Исполнительное производство

Следует отметить существенное различие по реализации заложенного недвижимого имущества  в случаях, когда стороны исполнительного  производства представляют собой разные категории взыскателей.

В первом случае стороной исполнительного производства является сам залогодержатель, удовлетворяющий свои требования за счет реализации арестованного имущества по решению суда. В этом случае необходимо обратить внимание на следующие существенные моменты при реализации такого имущества.

      Реализация (продажа) заложенного имущества, на которое в соответствии со ст.349 ГК РФ обращено взыскание, производится путем продажи его с публичных торгов в порядке, установленном процессуальным законодательством, если законом не установлен иной порядок.

    Начальная продажная цена заложенного имущества определяется решением суда.

    При исполнении таких судебных решений судебный пристав-исполнитель не вправе назначать специалиста по оценке заложенного имущества, передаваемого на реализацию.

    В качестве примера можно привести ряд положений из Обзора практики рассмотрения споров, связанных с применением арбитражными судами норм ГК РФ о залоге, направленного Информационным письмом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15 января 1998 г. N 26.

    Из положений Обзора следует, что нарушение обязанности суда по определению начальной продажной цены реализуемого заложенного имущества является основанием для отмены судебного акта. Поэтому в подобных случаях, судебному приставу-исполнителю необходимо ставить перед соответствующим судом вопрос о разъяснении такого судебного акта с целью конкретного определения начальной продажной цены либо о принесении протеста в порядке надзора.

     В Федеральном законе "Об ипотеке (залоге недвижимости)" подробно раскрыты способы реализации заложенного имущества. Согласно ст.56 указанного Закона имущество, заложенное по договору об ипотеке, реализуется путем продажи с публичных торгов.

     Порядок проведения публичных торгов по продаже имущества, заложенного по договору об ипотеке, определяется процессуальным законодательством Российской Федерации, поскольку указанным Законом не установлены иные правила. Однако в настоящее время процессуальное законодательство (ГПК и АПК) такого порядка не содержит. Поэтому практическое значение имеет порядок проведения публичных торгов, установленный в ГК РФ (ст. 447-449).

       Порядок продажи имущества, заложенного по договору об ипотеке, на аукционе определяется правилами ст. 447-449 ГК РФ и ст.57 - 61 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)".

Порядок проведения публичных торгов заключается  в соответствии со ст.57 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" в том, что торги организуются и проводятся органами, на которые  в соответствии с процессуальным законодательством Российской Федерации возлагается исполнение судебных решений, если иное не установлено федеральным законом.

     Публичные торги по продаже заложенного имущества проводятся по месту нахождения этого имущества.

    Выигравшим публичные торги признается лицо, предложившее на публичных торгах наиболее высокую цену за продаваемое имущество. Это лицо и организатор публичных торгов подписывают в день их проведения протокол о результатах публичных торгов. Уклонение кого-либо от подписания протокола влечет последствия, предусмотренные п.5 ст.448 ГК РФ.

В целом  ряде случаев публичные торги  могут быть объявлены несостоявшимися:

1) на  публичные торги явилось менее  двух покупателей; 

2) на  публичных торгах не сделана  надбавка против начальной продажной цены заложенного имущества;

3) лицо, выигравшее публичные торги, не  внесло покупную цену в установленный  срок.

Публичные торги должны быть объявлены несостоявшимися  не позднее чем на следующий день после того, как имело место  какое-либо из указанных обстоятельств. В течение десяти дней после объявления торгов несостоявшимися залогодержатель вправе по соглашению с залогодателем приобрести заложенное имущество по его начальной продажной цене на публичных торгах и зачесть в счет покупной цены свои требования, обеспеченные ипотекой этого имущества.

К такому соглашению применяются правила  гражданского законодательства Российской Федерации о договоре купли-продажи. Ипотека в этом случае прекращается.

Если  указанное соглашение о приобретении имущества залогодержателем не состоялось, не позднее чем через месяц после первых публичных торгов проводятся повторные торги. Начальная продажная цена заложенного имущества на повторных торгах, если они вызваны ранее указанными причинами, снижается на 15 процентов.

В случае объявления повторных публичных  торгов несостоявшимися по причинам, указанным в п.1 ст.58 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)", залогодержатель вправе приобрести (оставить за собой) заложенное имущество  по цене не более чем на 25 процентов ниже его начальной продажной цены на первых публичных торгах и зачесть в счет покупной цены свои требования, обеспеченные ипотекой имущества.

Если  залогодержатель не воспользуется  правом оставить предмет ипотеки  за собой в течение месяца после объявления повторных публичных торгов несостоявшимися, ипотека прекращается. 

Данные  положения применяются при исполнении судебного решения об обращении  взыскания на заложенное имущество, по которому взыскателем выступает  залогодержатель.

Распределение суммы, вырученной от реализации заложенного недвижимого имущества, регулируется ст.61 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" и положениями ст.78 Федерального закона "Об исполнительном производстве".

Сумма, вырученная от реализации имущества, заложенного по договору об ипотеке, после удержания из нее сумм, необходимых для покрытия расходов в связи с обращением взыскания на это имущество и его реализацией (исполнительские расходы), распределяется между заявившими свои требования к взысканию залогодержателями, другими кредиторами залогодателя и самим залогодержателем. Распределение проводится судебным приставом-исполнителем в порядке, предусмотренном ст.78 Федерального закона "Об исполнительном производстве".

Если  сумма, вырученная при реализации заложенного имущества, превышает размер обеспеченного залогом требования залогодержателя, разница возвращается залогодателю. 

Порядок передачи права собственности на недвижимое имущество регулируется в ч.4 ст.54 Федерального закона "Об исполнительном производстве" закреплено правило о том, что, если имущество не будет реализовано в двухмесячный срок, взыскателю предоставляется право оставить имущество за собой. Однако законом не определен порядок юридического оформления таких действий.

Практика показывает, что наиболее приемлемый способ - это вынесение судебным приставом-исполнителем соответствующего постановления о передаче имущества взыскателю (Приложение N 1) и составление акта приема-передачи имущества (Приложение N 2). Такой акт будет являться правоустанавливающим документом и должен содержать в себе все данные, которые применительно к гражданскому обороту необходимы для совершения сделок с недвижимым имуществом.

Согласно  ч.2 ст.237 ГК РФ право собственности  на имущество, на которое обращено взыскание по обязательствам собственника, прекращается у собственника с момента возникновения права собственности на изъятое имущество у лица, к которому переходит это имущество. Поэтому в данном случае также необходимо соблюдение правил о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество, установленных законодательством для фиксации момента перехода права собственности от одного лица к другому. 

4.2. Оценка имущества должника и его реализация

В соответствии со статьей 52 Федерального закона "Об исполнительном производстве" оценка имущества должника производится судебным приставом-исполнителем по рыночным ценам, которые действуют на день "исполнения исполнительного документа", за исключением случаев, когда оценка производится по регулируемым ценам. Если оценка отдельных предметов является затруднительной, если одна из сторон возражает против оценки, которую произвел судебный пристав-исполнитель, тогда тот же пристав назначает специалиста для определения стоимости имущества. Услуги специалиста, расходы по его назначению оплачивает "недовольная" сторона. Обязательной оценке с привлечением специалиста подлежат ценные бумаги и дебиторская задолженность (имущественное право требования, принадлежащее должнику как кредитору по неисполненным денежным обязательствам третьих лиц по оплате фактически поставленных товаров, выполненных работ или оказанных услуг). После наложения ареста на имущество, в том случае, если не производится его немедленная реализация, оно передается на хранение (в рамках ст. 906 Гражданского кодекса РФ, гл. 47 "Хранение", если законом не установлены иные правила). Порядок передачи изъятого имущества на хранение установлен ст. 53 ФЗ, в соответствии с которой имущество должника передается на хранение под роспись в акте ареста имущества должнику или другим лицам, назначенным судебным приставом-исполнителем (хранителям). Хранитель может пользоваться этим имуществом, если это пользование не приведет к уничтожению имущества или уменьшению его ценности. Хранитель, если таковым не является должник или член его семьи (для должника-организации - ее работник), получает за хранение соответствующее вознаграждение. Хранителю также возмещаются понесенные им необходимые расходы по хранению имущества за вычетом фактически полученной выгоды от использования этого имущества. Порядок и условия хранения арестованного и изъятого имущества определяются постановлением Правительства Российской Федерации №723 от 07.07.1998 г. В случаях растраты, отчуждения, сокрытия или незаконной передачи переданного на хранение имущества должника хранитель, за исключением имущественной ответственности за убытки, подлежит уголовной ответственности в соответствии с федеральным законом. Изъятое имущество находится на хранении до принятия судебным приставом-исполнителем решения о его передаче на реализацию. Для дальнейшей передачи хранимого имущества на реализацию судебный пристав-исполнитель принимает имущество у хранителя по акту приема-передачи. В акте обязательно указываются дата, фамилии, инициалы лиц, передающих и принимающих хранимое имущество; результаты проверки сохранности указанного в описи имущества (приказ Минюста России №225 от 03.08.1999 г.). Согласно ст. 54 ФЗ реализация арестованного имущества, за исключением имущества, изъятого по закону из оборота, независимо от оснований ареста и видов имущества осуществляется путем его продажи в двухмесячный срок со дня наложения ареста, если иное не предусмотрено федеральным законом. Продажа имущества должника, за исключением недвижимого имущества, осуществляется специализированной организацией на комиссионных и иных договорных началах, предусмотренных федеральным законом. Продажа недвижимого имущества должника осуществляется путем проведения торгов специализированными организациями, имеющими право совершать операции с недвижимостью, в порядке, предусмотренном законодательством Российской Федерации. Если имущество не удается реализовать в течение двух месяцев, то оно возвращается исполнительным органам в порядке, предусмотренном договором. В этом случае взыскатель имеет право оставить имущество за собой. От взыскателя в таком случае требуется обращение с соответствующим заявлением к судебному приставу-исполнителю. Судебный пристав-исполнитель рассматривает заявление взыскателя и, если заявление взыскателя подлежит удовлетворению, удовлетворяет заявление и передает имущество взыскателю. Если взыскатель отказывается от имущества должника, то указанное имущество возвращается должнику. Если взыскатель отказывается оставить у себя непроданное имущество должника, а у должника отсутствует иное имущество, на которое можно обратить взыскание, то исполнительный документ возвращается взыскателю.

    В случае недостачи имущества  должника для обеспечения предъявляемых  ему требований взыскание может  быть обращено на имущество должника, находящееся в залоге. Обращение взыскания на заложенное имущество должника производится путем ареста указанного имущества, его изъятия и принудительной реализации. До обращения взыскания на заложенное имущество судебный пристав-исполнитель должен убедиться в наличии договора залога должника с залогодержателем. При этом судебный пристав-исполнитель обязан проверить правильность оформления договора залога, а именно: убедиться в том, что договор составлен в надлежащей форме и соблюдено требование о государственной регистрации договора залога. Если договор составлен с нарушениями законодательства, то судебный пристав-исполнитель обращает взыскание на указанное в договоре имущество как на принадлежащее должнику, без учета того факта, что оно было заложено. Если заложенное имущество находится у должника, то оно взыскивается по общим правилам, установленным Федеральным законом "Об исполнительном производстве". Если имущество находится у третьих лиц, то заложенное имущество взыскивается по правилам, установленным для взыскания имущества, находящегося у третьих лиц. Реализация заложенного имущества производится путем продажи этого имущества с публичных торгов в порядке, установленном процессуальным законодательством.

    В отношении одного и того  же должника может быть возбуждено несколько исполнительных производств. В таких случаях все возбужденные исполнительные производства объединяются в одно сводное исполнительное производство. Далее судебный пристав-исполнитель устанавливает единую по времени предъявления исполнительного документа последовательность требований взыскателей каждой очереди. Требования должников погашаются при предъявлении сводного исполнительного производства в равные по времени сроки, в равных долях.

    Арест и взыскание могут быть  наложены на имущественные права (права требования), принадлежащие организации-должнику по неисполненным денежным обязательствам, поскольку имущественные права также входят в состав имущества должника. Арест и реализация прав (требований) должника производятся в особом порядке. Взыскание на дебиторскую задолженность производится путем ареста, описи дебиторской задолженности. В необходимых случаях у должника изымаются документы, подтверждающие наличие дебиторской задолженности. Данные документы должны быть представлены должником по требованию судебного пристава-исполнителя. Если требуемые документы отсутствуют или их недостаточно, то взыскатель или судебный пристав-исполнитель направляет соответствующие запросы дебиторам должника. Дебиторы должника должны представить в таких случаях копии требуемых документов. За непредставление, утрату и повреждение документов, подтверждающих дебиторскую задолженность, виновное должностное лицо несет ответственность в соответствии с законодательством. Помимо этого должностное лицо, виновное в порче, утрате документов, обязано их восстановить, если восстановление этих документов возможно. Дебиторская задолженность, так же как и имущество, может быть продана на торгах в связи с невозможностью ее реализации.