Оценка стоимости бизнеса ОАО «Бетон»

Таблица 16 –  Расчёт стоимости земельного участка  методом сравнения продаж

 

В результате выполненного анализа и расчетов принимается средневзвешенное значение стоимости единицы сравнения для земельного участка, приведенного к п. Берёзовка, и составляет 138 руб./м².

    Обоснованная  рыночная   стоимость   оцениваемого   земельного   участка   обшей  площадью 7 658 м², расположенного по адресу: Красноярский край, п. Берёзовка, ул. Трактовая, д.5,   рассчитанная   на  дату  оценки 18.10.2012 г.,   в   рамках  сравнительного   подхода составляет:

138 руб./м²  × 7 658 м² = 1 056 804 рубля

3. Определение стоимости земельного участка доходным подходом

 

Метод капитализации земельной ренты – метод применяется для оценки всех видов участков, свободных и застроенных. Условие применения метода – возможность получения земельной ренты от оцениваемого участка.

Рента – определенный доход с земельного участка, не требующий от своих получателей предпринимательской деятельности. Абсолютную ренту приносит любой участок земли независимо от плодородия и местоположения.

В рамках данного метода величина земельной ренты может рассчитываться как доход от сдачи в аренду земельного участка. Алгоритм действия:

- расчет земельной ренты (дохода);

- расчет коэффициента капитализации;

- расчет рыночной стоимости  земельного участка путем деления  величины земельной ренты на  коэффициент капитализации.

Расчет арендной платы за землю  осуществляется по следующей методике.

Рассчитывается годовая арендная плата по формуле:

                                            А_П = А_Б × S × К_П /100%,

где А_П – арендная плата за землю в год, руб.;

А_Б – базовый размер арендной платы за землю в год, руб.;

К_П – повышающий коэффициент, К_П = К₁ × К₂ × К₃;

К₁ – коэффициент, учитывающий функциональное назначение земельного участка;

К₂ – коэффициент, учитывающий особенности использования земельного участка;

К_З – поправочный коэффициент.

Применительно к настоящей методике при расчете арендной платы базовый размер арендной платы А_Б признается равным кадастровой стоимости земельного участка, определяемой в соответствии с законодательством РФ.

Исходя из вышеизложенного, принимаем за базовую стоимость арендной платы показатель кадастровой стоимости в размере 228 руб./м2.

Коэффициент, учитывающий функциональное назначение земельного участка, К₁ определяется в %, исходя из фактического использования земельного участка.

Функциональное назначение оцениваемого земельного участка – под нежилые здания (сооружения). Соответственно коэффициент составит 0,3% .

Коэффициент, учитывающий особенности  использования земельного участка, отражает период проектирования и строительства объекта недвижимости, превышающего срок до 10 лет, под нежилые здания (сооружения). Соответственно коэффициент равен 1,0.

Поправочный коэффициент К_З составляет 1,0, так как оцениваемый земельный участок отведен под нежилые здания (сооружения) и не является муниципальным заказом и социально значимым проектом.

Исходя из вышеизложенного, доход от земельной ренты составит:

A_П = 7 658 × 228 × 1,0 × 1,0 × 0,3 = 523 807 рублей.

Коэффициент капитализации определяется следующим образом.

В качестве безрисковой  ставки была выбрана ставка  ОФЗ-ПД со сроком обращения от 1 года до 6 лет.  (ОФЗ-ПД 25067,25077,25078,26203,26204,25075,26205) по состоянию на 03.05.2012г., по бюллетеню ЦБР = 7,30% годовых, «Бюллетень банковской статистики» Центрального банка РФ за 2011 год. (http://www.cbr.ru/hd_base/Auctions).

Премия за риск – вложения в объекты недвижимости подразделяются на два вида. К первому относятся систематический и несистематический риски, ко второму – статичный и динамичный.

Т.к. земельный участок находится в собственности,  величина систематического риска принята экспертно в размере 5%.

Поправка на несистематический риск составит 3%.

Премия за низкую ликвидность  недвижимости – поправка на длительную экспозицию при продаже и время  по поиску нового арендатора в случае банкротства или отказа от аренды существующего арендатора. В данном случае срок экспозиции может составить в пределах 6-9 месяцев (принимаем 6 месяцев), на основе безрисковой ставки поправка составит округленно: 6 мес. × 7,3 % / 12 мес. = 3,65%.

Премию за инвестиционный менеджмент принимаем в размере 5%, так как по объекту оценки с учетом местоположения, вероятность потерь и недозагрузки не велика.

 

 

 

Таблица 17 – Расчет ставки капитализации

Наименование	Величина
Безрисковая ставка	7,30%
Систематический риск	5,00%
Несистематический риск	3,00%
Риск ликвидности	3,65%
Инвестиционный риск	5,00%
Ставка капитализации	23,95%

 

Рыночная стоимость земельного участка, рассчитанная методом капитализации земельной ренты, составит:

С_КАП = 523 807 / 0,2395 = 2 187 086 рублей.

4. Согласование результатов

 

Описанными выше различными методами в рамках сравнительного, затратного и доходного подходов  Оценщику удалось найти три результата рыночной стоимости оцениваемого имущества.

Окончательное, итоговое суждение о стоимости имущества  выносится Оценщиком на основе анализа  полученных результатов рыночной стоимости  оцениваемого имущества, полученных в рамках различных подходов к оценке.

Для определения весов  различных подходов используются шесть  приведенных ниже критерия, которыми описываются преимущества или недостатки примененного метода расчета с учетом особенностей настоящей оценки.

Определение итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки выполняется согласованием полученных результатов с применением полученных весовых коэффициентов как средневзвешенной.

Результаты определения итоговой величины веса каждого из подходов, использовавшихся в процессе оценки, представлены в таблице.

 

 

 

 

 

 

 

 

Таблица  18 –  Определение средневзвешенной рыночной стоимости земельного участка

Наименование	Подходы
	Затратный подход	Сравнительный подход	Доходный подход
Рыночная стоимость, руб.	2 044 093	523 807	2 187 086
Критерий	Баллы
Достоверность информации	25	50	25
Полнота информации	25	50	25
Способность подхода  отразить мотивацию, действительные намерения  типичного покупателя и продавца	25	50	25
Способность учитывать  конъюнктуру рынка	25	50	25
Способность учитывать  размер, местоположение, доходность объекта	25	50	25
Допущения, принятые в  расчетах	25	50	25
Итого суммы баллов	150	300	150
Подход применялся	Да	Да	Да
Сумма баллов	600
Вес подхода, %	25,00%	50,00%	25,00%
Итоговая величина рыночной стоимости (округленно),  руб.	1 319 698

 

Итоговая рыночная стоимость  земельного участка общей площадью 7 658 м², принадлежащего ОАО «Бетон» на праве собственности, составляет округлённо:

1 319 698 (один миллион триста девятнадцать тысяч шестьсот девяносто восемь) рублей.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

 

На основании проведенного анализа  и расчетов с использованием существующих подходов и методов оценки, Оценщик  определил итоговое значение величины стоимости объекта оценки, расположенного по адресу: 662521, Красноярский край, Берёзовский район, п. Берёзовка, ул. Трактовая, д.5.

 

Рыночная стоимость предприятия (бизнеса) ОАО «Бетон» на дату оценки составляет:

Здания и оборудование (с учетом  НДС):

50 182 115 (пятьдесят миллионов сто восемьдесят две тысячи сто пятнадцать) рублей;

 

Земельный участок (с учетом  НДС):

1 319 698 (один миллион триста девятнадцать тысяч шестьсот девяносто восемь) рублей;

 

ИТОГО:

51 501 813 (пятьдесят один миллион пятьсот одна тысяча восемьсот тринадцать) рублей.

 

 

                                                                                                

                                                                                                                

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

СПИСОК  ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ:

       

1. Налоговый кодекс Российской Федерации (части первая и вторая);
2. Федеральный закон Российской Федерации от 29.07.1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской федерации» (с изм. на 22.07.2010 г.);
3. Постановление Правительства Российской Федерации от 1 января 2002 года №1 «О   классификации   основных   средств,   включаемых   в   амортизационные   группы»;
4. Постановление Правительства Красноярского края от 10.10.2005 г. № 223-п «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земель для обеспечения космической деятельности, земель обороны, безопасности и земель иного специального назначения на территории Красноярского края» (с изм. от 28.04.2009 г.);
5. Письмо Координационного центра по ценообразованию и сметному нормированию в строительстве от 14 июля 2011 г. № КЦ/П2011-07ти «Об индексах изменения сметной стоимости строительства по Федеральным округам и регионам РФ на июль 2011 года»;
1. Федеральные стандарты оценки ФСО № 1-3;
2. Международные стандарты оценки / перевод на русский язык: Г.И. Микерин, И.Л. Артеменков, Н.В. Павлов. – М.: 2005;
6. Национальный кодекс этики оценщиков Российской Федерации (протокол № 16 oт 25.05.2005г.). – М.: 2005.;
7. Сборник № 8 «УПВС зданий и сооружений промышленности строительных материалов для переоценки основных фондов» (Госстрой СССР) – М.: Изд-во литературы по строительству, 1970;
8. Инструкция №1-03 «Расчёт стоимости неспециализированных улучшений земельных участков (зданий) сравнительным подходом». – М.: ООО «ФБК», 2005;
9. ВСН 53-86 (р) «Правила оценки физического износа жилых зданий» (Госгражданстрой). – М.: Прейскурантиздат, 1990. – 72стр.;
10. Валдайцев, С.В. Оценка бизнеса: Учебник/ С.В. Валдайцев. – М.: ТК Велби, Изд-во Проспект, 2003. – 352 с.
11. Грязнова, А.Г. Оценка недвижимости: учебник / А.Г. Грязнова, М.А. Федотова. – Изд. 2-е, перераб. и доп. – М.: Финансы и статистика, 2008. – 560 с.;
12. Оценка для целей залога: теория, практика, рекомендации / М.А. Федотова [и др.]  – М.: «Финансы и статистика», 2008. – 384 с.;
13. Чеботарёв, Н.Ф. Оценка стоимости предприятия (бизнеса): учебник / Н.Ф. Чеботарёв – М.: Издательско-торговая корпорация «Дашков и К^о», 2009. – 256 с.

 

 

 

 

 

 

59