (до перехода к последующим корректировкам);
• последующие (после четвертого элемента сравнения) корректировки могут быть выполнены в любом порядке, после каждой корректировки цена продажи сравнимого объекта заново не пересчитывается.

Единицы сравнения для  объекта-аналога  и объекта оценки (удельные характеристики) используют в противовес заметному дефициту надежных данных о рыночных сделках.

Выделяют следующие  единицы сравнения:

1. для земельного  участка без улучшений используются  удельные характеристики (удельные  цены):

1.1. цена за  единицу площади участка: 

• квадратный метр — для участков под застройку в населенном пункте;
• «сотка» (сотня кв. м) — для участков под садоводство или индивидуальное жилищное строительство вне населенного пункта;
• гектар (десять тысяч кв. м) — для сельскохозяйственных и лесных угодий;

1.2. цена за  единицу длины (погонный метр) границы участка вдоль «красной  линии» (транспортной или пешеходной  магистрали) — для объектов торгового,  складского, производственного назначения, успешность бизнеса которых зависит  от доступности объектов для  посещения их покупателями и  пользователями, для доставки и  отправления грузов;

1.3. цена за  участок площадью, стандартной для  данного типа функционального  использования; 

2. для земельного  участка с улучшениями в качестве  удельной характеристики принимается  удельная цена единицы измерения  количества ценообразующего фактора  для компонента собственности,  вносящего наибольший вклад в  стоимость всего объекта. Если  стоимость строения заведомо  больше стоимости земельного  участка, то в качестве основной  единицы сравнения для всего  объекта используется удельная  цена для строения:

2.1. цена за  единицу полезной (арендной, общей)  площади строения (кв. м);

2.2. цена за  единицу объема строения;

2.3. цена за  квартиру или комнату; 

2.4. цена за  один элемент объекта, приносящий  доход (посадочное место в ресторане  или театре, место или номер  в гостинице);

3. для характеристики  удаленности объекта от какой-либо  точки «притяжения» целесообразно  использовать промежуток времени,  в течение которого можно доехать  от объекта до этой точки  общественным или индивидуальным  транспортом (в зависимости от  назначения объекта). В этом случае  в качестве единицы сравнения  можно рассматривать цену единицы  измерения упомянутого промежутка  времени. 

В рамках сравнительного подхода к оценке недвижимости можно  выделить два метода:

• метод моделирования рыночного ценообразования;
• метод сравнительного анализа сделок.

Метод моделирования рыночного  ценообразования, предусматривает построение линейных или мультипликативных зависимостей соответственно типа (32) или (33) путем статистической обработки достаточно большого массива данных о состоявшихся сделках с объектами сравнения:

где P* — рыночная стоимость (равновесная цена); f_j — элемент сравнения; f_j и f_ej — количественные характеристики j-гo фактора сравнения соответственно для любого объекта сравнения и для некоторого специально подобранного «эталонного» объекта; p_j = P_fj/f_j – удельная характеристика ценности фактора единицы измерения, где P_fj — цена j-гo фактора размером f_j.

Указанная зависимость  предназначается для длительного  использования в оценке множества  объектов, что требует обеспечения  корректировки этой зависимости  во времени на основе мониторинга  рынка недвижимости. При этом упомянутый набор ценообразующих факторов (элементов  сравнения) включает в себя не только факторы, характеризующие сами объекты, но также и факторы, определяющие единую для всех объектов физическую, юридическую, экономическую и социальную среду их функционирования.

Метод моделирования  рыночного ценообразования требует  весьма больших затрат ресурсов, применяется  он лишь в массовой оценке для целей  государственного управления (при определении  базы налогообложения недвижимости [4] или ставок арендной платы для  сдачи в аренду государственного имущества [2]).