Содержание права собственности на землю. Ограничения права собственности на землю: объективные и субъективные

    При совместной собственности сособственники обладают равными правами собственности на весь земельный участок. Каждый из них по согласию всех других участников вправе совершать разрешенные сделки со всем земельным участком либо его частью, а также иным образом распоряжаться им. При совершении таких действий согласие других участников предполагается и специального удостоверения в форме договора или иной форме для совершения распорядительных действий не требуется³³. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

    3. Ограничение права собственности на землю 
 

    Граждане и юридические лица могут обладать правами на землю, предусмотренными земельным законодательством, однако в отдельных случаях данные права могут быть ограничены. В принципе, к ограничениям прав на землю можно отнести все, что ограничивает право владения, пользования или распоряжения земельным участком.

    П.2 статьи 56 Земельного кодекса РФ устанавливает  следующие ограничения прав на землю:

1. особые условия использования земельных участков и режим хозяйственной деятельности в охранных, санитарно-защитных зонах;
2. особые условия охраны окружающей среды, в том числе животного и растительного мира, памятников природы, истории и культуры, археологических объектов, сохранения плодородного слоя почвы, естественной среды обитания, путей миграции диких животных;
3. условия начала и завершения застройки или освоения земельного участка в течение установленных сроков по согласованному в установленном порядке проекту, строительства, ремонта или содержания автомобильной дороги (участка автомобильной дороги) при предоставлении прав на земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности;
4. иные ограничения использования земельных участков в случаях, установленных настоящим Кодексом, Федеральными законами.

    Данный  перечень не является исчерпывающим. Некоторые из ограничений предусмотрены другими статьями Земельного кодекса, а также законами об охране и использовании отдельных природных ресурсов и иными федеральными законами.

    Земельным кодексом предусмотрено установление нескольких видов зон с особыми  условиями использования земель³⁴.

    Например, в составе земель промышленности и иного специального назначения в целях обеспечения безопасности населения и создания необходимых  условий для эксплуатации промышленных, энергетических, особо радиационно-опасных  и ядерно-опасных производств и объектов, пунктов хранения ядерных материалов и радиоактивных веществ, транспортных и иных объектов могут устанавливаться охранные, защитные, санитарные и иные зоны с особыми условиями использования земель. Земельные участки, которые включены в такие зоны, у собственников, землевладельцев, землепользователей и арендаторов не изымаются, но в их границах может быть введен особый режим использования земель, ограничивающий или запрещающий те виды деятельности, которые несовместимы с целями установления зон³⁵. Так на земельных участках в границах охранных зон системы газоснабжения не допускается строительство каких бы то ни было зданий, строений, сооружений, в пределах установленных минимальных расстояний до объектов системы газоснабжения. Не разрешается препятствовать организации – собственнику системы газоснабжения или уполномоченной ею организации в выполнении ими работ по обслуживанию и ремонту объектов системы газоснабжения, ликвидации последствий возникших на них аварий, катастроф³⁶.

    На  территориях, на которых находятся  памятники природы, и в границах их охранных зон запрещается всякая деятельность, влекущая за собой нарушение  сохранности памятников природы. Собственники, владельцы и пользователи земельных  участков, на которых находятся памятники природы, принимают на себя обязательства по обеспечению режима особой охраны памятников природы. Расходы собственников, владельцев и пользователей указанных земельных участков по обеспечению установленного режима особой охраны памятников природы возмещаются за счет средств федерального бюджета, а также средств внебюджетных фондов.

    В законах названы только допустимые ограничения в использовании  земельных участков. Конкретные ограничения  по отношению к тем или иным земельным участкам должны устанавливаться актами исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления. Эти акты могут быть обжалованы лицом, чьи права ограничены в судебном порядке. Тогда ограничение прав на землю устанавливается решением суда. В любом случае требуется государственная регистрация ограничений прав на землю.

    Собственники  земельных участков, землевладельцы, землепользователи и арендаторы в связи с ограничением их прав несут определенные убытки, связанные, в частности, с невозможностью осуществления в полном объеме хозяйственной деятельности. Такие убытки подлежат возмещению в полном объеме, включая упущенную выгоду, соответствующими бюджетами или лицами, в пользу которых ограничиваются права на земельные участки, а также лицами, деятельность которых вызвала необходимость установления защитных, охранных, санитарных зон и влечет ограничение прав собственников земельных участков, землевладельцев, землепользователей и арендаторов³⁷. 
 

    4. Защита права собственности  на землю 

    Актуальность  рассмотрения вопроса защиты права собственности на земельные участки объясняется тем, что в настоящее время в судах разных инстанций находиться большое количество споров, связанных с защитой и признанием прав собственности на землю, а так же споров по изъятию из незаконного владения и устранению препятствий в пользовании землей. Допустимость защиты права собственности предусмотрена Конституцией РФ, часть 2 статьи 45 которой указывает, что каждый вправе защищать свои права и свободы всеми способами, не запрещёнными законом. Уже первая статья ГК РФ относит беспрепятственное осуществление гражданских прав, обеспечение восстановления нарушенных прав и их судебную защиту к основополагающим принципам гражданского законодательства. Кроме того, ст.11 ГК РФ определяет судебный порядок защиты права как основной³⁸.

    Статья 46 Конституции РФ закрепляет важные демократические начала, гарантирующие  судебную защиту права частной собственности  на землю, и тем самым значительно  повышает роль суда, которую он должен играть в обществе и государстве, возлагая на него важную задачу по защите прав и свобод человека.

    Конкретная  структура средств конституционно-правовой защиты частной собственности на землю определяется двумя функциями  объективного права. С одной стороны, защита осуществляется в случае нарушения права частной собственности на землю путем отправления правосудия. С другой стороны, в сфере нормотворчества, когда в процессе создания конституционных норм задаются условия, обеспечивающие восстановление нарушенного права частной собственности, определяются институциональные и иные гарантии данного права³⁹.

    Объектом  конституционно-правовой защиты частной  собственности является не только основное право частной собственности  на землю, но и само отношение частной  собственности, являющееся одним из элементов основ конституционного строя Российской Федерации. Государство взяло на себя обязанности признавать, соблюдать и защищать право частной собственности на землю, что предполагает заботу о создании развитой системы гарантий, с помощью которых реализуется эта задача. Поэтому судебная защита частной собственности на землю не исчерпывается положениями, содержащимися в Конституции РФ, и требует наличия механизма ее реализации, включающего полномочия судебных органов, права ищущей защиты личности, многочисленные гарантии обеспечения права на судебную защиту.

    Помимо  Конституции РФ и ГК РФ большое  количество норм, регламентирующих способы  защиты гражданских прав, содержат Арбитражный процессуальный кодекс РФ и Гражданский процессуальный кодекс РФ. Защита субъективных гражданских прав и охраняемых законом интересов осуществляется в предусмотренном законом порядке, т.е. посредством применения надлежащей нормы, средств и способов защиты. Конституционное право на судебную защиту частной собственности на землю представляет собой, с одной стороны, неотъемлемое право физических и юридических лиц обратиться в судебные органы при возникшем нарушении их права частной собственности на землю, а с другой - обязанность государства реализовать их конституционное право посредством обеспечения эффективной защиты судебными органами, а также восстановить нарушенное право путем вынесения законного и обоснованного решения. Право на судебную защиту частной собственности на землю - это не только право на обращение в суд, но также право на подтверждение, а при необходимости - и на принудительное восстановление оспоренного или нарушенного права частной собственности на землю⁴⁰.

    Ст. 12 ГК РФ устанавливаются общие способы  защиты права собственности: признание  права; восстановление положения, существовавшего до нарушения права и пересечения действий, нарушающих права или создающих угрозу его нарушения; признание оспоримой сделки недействительной и применение последствий ее недействительности; применение недействительности ничтожной сделки; признание недействительным акта государственного органа или органа местного самоуправления; самозащита прав (при этом самозащита допускается только при необходимости пресечь нарушения права, она должна быть соразмерна нарушению); присуждение к исполнению обязанности в натуре; возмещение убытков; компенсация морального вреда; прекращение или изменение правоотношения; неприменение судов акта государственного органа или органа местного самоуправления, противоречащего закону⁴¹.

    Земельный кодекс РФ называет одним из способов защиты прав на земельный участок, — это признание права на земельный участок. Как следует из ст. 59 ЗК РФ, данное признание осуществляется в судебном порядке посредством вынесения соответствующего решения. Например, если гражданин или юридическое лицо считает, что стал собственником земельного участка в силу приобретательной давности, то он вправе обратиться в суд или в арбитражный суд с заявлением о признании за ним права собственности. Так как в силу приобретательной давности физическое или юридическое лицо, не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее им как своим собственным имуществом в течение пятнадцати лет, приобретает на него право собственности. В случае удовлетворения судом исковых требований о признании права собственности в силу приобретательной давности, вынесенное решение являться юридическим основанием для государственной регистрации права собственности на земельный участок. При этом должностное лицо регистрирующего органа не вправе отказать в регистрации права собственности на землю, установленного решением суда.

    Как пример признания права собственности  на земельный участок из судебной практики можно привести ПОСТАНОВЛЕНИЕ  ДЕСЯТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА от 20 февраля 2006 г. дело N 10АП-3601/05-ГК, по материалам дела: ЗАО "Агрофирма "Первое Мая" обратилось в Арбитражный суд Московской области с исковым заявлением к Х., Ч., Ш.М., Ш., Ш.Л. о признании права собственности ЗАО "Агрофирма "Первое Мая" на 1/662 долю каждого из ответчиков в праве собственности на земельный участок из состава земель сельскохозяйственного назначения. Решением Арбитражного суда Московской области от 9 ноября 2005 года исковые требования удовлетворены. Апелляционная инстанция оставила решение в силе. Кассационная инстанция постановила - решение Арбитражного суда Московской области от 9 ноября 2005 года по делу N 41-К1-17111/05 изменить. Признать за ЗАО "Агрофирма "Первое Мая" право собственности на 1/597 долю в праве собственности на земельный участок, из состава земель сельскохозяйственного назначения⁴².

    В этом случае собственник обращается в Государственный орган по регистрации  прав на недвижимое имущество и сделок с ним для регистрации права  собственности на земельный участок, а основанием для регистрации  права, внесения сведений в ЕГРП и выдачи свидетельства о праве собственности на земельный участок служат вышеназванные акты судов.

    Ст. 60 Земельного кодекса РФ предусмотрен еще один способ защиты прав на землю  — восстановление положения, существовавшего  до нарушения права на земельный участок. Установлено, что нарушенное право на земельный участок подлежит восстановлению в случае:

    1. САМОВОЛЬНОГО ЗАНЯТИЯ ЗЕМЕЛЬНОГО  УЧАСТКА. Под этим понимают  использование земельного участка  лицом, у которого отсутствуют  надлежаще оформленные в установленном порядке права собственности или аренды земли. Собственник, право которого нарушено самовольным занятием земельного участка, вправе обратиться в суд с требованием о возврате участка из чужого незаконного пользования. А также, если гражданин или юридическое лицо построит на самовольно занятом земельном участке какое-либо недвижимое имущество, то оно будет являться самовольной постройкой и подлежит сносу. Стоит отметить, что снос возможен только на основании вступившего в законную силу решения суда.

    В пример истребования из незаконного  использования земельного участка  можно привести ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС  Поволжского округа от 24.11.2006 по делу N А06-381/2-22/06. Судом было установлено, что у ответчика отсутствуют какие-либо доказательства, подтверждающие наличие у него законных оснований владеть и пользоваться земельным участком, а выводы о незаключенности договора аренды участка соответствуют статьям 25, 26 Земельного кодекса РФ, пункту 3 статьи 433 ГК РФ и признаются судом обоснованными. В этом случае суд удовлетворил иск об истребовании у ответчика из незаконного владения земельный участок⁴³.