Кредитование малого бизнеса

    При заключении договора залога жилых помещений  необходимо учитывать, что в соответствие  с п.1 Ст.446 Гражданского процессуального  кодекса, взыскание не может быть обращено на принадлежащее гражданину-должнику на праве собственности жилое  помещение, если  для гражданина-должника  и членов его семьи, совместно проживающих в данном помещении, оно является единственным пригодным для постоянного проживания помещением.

    При залоге квартиры в многоквартирном  жилом доме, части которого  находятся  в общей долевой собственности залогодателя и других лиц, заложенной считается наряду с жилым помещением соответствующая доля в праве общей собственности на жилой дом.

    Жилые дома и квартиры в жилых домах, находящиеся в общей  собственности (без определения доли каждого из собственников в праве собственности) могут приниматься в залог при наличии письменного нотариально удостоверенного согласия на это всех собственников.

    Договор о залоге недвижимого имущества  подлежит обязательной государственной  регистрации в органах, осуществляющих регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

    Порядок оформления в залог недвижимости - в соответствии с действующими в Банке регламентами.

    2.3 Определение рыночной  стоимости и ликвидности   оборудования

    Для определения рыночной стоимости, целесообразно использование наиболее простых сравнительных методов оценки. Сущность метода заключается в следующем:

• на основе анализа рыночной информации определяется рыночная стоимость нового оборудования;
• с учетом фактического состояния и имеющегося износа определяется рыночная остаточная стоимость оборудования.

    Либо: На основе анализа информации о рыночных сделках с идентичным или аналогичным  оборудованием, имеющим схожий износ, определяется рыночная стоимость объекта  оценки.

    Сбор  необходимой информации для проведения оценки, проверка и изучение технических и других данных по каждому объекту.

    Для определения рыночной стоимости  необходима следующая первичная  информация об объектах оценки:

• назначение и область применения машины или единицы оборудования;
• происхождение, страна-изготовитель, официальное название и место нахождения предприятия - изготовителя;
• главный параметр и основные технические характеристики (например: наибольшие размеры обрабатываемых изделий, скорость, производительность, точность и др.);
• основные эксплуатационные характеристики (например: мощность         электродвигателей, занимаемая площадь, масса, требуемое количество обслуживающего персонала,  ремонтосложность);
• хронологические данные: год изготовления и год ввода в эксплуатацию, фактическая наработка;
• тип и характеристика системы управления для автоматизированного оборудования;
• комплектация:   приспособления,   инструменты,   управляющие   программы, принадлежности и др.;
• экономические данные: цена приобретения, затраты на установку и пуск в эксплуатацию, фактическая и номинальная производственная мощность и др.

    Источниками получения информации  для определения  рыночной стоимости являются:

    Документы, предоставленные клиентом:

1. - спецификация оборудования;
2. - договор (контракт, соглашение) на поставку оборудования и приложения к нему с указанием контрактных цен;
3. - платежные документы, подтверждающие факт оплаты оборудования по договорам (контрактам, соглашениям);
4. - таможенные декларации с отметкой о прохождении таможенного оформления (в случае импорта оборудования);
5. - технические паспорта на оборудование (с указанием изготовителя, года изготовления, заводского номера);
6. - акты формы ОС-1 (о постановке оборудования на баланс);
7. - справка о балансовой стоимости оборудования с учетом всех переоценок;
8. - договор об аренде помещений, где хранится (смонтировано) оборудование, или свидетельство о праве  собственности на такие помещения;

    Внешние источники:

• прайс-листы торгово-сбытовых организаций и предприятий  изготовителей;
• номенклатурные  и   коммерческие   каталоги,   справочники   и  проспекты;
• классификаторы   основных   фондов    и    промышленной   продукции;
• периодически          издаваемые          бюллетени          цен;
• справочники и рекомендации по системам технического обслуживания и ремонта;
• публикации статистических органов о ценовых индексах;
• информация     аналитических     и     консалтинговых     организаций.
• иные   источники информации.

    Необходимо  обратить внимание на то, что основными  правоустанавливающими документами  на предлагаемое в залог оборудование, являются  Договоры, на основании которых было приобретено  данное оборудование и  документы о его оплате.

    В исключительных случаях, при отсутствии  у клиента  правоустанавливающих документов на осмотренное ответственным экономистом оборудование, допускается  предоставление клиентом  в Банк Гарантийного письма  по форме, указанной в Приложении 2 к «Порядку работы с залоговым обеспечением при кредитовании субъектов малого и среднего бизнеса».  

    2.3.1 Определение  рыночной стоимости нового оборудования. 

    Стоимость нового оборудования возможно определить из вышеперечисленных в п.1.4.3 источников. При этом учитывается, что контрактная стоимость, определяемая из документов, предоставляемых  клиентом может быть как ниже, так и выше рыночной. Причиной отличия контрактной цены от объективной рыночной чаще всего является применение специальной схемы закупки для целей минимизации потерь от налогообложения.  При отсутствии возможности получения рыночной стоимости о непосредственном объекте оценки изучают соответствующий рынок и собирают информацию о ценах спроса и предложения на группу аналогичного оборудования, к которой относится оцениваемый объект 

    2.3.2 Определение износа.

    Износ в экономическом смысле означает потерю стоимости объекта в процессе его эксплуатации. Износ может существенно отличаться от суммы накопленной амортизации в соответствии с правилами бухгалтерского учета.

    По  природе происхождения износ  подразделяется на физический и моральный. Физический износ является следствием физического старения объекта и частичной потери   его   работоспособности.   Моральный   износ   вызван   снижением конкурентоспособности объекта на рынке в сравнении с аналогичными более совершенными объектами.

    Шкала экспертных оценок для определения коэффициента износа при обследовании технического состояния машин и оборудования: 

    2.3.3 Определение ликвидности  оборудования.

    При определении ликвидности оборудования учитываются ниже перечисленные факторы:

совокупный  износ на момент окончания кредитного соглашения;

• количество потенциальных потребителей оборудования в регионе;
• наличие и количество организаций, торгующих аналогичным оборудованием;
• полнота ценовой информации о данном оборудовании в информационных источниках;
• степень уникальности оборудования;
• требование специализированного помещения для размещения оборудования;
• возможность реализации оборудования в качестве отдельных компонент;

    Самым важным фактором снижения стоимости машин и оборудования является рост совокупного, в т.ч. морального износа. Например, стоимость компьютерного оборудования и оргтехники падает за год примерно на 30 %.

    2.4. Оценка товарно-материальных  ценностей (товаров  в обороте)

    Особенность залога товаров в обороте заключается  в том, что Залогодатель ничем  не связан в своих действиях при  проведении обычных коммерческих операций: он вправе продавать и закупать товары, сырье, материалы и т.п.

    Товары  в обороте, проданные или отчужденные иным способом Залогодателем, с момента их перехода к приобретателю перестают быть предметом залога, и, напротив, приобретенные залогодателем товары, не указанные в договоре о залоге, с момента возникновения у него права собственности становятся предметом залога. При этом должно соблюдаться условие, чтобы общая стоимость имеющихся у Залогодателя товаров соответствовала той, которая предусмотрена договором о залоге и чтобы не изменялась их ликвидность.

    При решении вопроса о принятии в  залог товаров народного потребления необходимо учитывать следующие факторы:

• покупательский спрос на определенный вид товара и степень удовлетворения потребности в нем в конкретном регионе;
• конкурентоспособность товара, наличие рекламы в средствах массовой информации;
• ассортимент товара (разнообразие цветовой гаммы, размеров и моделей);
• цены на товар в конкретном регионе.

    При принятии в залог товаров в  обороте  представляются следующие  документы:

• перечень товаров, передаваемых в залог, применительно к конкретному виду обеспечения;
• договоры (соглашения, контракты), подтверждающие факт приобретения товара и его стоимость,  приложения к ним с указанием цены приобретения, (а также документы, подтверждающие факт   оплаты и  транспортировки  поступившего товара: платежные поручения,  платежные требования , накладные и т.п.);
• договоры (соглашения, контракты) и первичные документы  на закупку сырья, полуфабрикатов и т.д.;
• расшифровки по статьям баланса, касающиеся товарных остатков/ кредиторской задолженности за поставленный товар и т.д.
• справка складского учета с указанием артикулов товара, места хранения (адрес, телефоны материально-ответственных лиц);
• документы, подтверждающие срок годности товара (для продуктов питания, медицинских препаратов, парфюмерии и т.п.);
• страховой полис на закладываемое имущество (если это необходимо);
• договор аренды на складские помещения, где хранится товар и платежные поручения по оплате аренды или документ, подтверждающий право собственности Залогодателя на это помещение;
• справка по товарообороту за год и последние шесть месяцев;
• перечень торговых точек, где товар реализуется;
• договоры залога по действующим кредитам в других  банках с соответствующими приложениями;
• выписка из книги записи залогов;

    В ходе непосредственного осмотра  и проверки  ответственным  экономистом  фактического остатка товаров на складе выясняются следующие сведения:

1. динамика товарных остатков, средние дневные/недельные/месячные приходы, расходы, т.е. определяется возможность клиента поддерживать необходимый товарный остаток. Источниками, по которым определяется динамика товарных запасов, являются следующие документы: данные бухгалтерского и складского учета, предыдущие акты проверок (если клиент уже кредитовался в банке). Объем закладываемого товара не должен превышать 90% от  среднего товарного остатка за последнее полугодие;
2. сроки годности, товарный вид (необходимо, чтобы срок годности превышал срок кредитования плюс возможный срок реализации плюс два месяца);
3. условия хранения (охранные и пожарные системы и т.д.), наличие на проверяемом складе аналогичного товара, принадлежащего третьим лицам.