Порядок проведения оценки

. Анализ экономической ситуации

Анализ экономической  ситуации должен включать сведения о  ситуации в стране и регионе, оказывающей  влияние на стоимость оцениваемого участка.

. Анализ наилучшего  и наиболее эффективного использования

Анализ наилучшего и  наиболее эффективного использования выполняется:

для участка земли  как свободного;

для участка земли  с имеющимися улучшениями.

. Обоснование методов  оценки и выполнение расчетов

В разделе приводится обоснование  используемых методов оценки в рамках каждого из трех традиционных подходов и выполняются в соответствии с ними расчеты оценочной стоимости, исходя из наличия собранной информации.

. Допущения и ограничивающие  условия

Этот раздел должен содержать сведения о гипотетических выкладках оценщика, повлиявших на результаты оценки и раскрыть условия, приведшие к снижению или увеличению величины оценочной стоимости.

. Согласование результатов и  заключение об оценочной стоимости

В этом разделе на основании выполненного анализа по сопоставлению расчетных  значений стоимости обосновывается окончательное заключение о величине оценочной стоимости объекта.

. Список использованных источников

Список должен содержать сведения, использованные при составлении  отчета.

Отчет об оценке стоимости (краткий)

Отчет об оценке стоимости (краткий) оформляется при выполнении независимой оценки, когда результат оценки может быть востребован по законодательству или уполномоченным контрольным органом.

Структурными элементами отчета об оценке являются:

титульный лист;

содержание (при необходимости);

сопроводительное письмо;

задание на оценку;

сводная ведомость результатов  оценки по группам однородных видов  объектов (для имущественных комплексов);

список исполнителей;

заявление о соответствии этическим  нормам оценки;

приложения.

Экспертное заключение о стоимости

Экспертное заключение о стоимости  предоставляют как результат  проведенной оценочной экспертизы объекта, направленной на формирование предварительного) мнения по решению  задачи (коммерческой или иной), касающейся этого объекта.

Форма и содержание экспертного заключения не регламентируются. Оно может быть, в зависимости от желания заказчика, как в письменном (отчет об оценке, письмо- уведомление), так и в устном виде.

Независимо от обстоятельств, которые  определяют вид отчета, оценщик должен:

провести работы по оценке в полном объеме;

собрать и проанализировать все  материалы и необходимые данные;

хранить все рабочие записи в  своей рабочей картотеке (архиве).

Практическое применение методологических основ, изложенных выше рассмотрим на конкретном примере.

 

 

Пример

 

. Основные факты и  выводы

1.1 Общая информация, идентифицирующая  объект оценки

 

Объект оценки	Земельный участок площадью 3400 м2
Адрес	РФ, Саратовская область, г. Балашов, ул. Ленина, д. 38
Собственник объекта	Балашовский муниципальный  район

1.2 Результаты оценки, полученные при применении различных  подходов к оценке

 

Затратный подход	80 865 рублей
Доходный подход	167 672 рублей
Сравнительный подход	387 381 рубля

 

1.3 Итоговая величина  стоимости объекта оценки

 

Рыночный размер арендной платы за земельный участок, расположенного по адресу:

РФ, Саратовская область, г. Балашов, ул. Ленина, д. 38, на 15 апреля 2008 г. округленно составляет:

601 рубль в год

Сто шестьдесят три тысячи шестьсот один рубль в год

 

2. Задание на оценку

 

Основание для проведения оценки	Договор № 20-О/06 от 19.03.2008 г.
Объект оценки	Земельный участок площадью 3400 м2
Собственник объекта	Балашовский муниципальный  район
Реквизиты собственника объекта оценки	г. Балашов, ул. Советская, №178, р/с 40603810900002000079 г. Балашов РКЦ, ИНН 6440004712/644001001, БИК 046343000
Цели и задачи проведения оценки	Определение рыночной арендной платы
Имущественные права  на объект оценки	Полное право собственности
Предполагаемое использование  результатов оценки	Определение рыночной арендной плате за земельный участок для  заключения договора аренды
Вид определяемой стоимости	Рыночная стоимость
Дата оценки	15.04.2008 г.
Срок проведения оценки	15.04.2008 г.
Дата составления отчета	15.04.2008 г.

2.1 Допущения и ограничения,  на которых должна основываться  оценка

 

. Специалист, выполнивший  оценку объекта оценки (далее  - «Оценщик») и подготовивший данный  Отчёт (далее - «Отчёт»), является  полномочным представителем Балашовского отделения Саратовского филиала ФГУП «Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ», имеет необходимое профессиональное образование и достаточный практический опыт в области оценки недвижимости.

. В процессе подготовки  Отчета Оценщик должен исходить из достоверности всей документации и устной информации по объекту оценки, предоставленной об оценке, не входит проведение экспертизы правоустанавливающих документов на объект оценки на предмет их подлинности и соответствия действующему законодательству.

. Оцениваемые права  рассматриваются свободными от  каких-либо претензий или ограничений,  кроме оговоренных в Отчете.

. При проведении оценки  предполагается отсутствие каких-либо  скрытых внешних и внутренних  факторов, влияющих на стоимость  объекта оценки. На Оценщике не лежит ответственность по обнаружению подобных факторов, либо в случае их последующего обнаружения.

. Ни Заказчик, ни Оценщик,  ни любой иной пользователь  Отчёта не могут использовать  Отчет (или любую его часть)  иначе, чем это предусмотрено договором об оценке.

. Отчет содержит профессиональное  мнение Оценщика относительно  стоимости объекта оценки и  не является гарантией того, что  оно перейдет из рук в руки  по цене, равной указанной в  Отчете стоимости.

. Мнение Оценщика относительно величины стоимости действительно только на дату оценки. Оценщик не принимает на себя ответственность за последующие изменения социальных, экономических, юридических и природных условий, которые могут повлиять на стоимость объекта оценки.

 

3. Сведения о заказчике оценки и об Оценщике

3.1 Сведения о заказчике

 

Фамилия, имя, отчество	Комитет по управлению муниципальным  имуществом в лице Миронченко Сергея Станиславовича действующего на основании  доверенности № 1375 от 1 марта 2007 г.
Серия и номер документа, удостоверяющего личность	Паспорт 63 04 № 475815
Дата выдачи	27.08.2004 г.
Орган, выдающий документ	УВД г. Балашова и Балашовского района Саратовской области

3.2 Сведения об Оценщике

 

Фамилия, имя, отчество	Коваленко Игорь Вячеславович
Информация о членстве в саморегулируемой организации Оценщиков	Член СРО ООО "РОО", включён в реестр Оценщиков 17 января 2008 г. за регистрационным № 02902
Номер и дата выдачи документа, подтверждающего получение профессиональных знаний в области оценочной деятельности	Диплом НОУ «Московской  финансово-промышленной академии (МФПА)»  о профессиональной переподготовке «Оценка стоимости предприятия (бизнеса)»  ПП № 983990 от 28 сентября 2007 г., сертификат «Оценка недвижимости» (№ 6115 от 15 апреля 2007 г.), сертификат «Оценка земли» (№ 6116 от 15 апреля 2007 г.), сертификат «Оценка стоимости автотранспортных средств. Определение стоимости ремонта (восстановления) и ущерба от повреждения автотранспортных средств в результате ДТП» (№ 6117 от 30 июля 2007 г.)
Сведения о страховании гражданской ответственности Оценщика	Страховой полис обязательного  страхования ответственности Оценщика № 19/07 - 076958 - 56 от 02.11.2007 г., ЗАО САК "Информстрах", срок действия до 14.11.2008 г.
Стаж работы в оценочной  деятельности	1 год

 

3.3 Сведения о юридическом лице, с которым Оценщик заключил трудовой договор

 

Организационно-правовая форма:	Государственное учреждение
Полное наименование:	Федеральное государственное  унитарное предприятие, основанное на праве хозяйственного ведения  «Российский государственный центр инвентаризации и учета объектов недвижимости - Федеральное бюро технической инвентаризации"» Саратовский филиал Балашовское отделение ФГУП «Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ»
Основной государственный  регистрационный номер (ОГРН):	1027739346502
Дата присвоения ОГРН:	9 октября 2002 года
Адрес местонахождения:	РФ, Саратовская область, г. Балашов, ул. Ленина, д. 118, 412315 тел.: (84545) 4-23-99, факс (84545) 4-12-79

3.4 Информация обо всех  привлекаемых к проведению оценки  и подготовке отчета об оценке организациях и специалистах

 

К проведению оценки и  подготовке отчета об оценке сторонние  организации и специалисты не привлекались.

 

4. Допущения и ограничивающие  условия

 

. Специалист, выполнивший  оценку объекта оценки (далее - «Оценщик») и подготовивший данный Отчёт (далее - «Отчёт»), является полномочным представителем Балашовского отделения Саратовского филиала ФГУП «Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ», имеет необходимое профессиональное образование и достаточный практический опыт в области оценки недвижимости.

. В процессе подготовки  Отчета Оценщик исходил из  достоверности всей документации  и устной информации по объекту  оценки, предоставленной в его  распоряжение Заказчиком, поскольку  в обязанности Оценщика, в соответствии с договором об оценке, не входит проведение экспертизы правоустанавливающих документов на объект оценки на предмет их подлинности и соответствия действующему законодательству.

. Оцениваемые права  рассматриваются свободными от  каких-либо претензий или ограничений, кроме оговоренных в Отчете.

. При проведении оценки  предполагалось отсутствие каких-либо  скрытых внешних и внутренних  факторов, влияющих на стоимость  объекта оценки. На Оценщике не  лежит ответственность по обнаружению  подобных факторов, либо в случае их последующего обнаружения.

. Ни Заказчик, ни Оценщик,  ни любой иной пользователь  Отчёта не могут использовать  Отчет (или любую его часть)  иначе, чем это предусмотрено  договором об оценке.

. Отчет содержит профессиональное  мнение Оценщика относительно стоимости объекта оценки и не является гарантией того, что оно перейдет из рук в руки по цене, равной указанной в Отчете стоимости.

. Мнение Оценщика относительно  величины стоимости действительно  только на дату оценки. Оценщик  не принимает на себя ответственность за последующие изменения социальных, экономических, юридических и природных условий, которые могут повлиять на стоимость объекта оценки.

. Настоящий отчёт достоверен  только в полном объёме. Использование  отдельных положений и выводов  отчета вне данного контекста является некорректным и может привести к искажению ситуации и неадекватным последствиям. Для целей анализа информация, полученная из различных источников, считается достоверной. Однако в текущей рыночной ситуации Оценщик не может гарантировать абсолютную точность информации, и допускает вероятность искажения отдельных данных, как по объективным, так и по субъективным причинам. Кроме того, в современной обстановке не все источники информации разрешают Оценщику делать на них открытую ссылку.

В соответствии со стандартами  профессиональной практики Оценщик  не обязан приводить в отчёте иллюстративный материал (тех. документация, чертежи  и т.п.). Весь иллюстративный материал, включенный в данный отчет, используется лишь для лучшего представления об объекте оценки и является вспомогательным.

Авторские права на отчёт  принадлежат Оценщику. Копирование  и распространение отчёта без  согласования с автором является нарушением Закона об авторских правах.