Оценка стоимости бизнеса ОАО «Бетон»

 

На основании вышеперечисленных  расчетов по состоянию на 18.10.2012 г. с округлением рыночная стоимость оцениваемого объекта составляет:

50 182 115 (пятьдесят миллионов сто восемьдесят две тысячи сто пятнадцать) рублей.

                                                 

1. Расчет рыночной стоимости земельного участка

 

Рыночная стоимость  объекта оценки – наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Существует три общепринятых подхода  в оценке:

• Сравнительный подход, отражающий совокупность ценообразующих факторов конкретного рынка (спрос и предложение, конкуренцию, ограничение и т.д.), присутствующих на дату оценки;
• Доходный подход, отражающий позиции наиболее вероятного покупателя (инвестора);
• Затратный подход, отражающий точку зрения по созданию объекта оценки с позиции понесенных затрат.

Выбор того или иного подхода  для оценки осуществляется, исходя из специфики оцениваемого объекта, особенностей конкретного рынка  и состава сведений, содержащихся в представленной информации.

В общем случае, при наличии достаточного количества рыночной информации для оценки необходимо применять все три подхода. Невозможность или ограничения применения какого-либо из подходов обосновываются в Отчете об оценке.

Расчет стоимости в рамках каждого  из трех описанных выше подходов проводится соответствующими методами (Схема 1).

 

Оцениваемый земельный  участок принадлежит Обществу на правах  собственности.

Общая площадь земельного участка составляет – 7 658 м².

Категория земель: земли  промышленного назначения.

Группа разрешённого использования: земли фабрик, заводов, комбинатов.

14.1 Определение стоимости земельного участка затратным подходом

 

Методика определения  стоимости по базовой ставке: стоимость отчуждения земельного участка определяется исходя из нормативной цены 1 м² земли и площади земельного участка. Средний уровень кадастровой стоимости 1 м² земель промышленности и иного специального назначения по группам разрешённого использования по муниципальным районам (городским округам) Красноярского края составляет для Берёзовского района 228 руб./м² (Приложение к постановлению Правительства Красноярского края 
от 10.10.2005 г. № 223-п).

Следовательно, стоимость отчуждения земельного участка составляет:

С_БС = 228 × 7 658 = 1 746 024 рублей.

Метод выделения: определяется рыночная стоимость всех улучшений, произведенных на земельном участке,  затем  общая стоимость объекта. Исходя, из общей стоимости объекта выделяется его составляющая – стоимость земельного участка.

Определяется доля затрат на приобретение земельного участка в рыночной стоимости объекта недвижимости. Метод соотнесения целесообразен при очевидной недостаточности сравнимых участков. Он способен дать приемлемые результаты при анализе участков с относительно новыми постройками, стоимость которых определяется  из рыночных показателей стоимости.

 По базе сопоставимых  продаж среднестатистическое отношение  стоимости земельного участка  к рыночной стоимости объекта  (по фактической категории объекта  и его местоположения)  в целом  составляет  10 % (участок свободный).

При расчете стоимости улучшений земельного участка  по затратному подходу оценщики рассчитали рыночную стоимость улучшений, которая соответствует 23 411 615 рублей.

Исходя  из вышеизложенного  стоимость земельного участка, составит:

С_ВЫД = 23 411 615 × 10% = 2 342 162 рубля.

Итоговая рыночная стоимость земельного участка, полученная в рамках затратного подхода, выступает как средневзвешенная стоимостей двух методов и составляет 2 044 093 рубля.

 

2. Определение стоимости земельного участка в рамках сравнительного подхода

 

Метод    распределения:  предполагает, что для каждого типа застройки земельного участка существует определенная пропорция стоимости земли и стоимости улучшений.

Если в  районе оценки нет достаточного числа продаж неосвоенных   земельных участков, то можно  подобрать сопоставимый  район с имеющимися   продажами   как   застроенных, так   и незастроенных земельных участков и определить долю земли:

Доля  земли  =   стоимость земли / стоимость единого  объекта недвижимости

Определив типичное соотношение, его переносят для анализа продаж аналогичных земельных участков  в районе, где производится оценка.

Этапы оценки  земельного участка данным методом:

1. подбор сопоставимых  районов с известными ценами  продаж как застроенных,  так  и незастроенных земельных участков;

2. при необходимости  внесения поправок в цены продаж  объектов-аналогов, позволяющих учитывать отличия объекта-аналога от объекта оценки в зависимости от местоположения, привлекательности окружения,  капитальности и возврата   строений;

3. расчет наиболее    вероятной  цены    единого    объекта    недвижимости    как  средневзвешенного  значения скорректированных цен объектов-аналогов;

4. определение  доли  земли в рыночной цене продажи  типичного застроенного объекта  недвижимости;

5. получение стоимости оцениваемого земельного участка на основе соотношения цены к стоимости  улучшений.

    Так как  метод  распределения обычно  соотносит стоимость земельного  участка и улучшений, необходимо иметь значительную статистику по рыночной стоимости, как самого участка, так и улучшений, для создания определенного соотношения между  стоимостью земельного участка и улучшений. Пока такой зависимости в российской практике нет. Имеются предложения по процентному соотношению в зарубежной оценочной практике, однако использовать эти соотношения для России невозможно.

Метод сравнения  продаж: применяется для   оценки   как   застроенных,  так   и незастроенных земельных   участков   при   наличии    информации    о   ценах   сделок   с земельными участками,  являющимися аналогами  оцениваемого участка. При отсутствии  информации о ценах сделок с земельными участками допускается использование цен предложений.

Метод сравнения продаж включает четыре этапа:

1. выявление   недавних  продаж  сопоставимых   объектов   на  соответствующем сегменте земельного  рынка;

2. проверка  информации  о сделках с земельными участками;

3. сравнение оцениваемого  земельного участка с участками,  проданными на рынке, и внесение  корректировок   с   учетом   различий   между   оцениваемым   и   каждым   из  оцениваемых  участков;

4. анализ приведенных  цен аналогов и выведение итоговой  величины рыночной стоимости  оцениваемого  земельного  участка.

Обычными ценообразующими  факторами земельных участков являются:  

- доступность различных  центров тяготения (объектов);

- уровень развития  транспортной инфраструктуры;

- уровень развития  инженерной и производственной  инфраструктуры;

- уровень социально-бытового  обслуживания населения; 

- состояние  окружающей среды;

- историческая и архитектурно-эстетическая ценность застройки, ландшафтная и рекреационная ценность территории;

- инженерно-геологические       условия       и       подверженность      территории  разрушительным  природным и техногенным воздействиям.

Кроме того,  необходимо учитывать и площадь земельного участка.

В соответствии с методикой  расчета кадастровая стоимость  земельных участков определяется с учётом:

- уровня рыночных цен,  ставок арендной платы за земельные  участки в границах поселений  (принимаются во внимание как  застроенные, так и незастроенные земельные участки) и иной формации об объектах недвижимости;

- площади  земельного участка;

- вида территориальной  зоны  и  вида    функционального    (разрешенного) использования  земельного участка;

- факторов местоположения  и окружающей среды.

Адекватность    результатов    определения    кадастровой    стоимости    рыночному представлению о ценности (полезности, выгодности, значимости) объекта  обеспечивается применением  современных    методов    обработки    статистических    данных,    а    также математического моделирования зависимости кадастровой стоимости земельных участков от факторов, оказывающих    наибольшее    влияние    на    потребительскую    ценность (полезность) земель,    что   обеспечивает   возможность   учета   слабо   формализуемых количественных параметров и экспертных оценок.

Обоснование  корректировок:

Передаваемые права на недвижимость – в данном  случае объем прав (право собственности), который может быть передан вместе с объектом оценки, идентичен объему прав, передаваемых с объектами-аналогами, в результате чего данная корректировка не применяется.

Дата предложения – для рынка коммерческой недвижимости этот элемент сравнения позволяет выявить влияние фактора времени в широком смысле на динамику сделок купли-продажи, аренды на рынке недвижимости и соответственно, на уровень продаж. Если дата проведения оценки значительно отличается от даты предложения объекта-аналога, цену предложения последнего необходимо скорректировать с учетом динамики цен на соответствующем сегменте рынка коммерческой  недвижимости за данный период.

  Корректировка может быть проведена, исходя из среднегодового роста цен на коммерческую недвижимость. При этом расчет поправки производится в соответствии с формулой:

                                                    Кв = (1 + r)^{^}(n/12),

где r – среднегодовой рост цен, %/100%;

      n – число месяцев от даты предложения до даты оценки.

Среднегодовой рост цен  на коммерческую недвижимость в 2010 году находится в пределах 10-15%. Принимаем  для расчёта данный показатель на уровне 10%.

Корректировка на торг – анализируя текущую ситуацию на рынке недвижимости, информацию, полученную от сотрудников риэлтерских компаний и других участников рынка, Оценщик счёл необходимым внести дополнительную корректировку. Она связана с тем, что реальные сделки по купле-продаже объектов недвижимости несколько отличаются от цен предложения, т.к. цена оферты, как правило, изначально несколько завышена на т.н. «торг». Кроме того, в эту цену могут быть «заложены» комиссионные риэлторов. Однако, в ряде случаев, цена оферты и цена сделки могут совпадать. Таким образом, средняя величина данной корректировки может колебаться в пределах от 1 до 10% от цены предложения (публичной оферты). Корректировка составляет 10 %.

Корректировка аналогов на местоположение – корректировка аналогов на местоположение при развитом  рынке недвижимого имущества  в идеале  проводится на основе метода парных сравнений. На практике, при оценке нежилых коммерческих и производственных объектов даже в районных центрах Красноярского края зачастую нет публичных данных по рынку таких объектов. В этом случае корректировка  на   местоположение   при   отсутствии    парных   сопоставлений делается:

- на основе справочных  данных;

- на основе  корреляционно-регрессионной связи с проверкой на «тесноту» связи и приведением коэффициента корреляции;

- на основе анализа  относительных величин соотношений  кадастровых стоимостей  (при условии доступности   информации   по   привязке   кадастровых  стоимостей   к рассматриваемым  участкам «образца» и «аналогов»);

- на основе разницы  в прибыли предпринимателя или  внешнего износа и т.д.

Корректировка аналогов на различие в площадях – поправка на отличие в площадях оцениваемого объекта определяется по  «Инструкции №1-03»  согласно формуле:

                                                       Км = (So/Sa)^{^}K,

где So – площадь оцениваемого объекта;

Sа – площадь аналога;

К – коэффициент торможения для масштаба (площади) под производственно-офисную  недвижимость  (-0,149).

 Для корректировки на   масштаб   (площадь)   принята   фактическая    величина  земельного участка  7 658 м².

   Весовые   коэффициенты  при расчете окончательного  значения стоимости объекта оценки, определялись,  исходя  из  величины  общей   валовой   корректировки. При  этом величина  коэффициента  тем   больше,   чем   меньше   суммарное   значение   вносимых корректировок.

  

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Адрес	Красноярский  край, п. Берёзовка, ул. Трактовая, 5	Красноярский  край, п. Берёзовка, ул. Глинки	Красноярский  край, п. Берёзовка, ул. Конституции	Красноярский  край, п. Берёзовка, ул. Придорожная	Красноярский  край, п. Берёзовка, ул. Полевая	Красноярский  край, п. Берёзовка, ул. Юности
Функциональное  назначение площадей объектов	Промышленное	Промышленное	Промышленное	Промышленное	Промышленное	Промышленное
Цена предложения  за единицу, руб./кв.м.		143	114	158	150	140
Площадь, кв.м.	7 658	7 000	43 000	9 500	10 000	6 000
Корректировка		0,9867	1,2932	1,0326	1,0406	0,9643
Вид права	собственность	собственность	собственность	собственность	собственность	собственность
Корректировка		1	1	1	1	1
Условия сделки	продажа	продажа	продажа	продажа	продажа	продажа
Корректировка		1	1	1	1	1
Дата предложения	18.10.2012г.	26.07.2012г.	20.09.2012г.	01.05.2012г.	01.02.2012 г.	16.05.2012г.
Корректировка		1,0160	1,008	1,0405	1,0656	1,0323
Поправка  на торг (разница между ценой предложения  и ценой сделки)		есть	есть	есть	есть	есть
Корректировка		0,9	0,9	0,9	0,9	0,9
Территориальный коэффициент на месторасположение	п. Берёзовка	п. Берёзовка	п. Берёзовка	п. Берёзовка	п. Берёзовка	п. Берёзовка
Корректировка		1	1	1	1	1
Количество  примененных корректировок		3	3	3	3	3
Общая валовая  корректировка		0,9022	1,1732	0,9670	0,9980	0,8959
Скорректированная стоимость 1м2 объекта, руб.		129	133,7	153	149,7	125,4
Присвоенные весовые коэффициенты		0,20	0,20	0,20	0,20	0,20
Рыночная  стоимость 1м2. руб. (округленно)		138