Оценка стоимости бизнеса ОАО «Бетон»

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

  Таблица 15 – Расчет стоимости объекта оценки методом ДДП

Показатели	Ед. изм.	Базовый год      2011г.	Прогнозный  период						Постпрогоноз-ный  период
			2012 г.		2013 г.	2014 г.	2015 г.	2016 г.
Прогнозируемый  темп роста	%		8		7,2	6,5	6,4	6,2	5,7
Реализация  ЖБИ	м3	18 500	18 500		18 500	18 500	18 500	18 500	18 500
Цена реализации ЖБИ	тыс. руб./м3	7,709	8,325		8,925	9,505	10,113	10,740	11,352
Себестоимость единицы готовой продукции	тыс. руб./м3	5,909	6,381		6,841	7,286	7,752	8,232	8,702
Выручка от реализации	тыс. руб.	142 610	154 019		165 108	175 840	187 094	198 694	210 019
Себестоимость готовой продукции	тыс. руб.	109 312	118 057		126 557	134 783	143 409	152 301	160 982
Потенциальный валовой доход (ПВД)	тыс. руб.	33 298	35 962		38 551	41 057	43 685	46 393	49 037
Прочие доходы	тыс. руб.	1 561	1 686		1 807	1 925	2 048	2 175	2 299
Действительный  валовой доход (ДВД)	тыс. руб.	34 859	37 648		40 358	42 982	45 732	48 568	51 336
Операционные  расходы (ОР)	тыс. руб.	21 501	23 221		24 893	26 511	28 208	29 957	31 664
Резерв на замещение (5% от ДВД)	тыс. руб.	1743	1882		2018	2149	2287	2428	2567
Прочие расходы	тыс. руб.	1853	2 001		2 145	2 285	2 431	2 582	2 729
Чистый операционный доход (ЧОД)	тыс. руб.	9 762	10 543		11 302	12 037	12 807	13 601	14 376
Ставка дисконтирования, %									20,95
Ставка капитализации, %									15,25
Стоимость реверсии (остаточная стоимость), тыс. руб.									94 271
Фактор текущей  стоимости		1		0,8268	0,6836	0,5652	0,4673	0,3863	0,3194
Текущая стоимость  денежного потока, руб.				8 717	7 726	6 803	5 984	5 255
Текущая стоимость  реверсии, руб.									30 112
Итого стоимость  объекта оценки, руб.									64 597

 

 

Стоимость оцениваемого объекта, рассчитанная доходным подходом (метод дисконтирования денежных потоков),  составит:

64 597 000 (Шестьдесят четыре миллиона пятьсот девяносто семь тысяч) рублей.

                                                                     

14. Согласование результатов оценки

 

Результаты использованных в настоящем Отчете методов могут отличаться в зависимости от достоверности объема и качества информации, примененной для каждого метода. Для выбора конечной величины стоимости, основывающейся на факторах нескольких промежуточных результатов, Оценщик использовал подход средневзвешенного значения, в соответствии с которым результату, полученному по каждому из примененных методов, присваивается весовой коэффициент.

При выборе весовых коэффициентов Оценщик применил метод анализа иерархий.

Метод анализа иерархий (далее – МАИ) является математической процедурой для иерархического представления элементов, определяющих суть любой проблемы. Метод состоит в декомпозиции проблемы на все более простые составляющие части и дальнейшей обработке последовательных суждений оценщика, по парным сравнениям. В результате может быть выражена относительная степень (интенсивность) взаимодействия  элементов в иерархии. Эти суждения затем выражаются численно.

Первым этапом применения МАИ является структурирование проблемы согласования результатов в виде иерархии или  сети. В наиболее элементарном виде иерархия строится с вершины (цели – определения рыночной стоимости), через промежуточные уровни (критерии сравнения) к самому нижнему уровню, который в общем случае является набором альтернатив (результатов, полученных различными методами оценки).

Существует несколько видов  иерархий, самые простые из них доминантные, на которых основано дальнейшее рассмотрение метода.

После иерархического воспроизведения  проблемы возникает вопрос: как установить приоритеты критериев и оценить  каждую из альтернатив по критериям, выбрав самую вероятную из них. В МАИ элементы задачи сравниваются попарно по отношению к их воздействию на общую для них характеристику. Система парных сравнений приводит к результату, который может быть представлен в виде обратно симметричной матрицы.

Элементом матрицы А (i, j) является интенсивность проявления элемента иерархии i относительно элемента иерархии j, оцениваемая по шкале интенсивности от 1 до 9, где бальные оценки имеют следующий смысл:

     1 – равная важность;

     3 – умеренное превосходство  одного над другим;

     5 – существенное  превосходство;

     7 – значительное  превосходство;

     9 – очень сильное  превосходство;

     2,4,6,8 – промежуточные  значения.

Если при сравнении одного фактора  i с другим j получено А (i, j) = В , то при сравнении второго фактора с первым получаем А (j, i) = 1/В.

При сравнении элементов иерархии в основном ставятся следующие вопросы:

• какой из них важнее или имеет большее воздействие;
• какой из них более вероятен.

При сравнении критериев обычно возникает вопрос, какой из критериев более важен, при сравнении альтернатив – какая из них более вероятна.

Относительная сила, величина или  вероятность каждого отдельного объекта в иерархии определяется оценкой соответствующего ему элемента собственного вектора матрицы приоритетов, нормализованного к единице.

 МАИ позволяет получить информацию о степени нарушения транзитной (порядковой) и численной (кардинальной) согласованности. Для улучшения согласованности рекомендуется поиск дополнительной информации и пересмотр данных, использовавшихся при построении иерархии.

 Приоритеты синтезируются, начиная со 2-го уровня, вниз. Локальные приоритеты перемножаются на приоритет соответствующего критерия на вышестоящем уровне и суммируются по каждому элементу в соответствии с критериями, на который воздействует элемент.

Представим проблему согласования результатов оценки завода ЖБИ затратным и доходным подходом в виде иерархии:

                                  

 

     

 

 

 

 

 

 

Верхним уровнем в этой иерархии является основная цель – определение рыночной стоимости объектов оценки.

На промежуточном уровне находятся  критерии согласования:

А – возможность отразить действительные намерения потенциального покупателя и продавца;

Б – тип, качество, обширность исходных данных, на основе которых проводится анализ;

В – способность параметров используемых методов учитывать конъюнктурные  колебания;

Г – способность учитывать специфические  особенности объекта, влияющие на его  стоимость.

Нижний уровень – набор альтернатив  – результаты, полученные различными методами оценки.

Матрица сравнения и  приоритетов критериев

	А	Б	В	Г	Удельные  веса	Вес по критерию
А	1,00	2,00	4,00	3,00	2,21	0,48
Б	0,50	1,00	2,00	1,50	1,11	0,24
В	0,25	0,50	1,00	0,75	0,55	0,12
Г	0,33	0,67	1,33	1,00	0,74	0,16
Сумма					4,61	1,00

Сравнивались результаты оценки, полученные подходами: затратным (З), доходным (Д) по каждому критерию согласования.

Оценка методов по критерию А: возможность  отразить действительные намерения потенциального покупателя и продавца.

Методы оценки	З	Д	Удельные  веса	Вес по критерию
З	1,00	0,20	0,45	0,17
Д	5,00	1,00	2,24	0,83
Сумма			2,69	1,00

 

Оценка методов по критерию Б: тип, качество, обширность исходных данных, на основе которых проводится анализ.

Методы оценки	З	Д	Удельные  веса	Вес по критерию
З	1,00	5,00	2,24	0,83
Д	0,20	1,00	0,45	0,17
Сумма			2,69	1,00

 

Оценка методов по критерию В: –  способность параметров используемых методов учитывать конъюнктурные колебания.

Методы оценки	З	Д	Удельные  веса	Вес по критерию
З	1,00	0,33	0,56	0,25
Д	3,00	1,00	1,73	0,75
Сумма			2,31	1,00

Оценка методов по критерию Г: –  способность учитывать специфические  особенности объекта, влияющие на его стоимость.

Методы оценки	З	Д	Удельные  веса	Вес по критерию
З	1,00	0,33	0,56	0,25
Д	3,00	1,00	1,73	0,75
Сумма			2,31	1,00

 

По данным весовых коэффициентов  по критериям рассчитывались итоговые весовые коэффициенты методов оценки.

Методы оценки	Весовые коэффициенты по критериям приоритета				Итоговое  значение весов для каждого подхода
Критерии	А	Б	В	Г
Веса критериев	0,48	0,24	0,12	0,16	0,33
Затратный подход	0,17	0,83	0,25	0,25	0,35
Доходный  подход	0,83	0,17	0,75	0,75	0,65
Сумма					1,00

 

Затратный подход полезен, в основном, для оценки объектов, уникальных по своему виду и назначению, для которых не существует рынка. В оценке затрат на воспроизводство велика доля экспертных суждений, следовательно приоритет данного подхода низкий.

Доходный подход в  данном случае отражает ту цену, которая  может возникнуть на рынке с учетом всех тенденций рынка и предпочтений потенциальных инвесторов, поэтому данному подходу отдано наибольшее предпочтение.

Итоговая стоимость  объекта оценки определяется по формуле:

                                           ,                                                  

где    V – рыночная стоимость объекта оценки, руб.;

V₁, V_2, – стоимость объекта, определенная с использованием затратного и доходного подхода соответственно, руб.;

Q₁, Q₂ – средневзвешенное значение достоверности затратного и доходного подхода соответственно.

Наименование подхода	Результат, руб.	Вес	Стоимость веса, руб.
Затратный подход	23 411 615	0,35	8 194 065
Доходный подход	64 597 000	0,65	41 988 050
Средневзвешенная рыночная стоимость, с округлением, руб.			50 182 115