Порядок проведения оценки

 

 

Глава 3. ПОРЯДОК ПРОВЕДЕНИЯ ОЦЕНКИ

 

Процесс оценки - сбор и  аналитическое исследование данных по объекту оценки и экономической  ситуации на конкретном рынке с целью  формирования заключения об оценочной стоимости объекта оценки.

Процесс оценки стоимости  земельного участка состоит из следующих  этапов:

подача заявки и конкретизация  задачи по оценке;

заключение договора;

сбор и анализ информации;

расчет стоимости оцениваемого участка земли;

согласование результатов  и заключение о величине оценочной  стоимости;

оформление отчета о  результатах оценки стоимости. Рассмотрим данные этапы.

 

.1 Подача заявки и  конкретизация задачи по оценке

 

При возникновении потребности  в проведении оценки стоимости земли заказчик или подает заявку в оценочную организацию или объявляет конкурс на выполнение оценки.

Заказчик - юридическое  или физическое лицо, пользующееся услугой по оценке стоимости.

Оценочная организация - юридическое лицо, имеющее в своей структуре оценщиков стоимости и оформившее свою деятельность по оценке в соответствии с действующими законодательными актами.

Оценщик стоимости - физическое лицо, имеющее соответствующий уровень  специальной подготовки, профессиональную компетентность и оформившее свою деятельность в установленном законодательством РФ порядке.

Оценщик, заручившись  согласием заказчика, конкретизирует задачу по оценке:

проверяет и подтверждает юридическое соответствие представленных по объекту оценки официальных документов: реквизиты организации-владельца, документы юридических прав владения, залоговых обязательств, прав на аренду;

идентифицирует назначение оценки интересам заказчика;

определяет вид стоимости;

согласовывает дату оценки;

идентифицирует объект оценки представленной документации;

устанавливает подлежащие оценке имущественные права на недвижимость;

выявляет особые обстоятельства и ограничения.

Назначение оценки

Цель оценки - заключение о виде и величине стоимости объекта  оценки в денежном эквиваленте (оценочной  стоимости) на дату оценки в соответствии с ее назначением.

Назначение оценки ~ проведение тех или иных финансовых операций или предпринимательских сделок с земельным участком. Назначение оценки - это цель заказчика.

Отметим наиболее характерные  случаи, когда возникает потребность в оценке стоимости земельных участков:

купля-продажа, обмен  земли;

передача земли в  аренду;

оценка земли для  целей освоения и развития (застройки, модернизации, реконструкции и т.д.);

оценка земли для  целей потребления ее истощимых ресурсов (площадки для сброса отходов и места захоронения);

инвестирование - долгосрочное вложение капитала в освоение земли, проекты, программы и т.д.;

ипотечное кредитование - оценка земли для использования  ее в качестве обеспечения кредитных  обязательств;

страхование - оценка факторов разрушающего воздействия с точки  зрения их возможного влияния на снижение стоимости земли (пожар, подтопление  территории, экологическое загрязнение);

налогообложение - расчет величин поимущественного налога по соответствующим методикам и нормативам;

конфискация - в этом случае и тот, у кого конфискуют, и тот, кто конфискует, должны получить реальные данные о стоимости земельного участка  для ведения переговоров (или  представления в суд, если переговоры были неудачны). Оценка земли при конфискации происходит, как правило, при условии ограниченного периода времени для продажи;

оценка бизнеса - оценка земельного участка, находящегося в  составе имущественного комплекса;

акционирование - этот процесс  следует рассматривать как продажу земельного участка (или его части) акционером;

слияние, разделение имущества, частью которого является оцениваемый  земельный участок;

внесение земельного участка в уставный капитал вновь  создаваемого или реорганизуемого  предприятия;

внесение права пользования землей в уставный капитал предприятия;

другие цели, не противоречащие действующим законодательным и  нормативным требованиям.

Определение вида стоимости

В зависимости от назначения оценки (предполагаемого характера  дальнейшего использования земельного участка) все виды стоимости делятся на две группы стоимость в пользовании;

стоимость в обмене.

Виды оценочных стоимостей для оценки земельных ресурсов

Стоимости в пользовании

Стоимости в обмене

база оценки

Потребительная (нормативная)

база оценки

Рыночная

Инвестиционная

Страховая

Рыночная стоимость

при существующем

использовании

Альтернативная рыночная

Ликвидационная

Стоимость в пользовании - это стоимость объекта недвижимости для конкретных 1 целей и/или для  конкретного пользователя (группы пользователей) при существующем использовании.

Стоимость в пользовании  не предполагает продажу земли на открытом и конкурентном рынке. Стоимость  в пользовании применяется при  оценках эффективности реконструкционных  и мелиоративных программ без  предполагаемой смены субъекта или субъектов прав на землю и сохранения неизменным дальнейшего (сельскохозяйственное или иное) использования земель. Также стоимость в пользовании применяется в случаях оценки вклада земельного участка в стоимость предприятия в целом, как имущественного комплекса, без учета его наиболее эффективного использования или величины денежной суммы, которая могла бы быть получена от его полной или частичной продажи.

Виды стоимости в  пользовании, употребляемые на практике:

потребительная стоимость (база оценки) - это стоимость объекта недвижимости, используемого для определенной цели. Потребительная стоимость земельного участка является индикатором эффективности его использования. По потребительной стоимости, в основном, оцениваются земли сельскохозяйственного назначения.

Потребительная стоимость - это термин оценочной деятельности.

Потребительная стоимость  является базовой стоимостью для  определения производных от нее  видов стоимостей в пользовании (инвестиционной и страховой) и устанавливает  для всеобщего и многократного использования основную концепцию данного вида стоимости и методику ее оценки. Инвестиционная и страховая стоимости имеют ряд отличительных признаков, не изменяющих основную концепцию потребительной стоимости, как базовой стоимости оценки;

инвестиционная стоимость - это стоимость земельного участка для конкретного инвестора (группы инвесторов). Инвестиционная стоимость в денежном выражении представляет собой наивысшую цену, которую может заплатить инвестор за капиталовложения, принимая во внимание ожидаемую от них доходность с точки зрения инвестиционных целей;

страховая стоимость - это  стоимость земельного участка, определяемая положениями страхового контракта  или полиса.

Стоимость в обмене - это  стоимость, возможная к получению  в условиях свободной продажи земельного участка на свободном, открытом и конкурентном рынке в условиях равновесия спроса и предложения. При этом предполагается возможность изменения существующего использования земельного участка на наиболее эффективное, в результате которого стоимость объекта будет максимальной.

Стоимость в обмене отвечает условиям и целям налогообложения, ипотечного кредитования, компенсационных  выплат, предложения стартовых цен  на конкурсах и аукционах, а также  вложения капитала при совершении сделок купли-продажи, заключения договоров аренды, пожизненного содержания, мены и внесения прав на землю в уставные фонды.

Виды стоимости в  обмене:

рыночная стоимость (база оценки) - это расчетная денежная сумма, за которую земельный участок  рассматриваемый как свободный от застройки и при наилучшем и наиболее эффективном использовании, должен переходить из рук в руки на дату оценки между добровольным покупателем и добровольным продавцом в результате коммерческой сделки после адекватного маркетинга и при условии, что каждая из сторон действовала компетентно, расчетливо и без принуждения.

Рыночная стоимость  является величиной именно расчетной, а не предопределенной заранее, или  реальной ценой продажи. Величина рыночной стоимости выражается одним цифровым значением.

По рыночной стоимости, в основном, оцениваются земли несельскохозяйственного назначения.

Рыночная стоимость  является базовой стоимостью (базой  оценки) для определения производных  от нее видов стоимостей в обмене: рыночной стоимости при существующем использовании, альтернативной рыночной стоимости и ликвидационной стоимости;

рыночная стоимость  при существующем использовании - это  стоимость земли при дальнейшем ее функционировании в неизменном виде и предположении, что в таком  виде она может быть продана на открытом рынке, при соблюдении всех остальных условий, содержащихся в определении рыночной стоимости, независимо от того, является ли существующее использование земли наиболее эффективным или нет. Рыночная стоимость земли при ее дальнейшем функционировании в неизменном виде, в основном, определяется при оценке земель сельскохозяйственного назначения;

альтернативная рыночная стоимость - это расчетная денежная сумма, за которую земельный участок  после выполнения реконструкции  улучшений, модернизации Или иных инноваций на дату окончания реализации инновационного проекта должен переходить из рук в руки между добровольным покупателем и добровольным продавцом при соблюдении всех остальных условий, содержащихся в определении рыночной стоимости;

ликвидационная стоимость (стоимость при вынужденной продаже) - это расчетная денежная сумма, которая может быть получена при переходе земельного участка из рук в руки между добровольным покупателем и вынужденным продавцом в результате коммерческой сделки в сроки, слишком короткие для проведения адекватного маркетинга.

Взаимосвязь видов оценочной  стоимости с назначением оценки приведена в таблице 1.

 

Таблица 1. Взаимосвязь  видов оценочной стоимости с  назначением оценки

Вид оценочной стоимости  Назначение оценки земли	Стоимости в пользовании				Стоимости в обмене
	потребительная (базовая)	нормативная (цена)	инвестиционная	страховая	рыночная (базовая)	рыночная стоимость  при существующем использовании	альтернативная рыночная	ликвидационная
Купля-продажа					х	х	X
Обмен					X	х
Аренда					х	х	X
Для целей освоения и  развития	х	X
Для целей потребления  ее истощимых ресурсов	X	X
Инвестирование			X
Ипотечное кредитование								X
Страхование				х
Налогообложение	X					X
Конфискация					X	X
Оценка бизнеса	X				X	X
Акционирование					X	х
Слияние, разделение имущества, частью которого она является	X				X	X
Внесение земельного участка в уставный капитал предприятия	X				х
Внесение права пользования  землей в уставный капитал	X				X

 

Уникальные свойства земли как с теоретической, так и с практической точек зрения позволяют говорить о стоимости собственно земельного участка отдельно от стоимости, осуществленных на нем улучшений и оценивать вклад, который вносят эти улучшения или собственно земельный участок в общую стоимость объекта недвижимости.