Порядок проведения оценки

 

 

где:

V-согласованная рыночная стоимость объекта оценки, руб.;

V1 - стоимость объекта, определенная затратным подходом, руб.;

V2 - стоимость объекта, определенная подходом сравнения продаж, руб.;

V3 - стоимость объекта, определенная доходным подходом, руб.;

Q1 - средневзвешенное значение достоверности затратного подхода;

Q2 - средневзвешенное значение достоверности подхода сравнения продаж;

Q3 - средневзвешенное значение достоверности доходного подхода.

 

Для расчета весов использованных методов проделаем следующие вычисления:

построим матрицу (таблицу) факторов, присвоив каждому подходу  четыре вида баллов в соответствии с четырьмя критериями;

найдем сумму баллов каждого подхода;

найдем сумму баллов всех используемых подходов;

по отношению суммы  баллов данного подхода к сумме  баллов всех использованных подходов найдем расчетный вес подхода  в процентах;

округлим расчетные  веса подходов с точность до 10% в  целях использования данных весов  для согласования. Округление необходимо в связи с тем, что неокругленные веса порождают у читателя отчета ошибочное представление о точности полученного результата, что может нанести заинтересованному лицу больше вреда, чем кажущаяся чисто формальная ошибка, якобы вносимая округлением в итоговый результат.

на основе округленных  весов рассчитаем согласованную  стоимость оцениваемого имущества  путем умножения полученного  с помощью данного подхода  ориентира стоимости на округленный  вес подхода, рассчитанный в целях  согласования стоимостей.

Результаты согласования суммированы в таблице:

 

Подход	Доходный	Сравнительный	Затратный
Величина ориентира, рублей	167 672	387 381	80 865
Критерий	Баллы
Достоверность и достаточность  информации, на основе которой проводились  анализ и расчеты	4	1	3
Способность подхода учитывать структуру ценообразующих факторов, специфичных для объекта	4	1	2
Способность подхода  отразить мотивацию, действительные намерения  типичного покупателя/продавца	4	1	2
Соответствие подхода  виду рассчитываемой стоимости	4	1	2
Подход применялся	Да	Да	Да
Сумма баллов для данного  подхода	16	4	9
Вес подхода, %	55,17%	13,79%	31,03%
Вес подхода округленно до 10%	60%	10%	30%
Согласованная величина стоимости	163 600,8

 

С учетом проведенных  расчетов и принятых допущений, плата  за право заключения договора аренды земельного участка, расположенный по адресу: РФ, Саратовская область, г. Балашов, ул. Ленина, д. 38 (кадастровый номер 64:41:41 02 28:0032), на 15 апреля 2008 г. составляет с допустимым округлением:

601 рубль в год

Сто шестьдесят три тысячи шестьсот один рубля

Полученная оценка рыночной арендной платы может быть принята  во внимание при заключении договора аренды данного земельного участка  сроком на 3 года.

Согласно п. 26 ФСО №1, итоговая величина стоимости объекта  оценки, указанная в отчете об оценке, может быть признана рекомендуемой для целей совершения сделки с объектами оценки, если с даты составления отчета об оценке до даты совершения сделки с объектом оценки или даты представления публичной оферты прошло не более 6 месяцев.

 

12. Источники информации

 

Основными источниками  информации, использованными в Отчете, стали данные открытых электронных  и печатных изданий, где в режиме свободного доступа размещаются  сведения о публичных офертах, среди  них «Город» № 15 (803) от 09.04.2008-15.04.2008 г., «Балашовская правда» №№ 35-36 (18847-18848) от 06.03.2008 г., 42-43 (18854-18855) от 20.03.2008 г., аналитические материалы, экспертные оценки и интервью со специалистами риэлтерских фирм города Балашова.

Оценщик подтверждает, что  на момент оценки данная информация в указанных источниках существовала. Однако он не несет ответственность за дальнейшие изменения содержания данных источников.

 

13. Подпись Оценщика

 

В соответствие с требованиями Закона «Об оценочной деятельности в РФ» № 135-ФЗ от 29.07.1998 года Отчёт собственноручно подписывается Оценщиком и заверяется его печатью. Поскольку Оценщик является сотрудником Балашовского отделения Саратовского филиала ФГУП «Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ», его подпись заверяется печатью данной организации.

С уважением,

 

Начальник Балашовского отделения Саратовского филиала  ФГУП «Ростехинвентаризация - Федеральное  БТИ»	С.В. Коннов
Оценщик	И. В. Коваленко

 

 

14. Перечень приложений

 

Приложение № 1,2.

Приложение № 3 Копии  документов, используемые Оценщиком и устанавливающие количественные и качественные характеристики объекта оценки.

 

 

Приложение 1

 

Определение стоимости  гипотетических улучшений рассматриваемого участка

 

С учетом требований СНиП и типичной окружающей застройки, в  качестве гипотетического улучшения оценщик считает наиболее вероятным строительство трехэтажного здания ВУЗа строительным объемом 2200,00 м3. В качестве аналога из имеющихся в сборниках УПВС может быть выбран «Учебный корпус зоотехнического факультета для сельскохозяйственных ВУЗов - трехэтажный» (УПВС №32, табл. 24а), имеющий следующие характеристики:

 

Группа капитальности	I
Территориальный пояс	1
Фундаменты	Бетонный ленточный
Стены наружные	Кирпич
Стены внутренние	Кирпич
Перегородки	Гипсобетон, кирпич
Перекрытия	СЖБ
Кровля	Рулонная
Окна	Раздельные переплеты
Двери	Щитовые
Полы	Линолеум, плитка
Внутренняя отделка	Повышенного качества
Стоимость строительства 1 м3 (в ценах 1969 г.)	23,50 руб.

 

Тогда, с учетом предполагаемого  строительного объема гипотетических улучшений и стоимости строительства 1 м3 объекта-аналога стоимость строительства в ценах базового (1969 г.) составит:

 

Строительный объем	Стоимость строительства 1 м3	С69, руб.
2200	23,50	51 700,00

 

Расчет коэффициента удорожания строительно-монтажных  работ (Ксмр)

Расчет коэффициента удорожания СМР производился на основании  данных межрегионального информационно-аналитического бюллетеня «Индексы цен в строительстве» КО-ИНВЕСТ №№ 39, 60 и Постановления  Госстроя СССР от 08.04.2004 г. № 16 «О мерах  по завершению перехода на новую сметно-нормативную базу ценообразования в строительстве»:

 

Ксмр = И69-00 х И00-08

 

где И69- 00 - индекс пересчета  цен 1969 г. в цены на 01.01.2000 г. (22,676);

И00-08 - прогнозное значение индекса пересчета цен на 01.01.2000 г. в цены 2008 г. по Саратовской области в соответствии с данными информационно-аналитического бюллетеня «Индексы цен в строительстве» КО-ИНВЕСТ № 60 за 2007 год (4,415).

Тогда

Ксмр = 22,676*4,415 = 100,11454≈ 100,11

Учет издержек, не включенных в сборники УПВС

Учет издержек, не включенных в сборники УПВС, производился по формуле:

 

С0 = Ссс х ПП х ДКИ

 

где:

С0 - стоимость нового строительства объекта в ценах  на дату оценки;

Ссс - сметная стоимость  строительства объекта недвижимости, определенная с использованием УПВС и/или СУПСС;

ПП - прибыль предпринимателя (девелопера). Расчет прибыли предпринимателя  рассчитана по методике Санкт-Петербургского технического университета (СпБГТУ), разработанная  профессором Е.С. Озеровым.

Согласно этой методике, расчет прибыли застройщика основан на предположении, что инвестировать средства в новое строительство имеет смысл лишь в том случае, если прибыль от строительного проекта будет не меньше, чем прибыль от альтернативного проекта, имеющего тот же уровень риска и ту же продолжительность, что и новое строительство. Расчет прибыли застройщика производится по формуле:

 

 

где Ппр - прибыль застройщика, %;

Со=Со/С - доля авансового платежа в общей сумме платежей;

п - число лет (период) строительства;

уа - годовая норма  отдачи на вложенный капитал.

Период строительства (п) определен по СНиП 1.04.03-85* «Нормы продолжительности строительства  и задела в строительстве предприятий, зданий и сооружений», для примерно идентичного объекта.

Соотношение Со принято  равным 1,00 - исходя из предположения, что инвестор первоначально авансирует в строительство 100,0% от общей стоимости работ.

Годовая норма отдачи (уа) установлена равной 25%, что примерно соответствует расчетному коэффициенту капитализации для рассматриваемого объекта.

 

№ п/п	Элемент анализа	Ед. изм.	Значение
1	нормативный срок строительства	мес.	11
2	нормативный срок строительства	лет.	0,92
3	норма отдачи на вложенный  капитал	%	25%
4	доля авансового платежа  к общей стоимости строительства	%	100%
5	прибыль предпринимателя	%	24,19%

 

ДКИ - дополнительные косвенные  издержки, согласно данным Регионального  центра ценообразования в строительстве  Саратовской области (г. Саратов, Бабушкин взвоз, 1) - 20% от прибыли предпринимателя, или 4,84% от сметной стоимости.

Ниже приведены результаты определения стоимости нового строительства объекта оценки.

 

С69	Ксмр	ПП	ДКИ	Снс, руб.
51 700,00	100,11	24,19%	4,84%	6 738 785,67

 

 

Приложение 2

 

Определение стоимости  земельного участка

 

Расчет стоимости воспроизводства  улучшений. Расчет стоимости строительства гипотетических улучшений на оцениваемом участке произведен в Приложении 1 к настоящему отчету; сметная стоимость строительства составила 6 738 785,67 рублей.

Расчет чистого операционного  дохода от единого объекта недвижимости. В распоряжении оценщика имеются данные по арендным платежам по следующим объектам в г. Балашове, (данные предоставлены «Город» № 15 (803) от 09.04.2008-15.04.2008 г., «Балашовская правда» №№ 35-36 (18847-18848) от 06.03.2008 г., 42-43 (18854-18855) от 20.03.2008 г.):

 

Адрес	г. Балашов, ул. Коммунистическая	г. Балашов, ул. Ленина	г. Балашов, ул. Нефтяная	г. Балашов, ул. Ленина
Назначение	офис	офис	офис	офис
Арендная ставка руб./м2 в мес.	150	250	150	280
ПВД, руб/год	460 800,00	96 000,00	216 000,00	60 480,00
Собственник	Юр.лицо	Юр.лицо	Юр.лицо	Юр.лицо
Характеристики
Местоположение	7	9	6	9
Год постройки	1984	-	1992	≈ 1980
S полезн, м2	256,0	32,0	120,0	18,0
Иф	25%	40%	30%	27%
Конструктивы:
- фундамент	Фундаментные блоки	Ж/б блоки	Фундаментные блоки	Блочный фундамент
- стены	Кирпич	Кирпич	Кирпич	Ж/б блоки
- кровля	Рулонная	Рулонная	Рулонная	Рулонная

 

Арендные ставки по всем объектам приведены без учета  НДС.

Поскольку качественные и количественные характеристики объектов-аналогов не совпадают с характеристиками объекта оценки, необходимо произвести корректировку вышеуказанных арендных ставок.

 

Характеристики	Объект оценки	объект-аналог 1	объект-аналог 2	объект-аналог 3	объект-аналог 4
Местоположение		г. Балашов, ул. Коммунистическая	г. Балашов, ул. Ленина	г. Балашов, ул. Нефтяная	г. Балашов, ул. Ленина
Арендная ставка за 1м2		150	250	150	280
Функции использования		офис	офис	офис	офис
Дата предложения		I кв. 2008	I кв. 2008	II кв. 2008	II кв. 2008
Корректировка		5%	5%	0%	0%
Скорректированная цена		157,5	262,5	150	280
Привлекательность	8	7	9	6	9
Корректировка		5%	-5%	10%	-5%
Скорректированная цена		165,375	249,375	165	266
Подъезд/парковка		аналог	аналог	аналог	аналог
Корректировка		0%	0%	0%	0%
Скорректированная цена		165,375	249,375	165	266
Отделка		хуже	хуже	хуже	хуже
Корректировка		10%	10%	15%	10%
Скорректированная цена		181,91	274,31	189,75	292,60
Площадь	800	256,0	32,0	120,0	18,0
Корректировка		-12%	-25%	-15%	-27%
Скорректированная цена		160,08	205,73	161,29	213,60
Техническое состояние	0%	22%	23%	35%	23%
Корректировка		22%	23%	35%	23%
Скорректированная цена		195,30	253,05	217,74	262,73
Общая валовая коррекция, %		54%	68%	75%	65%
Весовой коэффициент		0,3	0,2	0,2	0,3
Арендная ставка за 1м2 объекта оценки, руб/мес	231,57
ПВД, руб/год	2 223 072,00