Кредитование малого бизнеса

    Факт  обременения имущества залогом  проверяется по данным бухгалтерской  отчетности, а также может быть установлен

1. по Книге записи залогов, которую ведет Залогодатель;
2. по Кредитным договорам и Договорам о залоге, заключенным с другими банками;
3. по выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (для недвижимого имущества). Данный факт выявляется на основании выписки, выданной уполномоченным государственным органом (Федеральной Регистрационной службой);
4. по форме, в которой проводилась оплата имущества Залогодателем в соответствии с договором купли-продажи, т.к. если договором купли-продажи не предусмотрено иное, с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит  или в рассрочку (п. 5 ст.488,489 ГК), признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара. Данный факт выявляется на основании предоставленного Залогодателем договора купли-продажи и платежного документа, подтверждающего исполнение Залогодателем своих обязательств по данному договору.

    Факт  обременения имущества другими  правами третьих лиц:

1. правами арендаторов (п.1 ст.617 ГК), субарендаторов в случае досрочного прекращения договора аренды (п.1 ст. 618 ГК) - по свидетельству (выписке) из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (для аренды недвижимого имущества сроком свыше 1 года) либо по копии договоров аренды, предоставленных Залогодателем;
2. правами нанимателей жилого помещения (ст.675 ГК), правами пользования жильем членов семьи собственника (п. 2 ст. 292 ГК) либо постоянно проживающих с нанимателем лиц (п. 2 ст. 686 ГК) - по предоставленным Залогодателем справкам, выдаваемым паспортно-визовой службой (паспортным столом) органов внутренних дел о количестве зарегистрированных по месту жительства в соответствующем жилом помещении, по договорам найма;
3. правами получателя ренты недвижимого имущества (п.1 ст.586 ГК) - по договору ренты, на основании которого данное недвижимое имущество попало в собственность Залогодателя;
4. сервитутами недвижимого имущества - по свидетельству (выписке) из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

 

    1.5 Оценка условий  содержания имущества

    Имущество,  принимаемое  Банком в залог, может быть оставлено  у Залогодателя, с правом владения  и пользования данным имуществом;

    При залоге с оставлением имущества  у Залогодателя оцениваются:

• правовые основания хранения (эксплуатации) имущества (изучение договоров о совместной деятельности, аренды, хранения и др. документов) ;
• соответствие условий хранения (эксплуатации) имущества, предлагаемого в залог, необходимым условиям, предъявляемым к хранению такого имущества;
• возможность контроля со стороны Банка за состоянием предмета залога.

 

 

     2 Определение рыночной стоимости имущества

    Рыночная  стоимость имущества, принимаемого Банком в залог определяется:

• по результатам оценки, проведенной  ответственным экономистом, кредитующим  субъекты малого  и среднего бизнеса;
• по документам, предоставленным Залогодателем: (определяется по бухгалтерской отчетности, соглашениям, контрактам и т.д.).
• по результату оценки, проведенной Независимым Оценщиком (при необходимости);

    2.1 Проведение оценки  с привлечением  Независимых оценщиков (в случае необходимости проведения данной оценки)

    При принятии решения о привлечении  Независимого оценщика, Залогодателю направляется перечень рекомендованных  Банком Оценщиков, (данный перечень может  быть рекомендован Кредитным Комитетом  Банка).

    Оценка  производится Оценщиком на основании договора между Оценщиком и Клиентом. Оплата услуг Оценщика проводится Залогодателем. Результаты оценки, проведенной Оценщиком, излагаются в отчете, предоставленном Залогодателю, а также Банку (условие передачи второго экземпляра отчета предусмотрено договором между Оценщиком и Клиентом).

    Отчет может также содержать  сведения, являющиеся, по мнению Оценщика, важными для полноты отражения примененного им метода расчета стоимости конкретного объекта оценки.

    Банк  проводит анализ результатов отчета об оценке. В случае если Банк по результатам анализа отчета об оценке  придет к выводу о недостоверности оценки имущества, предлагаемого в залог, об этом сообщается Клиенту  для принятия им мер по  урегулирования  вопроса с Оценщиком на условиях, обеспечивающих учет мнения и интересов Банка.

    2.2 Определение рыночной  стоимости и ликвидности  недвижимого  имущества

    Основными характеристиками объекта недвижимого  имущества, влияющими на стоимость  и ликвидность объекта являются:

1. функциональное назначение помещения (офисное, торговое, складское, производственное и т.д.);
2. общая площадь и строительный объем;
3. полезная площадь в соответствии с функциональным назначением;
4. местоположение, адрес;
5. год постройки и реконструкции;
6. сведения о проведении капитальных и косметических ремонтов;
7. исполнение основных конструктивных элементов здания и используемые строительные материалы;
8. оборудование инженерными системами и их состояние;
9. состояние земельных правоотношений.

      В случае если оценку рыночной  стоимости недвижимости  проводит  ответственный экономист, данную оценку  целесообразно  осуществлять с использованием метода сравнительного анализа продаж, используя анализ рыночной ситуации на рынке недвижимости;

    В кредитном досье обязательно  должна быть подшита   информация, являющаяся источником определения рыночной стоимости объекта недвижимости. 

    При  оценке  удобнее оперировать со стоимостью не всего объекта, а единицы  сравнения, например квадратный метр общей или полезной площади для доходного недвижимого имущества, посадочное место для ресторанов либо место парковки для гаражей или автостоянок и т.п. При этом, следует рассматривать сопоставимые по основным характеристикам с оцениваемым объекты, принадлежащие к тому же сегменту рынка.

    Информацию  о ценах на недвижимость можно  получить из следующих источников:

• консультации с риэлтерскими фирмами;
• цены предложения на недвижимость, публикуемые в региональных изданиях и средствах массовой информации;
• информация о сделках с недвижимостью на аукционах и открытых торгах;
• сведения о покупке и продаже недвижимого имущества в Интернете (и в др. массовых источниках информации).

    В среднем цены предложения отличаются от реальных цен продажи на 10-30% в  большую сторону.

      При принятии в залог объектов  недвижимого имущества Клиентом  предоставляется следующий комплект документов:

    1. Устав, учредительный договор,  изменения и дополнения к ним,  свидетельство о внесении записи  в Единый государственный реестр  юридических лиц о юридическом  лице, зарегистрированном до 01.07.2002 (свидетельство о государственной регистрации юридического лица), свидетельство о постановке на учет в налоговом органе, документы, подтверждающие полномочия единоличного исполнительного органа юридического лица (протокол, решение).

    2. Копии   паспортов   руководителя   и   главного   бухгалтера.

    3.Если  залогодателями являются граждане  – копии паспортов граждан,  свидетельство о заключении брака, если предлагаемая в залог недвижимость приобретена в браке - нотариально заверенное заявление супруга залогодателя о его согласии на сделку либо документы о разделе имущества.

    4.Документы,  подтверждающие основания возникновения  права собственности на закладываемый объект недвижимости (договоры, акты, свидетельства о праве на наследство и т.п.);

    5.Свидетельство  о регистрации права собственности  на закладываемый объект недвижимости.

    6.Документ, подтверждающий право на землю  под предлагаемым в залог зданием  (свидетельство о регистрации права собственности на  земельный участок, свидетельство о регистрации права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком или договор аренды земельного участка);

    7.Справка   бюро  технической инвентаризации  с поэтажным планом и экспликацией;

    8.Выписка  из Единого государственного  реестра прав (ЕГРП) об отсутствии  обременений на закладываемый  объект недвижимости;

    9.Договор  (полис) страхования  недвижимого  имущества, Выгодоприобретателем  по которому является Банк.  Решение о необходимости страхования  предоставляемого в залог недвижимого  имущества принимается Банком;

    10.Отчет  независимого оценщика о стоимости  и ликвидности данного  имущества (при необходимости);

    11.Если  закладываемый объект недвижимого  имущества – жилое помещение:

    документы, перечисленные в пунктах 4, 5, 7-10 настоящего перечня;

    справка об отсутствии задолженности  по коммунальным платежам;

    справка о зарегистрированных в жилом помещении лицах;

    при наличии несовершеннолетних детей  – документ о согласии на сделку органов опеки и попечительства.

    12.Если  основанием возникновения права  собственности продавца является  договор дарения – справка  из налогового органа об уплате налога с имущества, переходящего в порядке дарения (при наличии у залогодателя такой обязанности).

    13.Если  квартира находится в объекте,  имеющем статус памятника архитектуры, - охранное обязательство.

    14.Нотариально  удостоверенная доверенность на представление интересов Залогодателя в случае, если переговоры по оформлению договора залога недвижимости и подписание договора от имени Залогодателя осуществляется третьим лицом.

    На  основании анализа вышеперечисленных  документов определяются основные характеристики объекта недвижимого имущества,   а в результате проведения юридической экспертизы  определяется следующее:

• соблюдение требований законодательства при передаче в залог объекта, правовая возможность залога данного имущества с учетом установленных законом ограничений и интересов Банка;
• наличие прав на предлагаемый в залог объект недвижимости и основания  возникновения этих прав, а также прав на земельный участок, на котором расположен предлагаемый в залог объект недвижимости;
• правоспособность Залогодателя –организации, полномочий ее должностных лиц и/или представителей на заключение договора;
• выяснение прав и законных требований на объект третьих лиц и соблюдение этих прав;

    Здания, иные строения и сооружения, непосредственно  связанные с земельными участками, могут быть предметом залога только с одновременным залогом по тому же договору земли, на которой находится объект, либо части участка, функционально обеспечивающей закладываемый объект, либо залогом принадлежащего залогодателю права аренды этого участка.

    В качестве залога могут использоваться индивидуальные жилые дома и квартиры в многоквартирных  жилых домах (за исключением многоквартирных и индивидуальных жилых домов и квартир, находящихся в государственной или муниципальной собственности.