Правовой режим земель населенных пунктов

4. земельный  участок предоставляется для  индивидуального жилищного строительства  или ведения личного подсобного хозяйства.

Торги не проводятся в случаях:

1. участок  предоставляется в собственность  бесплатно или в аренду лицу, с которым в установленном  порядке заключен договор о  развитии застроенной территории;

2. участок  предоставляется в аренду на  основании заявления заинтересованного  лица при условии предварительной  и заблаговременной публикации  сообщения о наличии предлагаемых  земельных участков в случае, если имеется только одна заявка.

С предварительным  согласованием земельный участок  предоставляется всем лицам в  аренду, постоянное (бессрочное) пользование  определённому кругу лиц (п. 1 ст. 20 Земельного кодекса РФ) ²⁰ или в безвозмездное срочное пользование религиозным организациям, а также в случае строительства объекта за счет бюджета на основании контракта.

Особенности предоставления земельных участков для жилищного строительства:

1. торги не  проводятся, если участок предоставляется для жилищного строительства за счет бюджета, или предоставляется лицу, заключившему договор о развитии застроенной территории, или в торгах принимало участие только одно лицо и торги по этой причине признаны несостоявшимися;

2. участок  предоставляется в аренду гражданину  для индивидуального жилищного  строительства при условии публикации  сообщения о наличии предлагаемых  участков, на которое другие граждане  не подали заявления о своём  желании получить этот земельный участок;

3. участок  для комплексного освоения (документация  по планировке, работы по инженерному  обустройству, жилищное и иное  строительство) предоставляется  в аренду без предварительного  согласования только на аукционе.

Порядок предоставления земельного участка  для строительства с предварительным  согласованием места размещения объекта

1.Юридическое лицо, заинтересованное в предоставлении земельного участка для строительства объекта, в соответствии со ст.29 и п. 1 ст. 31 ЗК ²¹ должно обратиться в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления с заявлением о выборе земельного участка и предварительном согласовании места размещения объекта.

К заявлению  должно быть приложено обоснование, содержащее достаточные материалы  и сведения о намерениях для принятия администрацией области решения.

В частности, необходимо указать:

1. назначение объекта и объемы выпускаемой продукции;
2. предполагаемое (желательное) место размещения объекта;
3. сроки проектирования и строительства;
4. обоснование примерного размера земельного участка (схема размещения зданий, строений, сооружений, подъездных путей, инженерных коммуникаций, выполненная в любом масштабе собственными силами юридического лица или с приглашением специалистов с учетом строительных норм и правил, технологического процесса производства). Возможно использование типового проекта аналогичного по назначению объекта;
5. испрашиваемое право на земельный участок (аренда на любой срок, так как предельный срок аренды ГК ²² (ст. 610) и ЗК ²³ (ст. 22) не установлен);
6. численность работающих (местные трудовые ресурсы или завоз рабочей силы);
7. потребность объекта в энергетических ресурсах (объемы потребляемой энергии, своя подстанция и газораспределительная станция или подключение к сетям населенного пункта);
8. потребность объекта в водных ресурсах (объемы потребляемой воды (питьевой и бытовой), своя скважина или подключение к поселковому водопроводу);
9. транспортное обеспечение (автодорога и (или) железнодорожная ветка);
10. оценка воздействия на окружающую среду и условия очистки отходов и стоков (объем выброса вредных веществ, объем сточных вод, способ очистки (свои очистные сооружения и (или) подключение к канализации поселка);
11. условия теплоснабжения (объем потребляемого тепла, своя котельная, вид топлива или подключение к теплоцентрали поселка).

   2. Администрация, получив ходатайство  (заявление) юридического лица  о выборе земельного участка  и предварительном согласовании  места размещения объекта обращается  в районную администрацию (по  месту нахождения земельного участка) с заявлением обеспечить выбор земельного участка.

 Обязанность  органа местного самоуправления  обеспечить выбор земельного  участка в течение 3 месяцев  предусмотрена п. 2 ст. 31 ЗК. ²⁴

   3. Администрация района в соответствии  с пунктами 2, 3 и 4 ст. 31 ЗК в указанный  выше срок обеспечивает выбор  земельного участка:

1. осуществляет согласование размещения объекта с соответствующими областными уполномоченными исполнительными органами государственной власти и муниципальными организациями, в случаях, предусмотренных федеральными законами:

• комитетом по земельным ресурсам (ст. 71ЗК);
• комитетом по природным ресурсам (ФЗ "Об экологической экспертизе" ²⁵, ФЗ "Об охране окружающей среды" ²⁶);
• главным санитарным врачом (ст.12 ФЗ "О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения" ²⁷);
• органами архитектуры и градостроительства (ст.48 и49 Градостроительный кодекс ²⁸);
• территориальным органом управления фондом недр (ст. 25 Закон Российской Федерации "О недрах" ²⁹);
• органы противопожарной службы (ФЗ "О пожарной безопасности" ³⁰).

Указанные органы свое заключение дают в двухнедельный  срок со дня получения запроса  от органа местного самоуправления (п. 2 ст. 31 ЗК ³¹);

2. в случаях  размещения объекта в городском  или сельском поселении информирует  население о возможном или  предстоящем предоставлении земельного  участка под строительство объекта;

3. информирует  землепользователя, законные интересы  которого могут быть затронуты  в результате возможного изъятия  земельного участка под объект  и выясняет условия землепользователя,  при которых он согласовывает это изъятие (расчет убытков);

4. создает  комиссию из уполномоченных муниципальных  органов и организаций, которая  осматривает испрашиваемый участок  в натуре (на местности), изучает  полученные заключения и согласования  и оформляет акт о выборе  земельного участка для строительства  объекта, а в необходимых случаях  и для установления его охранной  или санитарно-защитной зоны.

Акт выбора подписывается всеми членами  комиссии и согласовывается главой администрации района.

К акту выбора прилагается утвержденный главой администрации  района проект границ земельного участка (земельных участков), который изготавливается  районным комитетом по земельным  ресурсам (п. 5 ст. 31 ЗК).

В соответствии с пунктами 4 и 6 Приказа Федеральной  службы земельного кадастра России от 02.10.02 № П/327 (зарегистрирован в  Минюсте России 13.11.02 № 3911, вступил  в силу 27 декабря 2002 года) "Об утверждении  требований к оформлению документов о межевании, предоставляемых для  постановки земельных участков на государственный  кадастровый учет" проект границ земельного участка теперь может  быть составлен без проведения геодезических  полевых работ на основании имеющейся  землеустроительной, градостроительной  и иной документации, содержащей необходимые  для государственного кадастрового учета земельных участков сведений.

4. Администрация  области рассматривает представленный  администрацией района акт выбора  земельного участка и принимает  решение о предварительном согласовании  места размещения объекта, утверждающее  акт о выборе земельного участка,  либо о мотивированном отказе  в размещении объекта (п. 6 ст. 31 ЗК).

5. Копия  решения администрации области  с приложением проекта границ  земельного участка выдается  юридическому лицу (заявителю) в  семидневный срок (п. 7 ст. 31 ЗК).

6. Решение  о предварительном согласовании  места размещения объекта является  основанием для проведения проектно-изыскательских  работ, изготовления проектной  документации, согласования ее с  органами архитектуры и градостроительства, действует в течение трех лет,  а также основанием для последующего  принятия администрацией области  решения о предоставлении земельного  участка для строительства (п. 8 ст. 31 ЗК).

7. Для  проведения проектно-изыскательских  работ на участке его необходимо  получить в аренду на срок  не более чем на один год  (п. 7 ст. 22 ЗК) или установить публичный  сервитут для временного пользования  земельным участком в целях  проведения изыскательских, исследовательских  и других работ (подпункт 9 пункта 3 ст. 23 ЗК).

В обоих  случаях надо провести работы по формированию земельного участка, осуществить его  кадастровый учет в соответствии с 33 и ЗГЗК и пунктами 4 и 6 приказа  Росземкадастра от 01.10.02 № П/327, т.е. заключить  договор с землеустроительной организацией на проведение этих работ.

После формирования земельного участка договор аренды заключается с администрацией области (уполномоченным органом). Публичный  сервитут также устанавливается  решением администрации области (п. 2 ст. 23 ЗК).

8. В соответствии  с п. 7 ст. 51 Градостроительным кодексом разрешение на строительство выдается при условии:

1. наличия  документов, удостоверяющих права  на землю;

2. при  наличии утвержденной проектной  документации, в порядке, установленном ст. 48 Градостроительным кодексом.

Следовательно, предварительно необходимо зарегистрировать права на земельный участок в  соответствии с нормами Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". Для этого администрация области должна принять решение о предоставлении земельного участка для строительства объекта (не путать с решением о предоставлении участка в аренду для проведения проектно-изыскательских работ). Согласно п.5 ст. 30 ЗК решение принимается после работ по формированию земельного участка и осуществлению кадастрового учета земельного участка.

            Согласно п. 1 ст. 32 ЗК эти работы  проводятся за счет юридического  лица.

   9. Администрация области принимает  решение в двухнедельный срок  после получения заявления юридического  лица и представления им кадастровой  карты (плана) земельного участка  (п. 2 ст. 32 ЗК).

      Решение о предоставлении земельного  участка должно содержать одновременно  и решение о форме изъятия  земельного участка у прежнего  землепользователя с его согласия  при условии возмещения ему  причиненных убытков или о  выкупе земельного участка у  его собственника (пункты 3 и 4 ст. 32 ЗК).

      В решении должен быть пункт,  устанавливающий необходимость  заключения с администрацией  области (уполномоченным органом)  договора аренды земельного участка  (п. 7 ст. 30 ЗК).

  10. После  заключения договора аренды этот  договора подлежит государственной  регистрации в учреждении юстиции  (регистрационной палате) и у юридического  лица возникает соответствующее  право на землю.³²

 

19. Российская  Федерация. Законы. Земельный кодекс  Российской Федерации от 25.10.2001 N 136-ФЗ (ред. от 12.12.2011), (с изм. и  доп., вступающими в силу с 06.01.2012) // КонсультантПлюс [Электронный  ресурс]

20,21,23,24. Российская  Федерация. Законы. Земельный кодекс  Российской Федерации от 25.10.2001 N 136-ФЗ (ред. от 12.12.2011), (с изм. и  доп., вступающими в силу с 06.01.2012) // КонсультантПлюс [Электронный  ресурс]

22.Российская  Федерация. Законы. Гражданский кодекс  Российской Федерации от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 06.12.2011) // КонсультантПлюс  [Электронный ресурс]

25.Российская  Федерация. Законы. Федеральный закон  «Об экологической экспертизе»  N 174-ФЗ от 23.11.1995 (в ред. от 17.12.2009 N 314-ФЗ) // КонсультантПлюс [Электронный  ресурс]

26. Российская  Федерация. Законы. Федеральный закон  «Об охране окружающей среды»  от 10.01.2002 N 7-ФЗ (в ред. от 21.11.2011, с  изм. От 07.12.2011) // КонсультантПлюс  [Электронный ресурс]

27. Российская  Федерация. Законы. Федеральный закон  «О санитарно-эпидемиологическом  благополучии населения» от 30.03.1999 N 52-ФЗ (в ред. от 07.12.2011) // КонсультантПлюс [Электронный ресурс]

28. Российская  Федерация. Законы. Градостроительный  кодекс Российской Федерации  от 29.12.2004 N 190-ФЗ (ред. от 06.12.2011) // КонсультантПлюс  [Электронный ресурс]

29.Российская  Федерация. Законы. Закон РФ «О  недрах» от 21.02.1992 N 2395-1 (в ред. от 06.12.2011, с изм. И доп. От 19.01.2012) // КонсультантПлюс [Электронный  ресурс]