Оценка стоимости бизнеса ОАО «Бетон»

Чем более старым является здание (сооружение), тем более вероятно наличие функционального износа. Обычный диапазон экспертных оценок такого износа составляет около 5-10%.

Функциональный износ  зданий на оцениваемом предприятии  связан с модернизацией системы  кондиционирования и установкой охранной системы видеонаблюдения. Расчёт функционального износа представлен в таблице.

Показатель	Главный производственный корпус	Бетоносмесительный цех	Формовочно-арматурный цех
Модернизация системы  кондиционирования, руб.	286 183	361 494	–
Установка охранной системы видеонаблюдения, руб.	180 560	150 747	210 996
Стоимость функционального  износа итого, руб.	466 743	512 241	210 996
Полная восстановительная  стоимость объекта, руб.	8 062 255,93	10 115 332,2	12 091 222,99
Функциональный износ, %	5,79	5,06	1,75

 

Внешний износ представляет собой обесценение объекта, обусловленное негативным по отношению к объекту оценки влиянием внешней среды: рыночной ситуации, накладываемых сервитутов на определенное использование недвижимости, изменения окружающей инфраструктуры, законодательных решений в области налогообложения и т.п. Внешний износ недвижимости, в зависимости от вызвавших его причин, в большинстве случаев является неустранимым по причине неизменности местоположения, но в ряде случаев может «самоустраниться» из-за позитивного изменения окружающей рыночной среды.

По нашему мнению применительно  к объекту оценки внешний износ  отсутствует.

Для получения обоснованной стоимости  затратным подходом необходимо определить величину прибыли предпринимателя.

Прибыль предпринимателя – это вознаграждение инвестора за риск приобретения объекта недвижимости с целью получения дохода. Она отражает рыночно обоснованную величину, которую предприниматель (он одновременно может быть и застройщиком) рассчитывает получить сверх всех затрат (капитал + труд + управление) в качестве вознаграждения за свою деятельность. Беседы с инвесторами показали, что фактически прибыль предпринимателя составляет  20-30% от затрат на строительство. 

При оценке оборудования применение затратного подхода заключается в расчете затрат на воспроизводство или замещение точной копии оцениваемого объекта или объекта, аналогичного оцениваемому, за вычетом потерь стоимости от всех видов износа, обесценения и устаревания.

Для определения рыночной или иной стоимости объекта оценки исходной базой служат полная восстановительная стоимость воспроизводства или стоимость замещения.

Таблица 8 – Расчет стоимости строительства  зданий ОАО «Бетон»

Показатель	Ед. изм.	Величина
Стоимость строительства 1 м3 главного производственного корпуса ОАО «Бетон» в ценах 1969 г. (Сборник УПВС № 8, табл. 2а)	Руб.	11,3
Строительный  объём главного производственного  корпуса ОАО «Бетон»	м3	2 823
Стоимость строительства  главного производственного корпуса  ОАО «Бетон» в ценах 1969 г.	Руб.	31 899,9
Стоимость строительства 1 м3 бетоносмесительного цеха ОАО «Бетон» в ценах 1969 г. (Сборник УПВС № 8, табл. 2д)	Руб.	26,7
Строительный  объём бетоносмесительного цеха ОАО «Бетон»	м3	1 499
Стоимость строительства  бетоносмесительного цеха ОАО «Бетон» в ценах 1969 г.	Руб.	40 023,3
Стоимость строительства 1 м3 формовочно-арматурного цеха ОАО «Бетон» в ценах 1969 г. (Сборник УПВС № 8, табл. 2а).	Руб.	8,7
Строительный  объём формовочно-арматурного цеха ОАО «Бетон»	м3	5 499
Стоимость строительства  формовочно-арматурного цеха ОАО «Бетон» в ценах 1969 г.	Руб.	47 841,3
Окончание таблицы 8
Индекс удорожания СМР за период с 1969 г. по 1984 г.                           Постановление Госстроя СССР № 94 от 11 мая 1983 г.	-	1,1716
Рекомендуемые индексы пересчета сметной стоимости строительства к базисным ценам 1984 и 2000 гг. на июль 2012 года по Федеральным округам и регионам Российской Федерации (для индексации ФЕР-2001, ФЕРр-2001 и ФЕРм-2001 и местных ЕРЕР-84 и ВРЕР-87 в текущий уровень цен региона). Письмо от 14 июля 2012 г. № КЦ/П2011-07ти «Об индексах изменения сметной стоимости строительства по Федеральным округам и регионам РФ на июль 2012 года»	-	156,25
Стоимость нового строительства в текущих ценах: главного  производственного корпуса бетоносмесительного цеха формовочно-арматурного  цеха	Руб.	5 465 936,22 6 857 852,37 8 197 439,31
НДС 18%	Руб.	983 868,52 1 234 413,43 1 475 539,08
Стоимость строительства  с учетом НДС: главного  производственного корпуса бетоносмесительного цеха формовочно-арматурного  цеха	Руб.	6 449 804,74 8 092 265,80 9 672 978,39
Прибыль предпринимателя	%	25,00
Стоимость нового строительства с учетом прибыли  предпринимателя: главного  производственного корпуса бетоносмесительного цеха формовочно-арматурного  цеха	Руб.	8 062 255,93 10 115 332,25 12 091 222,99
Нормативный срок эксплуатации (РТМ 1652-10-91 «Руководство по инженерной эксплуатации, содержанию и ремонту производственных зданий и сооружений»)	лет	83
Фактический срок эксплуатации: главного  производственного корпуса бетоносмесительного цеха формовочно-арматурного  цеха	лет	26 22 19
Ифиз –  Физический износ главного  производственного корпуса бетоносмесительного цеха формовочно-арматурного  цеха	%	31 27 23
Ифункц –  Функциональный износ: главного  производственного корпуса бетоносмесительного цеха формовочно-арматурного  цеха	%	5,79 5,06 1,75
Ивнеш – Экономический (внешний) износ	Руб.	0
Инак –  Накопленный износ: главного  производственного корпуса бетоносмесительного цеха формовочно-арматурного  цеха	%	35 31 24
Стоимость строительства с учётом износа: главного  производственного корпуса бетоносмесительного цеха формовочно-арматурного  цеха	Руб.	5 240 466,36 6 979 579,25 9 189 329,47
Общая стоимость  недвижимого имущества завода ЖБИ	Руб.	21 409 375,08

 

Таблица 9 – Расчет стоимости  воспроизводства оборудования

Наименование	Кол-во	Цена	Сумма
Станция растаривания мягких контейнеров «биг-бег» с подъёмным  устройством (эл. таль)	1	196 000	196 000
Приводная и  возвратная станция ленточного конвейера  ЛТ-800	1	128 100	128 100
Винтовой  конвейер d=219мм ВКС-219 (L до 6м) Привод + опорный  узел	1	68 000	68 000
Вибросито В-5 220В	2	34 000	68 000
Окончание таблицы 9
Ножевой затвор с ручным приводом	2	28 000	56 000
Многокомпанентный дозатор МВД для вяжущего и  инертного наполнителя	1	185 000	185 000
Бетоносмеситель принудительного действия с горизонтальным валом СГВ-600	1	357 000	357 000
Вибростол формовочный, стол S=20 мм 1500х1500 мм 380 В	2	63 100	126 200
Металлоформа  ФБС 24.3.6 (2 изделия)	3	83 500	250 500
Виброформа колодезного кольца КС10.9 d=1000мм h=900мм	2	83 000	166 000
Виброформа  колодезного кольца КС20.9 d=2000мм h=900мм	2	140 000	280 000
Вибропресс гидравлический универсальный	1	580 000	580 000
Подъемное устройство для перемещения форм и готовых изделий на небольшие расстояния П-1.0	1	42 000	42 000
Итого стоимость  оборудования, руб.			2 502 800

 

Физический износ оборудования определен  методом эффективного возраста.

Метод эффективного возраста (метод срока службы) базируется на допущении о том, что можно достаточно достоверно определить остающийся срок службы, зная величину хронологического возраста и срока службы:

                                                                                            

где Вх – хронологический (фактический) возраст – количество лет, прошедших со времени создания объекта;

Всс – срок службы (срок экономической жизни) – период времени от даты установки до даты изъятия объекта из эксплуатации.

Срок службы возможно определить как величину обратную норме  амортизационных отчислений:

                                                                                                               

где А – годовая норма амортизационных отчислений для данного вида оборудования: Постановление Правительства РФ от 1 января 2002 г. № 1 «О Классификации основных средств, включаемых в амортизационные группы» код 14 2924040, «Оборудование для производства железобетонных конструкций», срок полезного использования свыше 10  лет до 15 лет включительно (6 амортизационная группа).

Таблица 10 – Расчет величины физического износа оборудования

Наименование	Ед. изм.	Величина
Нормативный срок эксплуатации оборудования	лет	15
Фактический срок эксплуатации оборудования	лет	3
Коэффициент физического  износа оборудования	%	20

 

Функциональный (моральный) износ для машин и оборудования – это потеря стоимости, вызванная появлением новых технологий. Наиболее сложным аспектом оценки объекта является оценка его функционального износа. Этот вид износа проявляется с увеличением временного интервала между выпуском изделия и моментом его оценки.

Используемое оборудование отвечает современным требованиям. Признаков функционального износа не выявлено.

Экономическое устаревание: довольно часто, особенно в настоящее время, недоиспользование оборудования происходит не из-за внешних причин, а в связи с плохим управлением на конкретном предприятии, плохой работой служб маркетинга и пр. Поэтому прежде чем рассчитывать обесценивание, оценщик должен глубоко разобраться в ситуации не только на предприятии, но и в смежных отраслях техники, использующих аналогичное оборудование, учесть региональные и местные особенности. Экономическое устаревание – функция внешнего влияния, которое воздействует на предприятие в целом, а не на каждый актив в отдельности или их группу. Обычно при расчете величины экономического устаревания используют принцип замещения, т.е. с учетом полезности объекта, а поскольку полезность машины в связи с недоиспользованием меньше, чем у машины, работающей с полной производительностью, то и стоимость уменьшается.

   Степень потери стоимости в процентах определяется по формуле:

                       ,                                         

где Р,р – реальная и расчетная производительность соответственно;

n – показатель степени (фактор «экономии на размере», или коэффициент «торможения цены»).

Таблица 11 – Расчет производительности оборудования в 2010 г.

Годовой объём производства ЖБИ	м3	18 500
Месячный объём производства ЖБИ	м3	1 541,7
Суточный объём производства ЖБИ	м3	70,08

 

В данном случае недоиспользование  оборудования отсутствует, что подтверждается проведенными расчетами. Расчетная производительность согласно проекту и данным Заказчика – 70 м³ в сутки (8,75 м³/час), реальная производительность 70,08 м³ в сутки, что превышает расчетную производительность, величина внешнего износа соответственно равна 0%.

Таблица 12 – Расчет стоимости  оборудования с учётом износа

Наименование	Ед. изм.	Величина
Стоимость воспроизводства  оборудования	руб.	2 502 800
Физический износ	%	20
Функциональный износ	%	0
Экономический износ	%	0
Стоимость оборудования с учетом износа	руб.	2 002 240

Таким образом, на основании  проведенного анализа, учета факторов, влияющих на стоимость завода ЖБИ, Оценщик пришел к заключению, что рыночная стоимость  по затратному подходу, составит:

Наименование	Ед. изм.	Величина
Стоимость зданий и сооружений	руб.	21 409 375
Стоимость оборудования	руб.	2 002 240
Итого стоимость завода ЖБИ	руб.	23 411 615

 

Стоимость объекта оценки, полученная затратным подходом, составляет: