Оценка стоимости бизнеса ОАО «Бетон»

23 411 615 (двадцать три миллиона четыреста одиннадцать тысяч шестьсот пятнадцать) рублей.

 

13.2. ОЦЕНКА СРАВНИТЕЛЬНЫМ ПОДХОДОМ

 

Основой применения данного  подхода является тот факт, что  стоимость объекта оценки непосредственно связана с ценой продажи аналогичных объектов. Каждая сопоставимая продажа  сравнивается с объектом оценки. В цену сопоставимой продажи вносятся поправки (корректировки), отражающие существенные различия между ними.

При использовании сравнительного подхода оценщиком осуществляются следующие шаги:

• сбор данных, изучение рынка недвижимости, отбор аналогов из числа сделок купли-продажи и предложений на продажу (публичных оферт);
• проверка информации по каждому отобранному аналогу о цене продажи и запрашиваемой цене, оплате сделки, физических характеристиках, местоположении и иных условиях сделки;
• анализ и сравнение каждого аналога с объектом оценки по времени продажи (выставлению оферты), местоположению, физическим характеристикам и условиям продажи;
• корректировка цен продаж или запрашиваемых цен по каждому аналогу в соответствии с имеющимися различиями между ним и объектом оценки;
• согласование скорректированных цен аналогов и вывод показателя стоимости объекта оценки.

При сравнительном анализе  стоимости объекта оценки с ценами аналогов оценщик использует данные по ценам предложений (публичных оферт) аналогичных объектов, взятых из открытых источников. Такой подход, по мнению оценщика, оправдан с той точки зрения, что потенциальный покупатель, прежде чем принять решение о покупке объекта недвижимости, проанализирует текущее рыночное предложение и придет к заключению о возможной цене предлагаемого объекта, учитывая все его достоинства и недостатки относительно объектов сравнения.

Сравнительный подход не применялся, в виду отсутствия информации о сделках купли-продажи или ценах предложения заводов ЖБИ в данном регионе.

 

13.3. ОЦЕНКА ДОХОДНЫМ ПОДХОДОМ

 

Доходный подход основывается на предпосылке, что стоимость любого имущества зависит от величины дохода, который, как ожидается, оно принесет.

Существует два метода, которые применяются для пересчета  чистого дохода в текущую стоимость: метод капитализации дохода и  метод дисконтированных будущих  денежных потоков.

Метод капитализации  дохода используется в том случае, когда ожидается, что инвестор в течение длительного срока будет получать примерно одинаковые величины дохода (или темпы его роста будут постоянны). Сущность данного метода заключается в преобразовании величины прогнозируемого дохода в стоимость. Этот процесс именуется капитализацией и осуществляется делением годового дохода на ставку капитализации.

Метод дисконтированных будущих денежных потоков используется тогда, когда можно обоснованно  спрогнозировать будущие денежные потоки. Другими словами, метод более применим, когда не удается сделать предположение в отношении стабильности дохода или его постоянного равномерного темпа роста. Денежные поступления конвертируются в текущую стоимость посредством расчетов, учитывающих ожидаемый рост и время получения выгод, риск, связанный с потоком выгод, и стоимость денег в зависимости от времени.

В данном Отчете использован  метод дисконтирования денежных потоков, поскольку метод прямой капитализации доходов основан  на прогнозе доходов лишь за один год  эксплуатации объекта, что снижает объективность его результатов.

Ставка дисконтирования представляет собой коэффициент, применяемый для перевода будущих платежей или поступлений в текущую стоимость. Полученная текущая стоимость определяет величину капитала, которую должен вложить инвестор, чтобы получить норму доходности, равную определенной ставке дисконтирования.

В экономическом смысле в роли ставки дисконта выступает  требуемая инвесторами ставка дохода на вложенный капитал в сопоставимые по уровню риска объекты инвестирования, другими словами – это требуемая ставка дохода по имеющимся альтернативным вариантам инвестиций с сопоставимым уровнем риска на дату оценки.

Если рассматривать ставку дисконта со стороны предприятия как самостоятельного юридического лица, обособленного и от собственников (акционеров), и от кредиторов, то можно определить ее как стоимость привлечения предприятием капитала из различных источников.

Расчет стоимости объекта  недвижимости методом дисконтирования  денежных потоков производится по формуле:

                                                                       

где PV – текущая стоимость;

 – денежный поток;

 – ставка дисконтирования  денежного потока периода t;

М – стоимость реверсии, или остаточная стоимость.

В практике для расчета  ставки дисконтирования применяются  следующие методы:

1) метод кумулятивного  построения;

2) метод сравнения  альтернативных инвестиций;

3) метод выделения;

4) метод мониторинга.

Метод кумулятивного  построения основан на предпосылке, что ставка дисконтирования является функцией риска и рассчитывается как сумма всех рисков, присущих каждому конкретному объекту недвижимости:

Ставка дисконтирования = Безрисковая ставка + Премия за риск.

Премия за риск рассчитывается суммированием значений рисков, присущих данному объекту недвижимости.

Метод выделения – ставка дисконтирования, как ставка сложного процента, рассчитывается на основе данных о совершенных сделках с аналогичными объектами на рынке недвижимости. Ставка дисконтирования (в отличие от коэффициента капитализации) прямо из данных о продаже выделена быть не может, так как ее нельзя рассчитать без выявления ожиданий покупателя относительно будущих денежных потоков.

Метод мониторинга основан на регулярном мониторинге рынка, отслеживании по данным сделок основных экономических показателей инвестиций в недвижимость. Подобную информацию необходимо обобщать по различным сегментам ранка и регулярно публиковать. Такие данные служат ориентиром, позволяют проводить качественные сравнения полученных расчетных показателей со среднерыночными, проверяя обоснованность различного рода допущений.

В данном случае, с учетом текущих условий рынка заводов  ЖБИ, ставка дисконтирования была рассчитана методом кумулятивного построения.

Построение ставки дисконтирования  состоит из:

• безрисковой ставки доходности;
• премии за риск;
• премии за низкую ликвидность недвижимости;
• премии на инвестиционный менеджмент.

Безрисковая ставка доходности – ставка дохода от вложений в высоко ликвидные активы, т.е. эта ставка, которая отражает «фактические рыночные возможности вложения денежных средств фирм и частных лиц без какого-то бы ни было риска невозврата».

Безрисковая ставка используется в качестве базовой, к которой  добавляются остальные (ранее перечисленные) составляющие – поправки на различные виды риска, связанные с особенностями оцениваемой недвижимости.

На самом деле, несмотря на название, безрисковая ставка предполагает не отсутствие риска вообще, а минимальный  уровень риска, характерный для данного рынка.

Чтобы определить величину безрисковой ставки для России, можно  использовать следующие инструменты: во-первых, еврооблигации, эмитированные  Правительством РФ, во-вторых, депозиты наиболее надежных отечественных банков. Разница в доходности и, соответственно, в величине безрисковой ставки, объясняется тем, что рынок еврооблигаций ориентирован, прежде всего, на иностранных инвесторов и отражает их восприятие российских рисков, то есть, страновой риск по сравнению с безрисковыми ставками наиболее стабильных стран. Доходность депозитов отражает деловой риск, как он воспринимается внутри страны. В зависимости от условий конкретной оценки и статуса заказчика, оценщик может использовать любой из двух ориентиров безрисковой ставки.

В качестве безрисковой ставки была выбрана ставка  ОФЗ-ПД со сроком обращения от 1 года до 6 лет.  (ОФЗ-ПД 25067, 25077, 25078, 26203, 26204, 25075, 26205) по состоянию на 22.03.2011 г., по бюллетеню ЦБР = 7,30% годовых, «Бюллетень банковской статистики» Центрального банка РФ за 2011 год. (http://www.cbr.ru/hd_base/Auctions).

Премия за риск – вложения в объекты недвижимости подразделяются на два вида. К первому относятся систематический и несистематический риски, ко второму – статичный и динамичный. На рынке в целом преобладающими являются следующие риски:

Систематический риск. Стоимость конкретной приносящей доход собственности может быть связана с экономическими и институциональными условиями на рынке. Примеры этого вида риска включают: появление излишнего числа конкурирующих объектов, закрытие промышленного предприятия, на которое приходится значительная часть региональной занятости, введение в действие ограничений, связанных с защитой окружающей среды, и/или установление ограничений на уровне арендной платы. Для подобных объектов недвижимости премия на систематический риск может составлять от 1% до 4%.

В данном случае у объекта  оценки присутствует незначительный сезонный характер доходов, экономическая ситуация на рынке заводов ЖБИ сравнительно стабильная, однако вероятность появления конкурирующих объектов имеется, на основании  вышесказанного можно сделать вывод, что величина систематического риска в данном случае высокая и принята экспертно в размере 3%.

Несистематический риск – это риск, связанный с конкретной оцениваемой собственностью и независимый от рисков, распространяющихся на сопоставимые объекты. Примеры несистематического риска: трещины в фундаменте, изъятие земли для общественных нужд, неуплата арендных платежей, разрушение сооружений пожаром и/или развитие поблизости от данного объекта несовместимой с ним системой землепользования. В данном случае надбавка может быть принята в размере страховых отчислений в страховых компаниях высшей категории надежности плюс 20% за риск невыплат страховки или выплаты ее в неполном объеме. Максимальные ставки в страховых компаниях (ОАО «АльфаСтрахование», ОАО «Военно-страховая компания», ОАО «Ингосстрах») по страхованию аналогичных объектов составляют в среднем 0,80% и колеблются в зависимости от конструктивных решений и объему (перечню) страховых случаев, входящих в страховку. Поправка на несистематический риск составит 1%.

Премия за низкую ликвидность недвижимости – поправка на длительную экспозицию при продаже и время по поиску нового арендатора в случае банкротства или отказа от аренды существующего арендатора.

Учитывая невозможность  немедленного возврата вложенных в  объект недвижимости инвестиций, надбавка за низкую ликвидность может быть принята на уровне той прибыли, которую получит потенциальный инвестор при альтернативном вложении капитала с гарантированным получением дохода за время экспонирования объекта.

        В данном случае срок экспозиции  может составить в пределах 5-7 месяцев (принимаем 6 месяцев), на основе безрисковой ставки поправка составит 6 мес. × 7,3% / 12 мес. = 3,65%.

Премия за инвестиционный менеджмент – чем более рискованны и сложны инвестиции, тем более компетентного управления они требуют. Данный риск в практике оценочной деятельности  принимается от 2 до 5 %. Премию принимаем в данном случае в размере 4 %.

  Таблица 13 – Расчет ставки дисконтирования

Наименование	Величина
Безрисковая ставка	7,30%
Ситематический риск	3,00%
Несистематический риск	3,00%
Риск ликвидности	3,65%
Инвестиционный риск	4,00%
Ставка дисконтирования	20,95%

 

Стоимость реверсии можно спрогнозировать с помощью:

• Назначения цены продажи, исходя из анализа текущего состояния рынка, из мониторинга стоимости аналогичных объектов и предположения относительно будущего состояния объекта;
• Принятия допущения относительно изменения стоимости недвижимости за период владения;
• Капитализации дохода за год, следующий за годом окончания прогнозного периода, с использованием рассчитанной ставки капитализации.

В данном случае Оценщик при расчете стоимости реверсии счел возможным использовать метод капитализации дохода постпрогнозного периода. Общепринятой для расчета ставки капитализации в данном случае является модель Гордона.

По модели Гордона  годовой доход послепрогнозного периода капитализируется в показатели стоимости при помощи коэффициента капитализации, рассчитанного как разница между ставкой дисконта и долгосрочными темпами роста. При отсутствии темпов роста коэффициент капитализации будет равен ставке дисконта. Модель Гордона основана на прогнозе получения стабильных доходов в остаточный период и предполагает, что величины износа и капиталовложений равны.

Расчет стоимости реверсии в соответствии с моделью Гордона  производится по формуле:

                                                                                                

где  – стоимость в постпрогнозный период (стоимость реверсии);

– денежный поток за первый год  постпрогнозного (остаточного) периода;

 – ставка дисконта;

– долгосрочный темпы роста денежного  потока.

Конечная стоимость  по формуле Гордона определяется на момент окончания прогнозного периода. В данном случае долгосрочные темпы роста денежного потока были приняты в размере 5,7% в год (прогноз инфляции Минэкономразвития РФ на 2016 год 5,7%, http://apecon.ru/content/view/31/47/).

  Таблица 14 – Расчет ставки капитализации

Ставка дисконтирования	20,95%
Долгосрочные темпы  роста денежного потока	5,7%
Ставка капитализации	15,25%