Оценка конкурентных факторов коммерческих предприятий на примере ЗАО «Туррис»

      Работа  гостиницы в составе международной  гостиничной сети позволяет привлечь в нее больше иностранных гостей, что повышает доходность.

      Профессиональная  УК позволяет снизить риски в  работе гостиницы и гарантирует  сохранение эффективной работы отеля в будущем.

      Главным фактором, определяющим выбор варианта управления, являются экономические показатели работы гостиницы, которые существенно зависят от варианта управления¹⁵.

        Сотрудничество с УК

      Выполнять полный цикл работ от «А до Я» или ограничиться управленческими функциями? Держать многочисленный штат сотрудников от рабочего до прораба или обойтись несколькими отделами квалифицированных менеджеров? Вопросы, которые каждый собственник решает для себя сам. В силу своих желаний или возможностей.

      Если  у нас не получается делать что-то лучше и дешевле, чем у наших  конкурентов, то и нет смысла это делать, стоит такую работу передать тем, кто ее выполнит с заведомо лучшим результатом. Примерно к такому подходу в управлении производством пришел около 80 лет назад основатель легендарной Ford Motors Company. Считается, что именно Генри Форд и его конкурент Альфред Слоун из General Motors стояли у истоков управленческой концепции развития, где ряд бизнес-процессов передается сторонним исполнителям.

     Если  немного адаптировать к современной  реальности слова Форда, то получится  следующее: «каждую работу должен делать специалист». Кто же сегодня эти  мастера, трудящиеся на ниве девелопмента недвижимости? Некогда дилетанты, вынужденно ставшие профи в своем деле. Реже – умелые управленцы, привлекающие наемные таланты из нужных направлений. «Лучше, дешевле, проще» – три кита, на которых базируется аутсорсинг в девелопменте. В российской действительности пока добавляется еще один, четвертый, кит, – «потому что сами не можем».

     В связи с этим, велика роль профессиональных УК, в которых аккумулирован опыт специалистов, не понаслышке знающих специфику отрасли, умеющих применить имеющийся опыт в решении задач антикризисного управления гостиничными предприятиями, создании единых стандартов, возможности создания механизмов контроля качества обслуживания, показавших на примере собственных отелей способность эффективного управления гостиничными предприятиями, имеющими достаточно средств для инвестирования в новую инфраструктуру отелей и т.п.

      Сегодня все большее число владельцев современных отелей привлекают УК для организации более эффективной и успешной работы гостиницы. Как правило, собственник полагается на многолетний опыт УК в области гостиничного бизнеса, рассчитывая на то, что этот шаг приведет к более прибыльной деятельности предприятия. Действительно, такая практика (полностью соответствующая мировой) получила весьма широкое распространение. Достаточно сказать, что большинство пятизвездных гостиниц в Москве и Санкт-Петербурге управляются такими компаниями.

      Встаёт  вопрос, каким образом и на основании  каких документов владелец гостиницы вступает в сотрудничество с УК.

      Основываясь на практике, с учетом российской специфики, нельзя дать однозначный ответ на этот вопрос, поскольку в каждом конкретном случае создается отдельный пакет договорных обязательств между владельцем и УК.

      Тем не менее, существуют определенные стандарты, используемые при установлении отношений  между владельцем и управляющим. К договорам, которые обычно заключаются при введении гостиницы в эксплуатацию, обычно относятся: Соглашение об управлении гостиницей, Лицензионное соглашение о предоставлении «Торговой марки» (Флага гостиницы), Соглашение о предоставлении «Ноу-хау», Соглашение о предоставлении персонала, Соглашение и предоставлении маркетинговых услуг и услуг группы (предоставление системы резервирования, бронирования) консультаций по отдельным вопросам работы гостиницы и ряд других договоров.

      Основное  место среди указанных соглашений занимает Соглашение об управлении гостиницей. По сути, это соглашение является рамочным и регулирует основы взаимоотношений между владельцем и УК, которые дополняются и раскрываются в ряде отдельных договоров.

      На  сегодняшний день заключение Соглашения об управлении гостиницей встречается в основном в престижных, известных отелях, относящихся к глобальным гостиничным цепям, однако даже у этих отелей Соглашения об управлении гостиницей выполнены в разных форматах.

      Далее, более подробно, будет рассмотрено Соглашение об управлении гостиницей и его правовая природа без учета особенностей конкретных гостиниц.

      Итак, что такое Соглашение об управлении гостиницей, и какова его правовая природа? Отвечая на этот вопрос, необходимо отметить, что, на практике, ввиду специфики такого договора, его часто неверно классифицируют и путают с другими видами договоров.

      Отдельно  такого вида обязательств, как Соглашение об управлении гостиницей российским законодательством не предусмотрено. Однако, данный договор включает в себя элементы нескольких договоров, предусмотренных нормативно-правовыми актами, являясь смешанным договором. К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора. Таким образом, Соглашение об управлении гостиницей, безусловно, может быть заключено и может содержать в себе элементы и условия различных договоров, и совсем не обязательно пытаться «подтянуть» Соглашение об управлении гостиницей к какому-то конкретному виду договоров, предусмотренному в Гражданском кодексе Российской Федерации.

      Соглашение  об управлении гостиницей является правовой основой сотрудничества российских гостиниц и УК, и, как уже упоминалось выше, часто выступает в качестве «рамочного соглашения». В этих соглашениях, в первую очередь, содержатся условия о том, что гостиницы, приглашая управляющего, становятся полноценными участницами выбранной ими гостиничной цепи, и в своей хозяйственной деятельности будут руководствоваться ее стандартами и принципами. При этом все гостиницы, входящие в систему, неподконтрольны друг другу и продолжают оставаться самостоятельными юридическими лицами. Однако УК приобретает широкие права в соответствии с Соглашением об управлении гостиницей.

      На  практике приходится сталкиваться с  экзотическими суждениями в отношении  природы Соглашения об управлении гостиницей. К примеру, иногда высказывается  мнение о том, что Соглашение об управлении гостиницей относится к договору доверительного управления, и, следовательно, в данном случае владелец полностью передает имущество (гостиницу) УК.

      В действительности же это не так, поскольку  в таком договоре нет главного признака доверительного управления —  передачи имущества. Управляющий не принимает гостиницу для управления, а лишь обязуется, что комплекс, для управления которого он нанят, будет функционировать как гостиница и предоставлять гостиничные услуги. Существуют и иные положения, по которым доверительное управление не является приемлемой правовой конструкцией (срок доверительного управления, ответственность доверительного управляющего и т.д.).

      Встречается также точка зрения, что Соглашение об управлении гостиницей – это некий договор на управление между владельцем и УК, в смысле корпоративного законодательства, когда полномочия единоличного исполнительного органа общества передаются УК. В данном случае компетенция единоличного исполнительного органа конкретной компании переходит управляющей организации или управляющему, и в итоге управляющая организация или управляющий получают полномочия по руководству текущей деятельностью управляемого юридического лица.

      Но, говоря о гостиницах и о Соглашении об управлении гостиницей, подразумевается  не гостиница как юридическое лицо (отдельную компанию), а гостиницу как комплекс, предназначенный для оказания гостиничных услуг. Таким образом, имущество (гостиница) находится в собственности владельца или подконтрольного ему юридического лица, и, как обычно происходит, УК не приобретает полномочия единоличного исполнительного органа владельца или указанного подконтрольного ему юридического лица, а лишь получает в управление гостиницу как комплекс. На практике приходится сталкиваться с ситуацией, когда для целей функционирования гостиницы владельцем создается самостоятельно юридическое лицо. В дальнейшем право собственности на здание гостиницы и иные необходимые предметы может быть передано данному юридического лицу, либо же в отношении здания может быть заключен договор аренды между указанным юридическим лицом и владельцем. Такие действия направлены на обособление гостиницы от другого имущества владельца и в то же время позволяют упорядочить функционирование гостиницы. Однако необходимо отметить, что данные действия носят организационно-технический характер для внутренней структуры бизнеса владельца и не отражают действительных правовых отношений между УК и владельцем.

      Таким образом, говоря о Соглашении об управлении гостиницей, необходимо учитывать его основополагающее значение и то, что от общей «проработанности» его условий зависит успех сотрудничества владельца и УК. На практике Соглашения об управлении гостиницей являются смешанными договорами и включают в себя условия как минимум двух договоров. Чаще всего, используя Соглашение об управлении гостиницей, стороны включают в него условия агентского договора и договора возмездного оказания услуг.

      Заключая  Соглашение об управлении гостиницей, УК оказывает услуги по эксплуатации и управлению гостиницей в качестве агента от имени и за счет владельца. Необходимо учитывать некую эксклюзивность данного соглашения, поскольку обычно владелец назначает одну конкретную УК в качестве своего исключительного агента для осуществления надзора, руководства и контроля за управлением и деятельностью гостиницы.

      Услуги УК по временному признаку разделяются на два основных этапа – это услуги до ввода в эксплуатацию гостиницы (предварительная деятельность) и услуги после ввода в эксплуатацию гостиницы (собственно услуги по управлению).

      По  сути, предварительная деятельность включает в себя следующие виды услуг:

• обучение и наем рабочей силы, необходимой для гостиницы;
• предоставление помощи владельцу в отношении получения лицензий и разрешений, необходимых для управления гостиницей;
• оказание других услуг, относящихся к подготовке и организации работ по управлению гостиницей.

      В отношениях с работниками гостиницы  УК выступает как агент владельца и обязуется от имени, по поручению и за счет владельца находить рабочую силу, принимать на работу, перемещать, платить, надзирать и увольнять с работы всех служащих и работников, необходимых для управления гостиницей, а также полностью определять кадровую политику гостиницы. При этом необходимо учитывать, что на практике владелец является непосредственным работодателем всех служащих гостиницы за исключением определенных старших руководителей гостиницы и иностранных работников, которые являются работниками УК, и в обязанности и расходы владельца входит установление для всех своих работников плана медицинского страхования и увеличение стандартного пенсионного фонда, что обычно оговаривается УК и владельцем в так называемом «годовом плане работ» или бюджете гостиницы.

      После ввода гостиницы в эксплуатацию УК становится обладателем исключительных прав и обязанностей по надзору, управлению и руководству гостиницей. В обязанности УК также входит определение всех программ управления, подлежащих исполнению, согласно положениям Соглашения об управлении гостиницей. К основным правам и обязанностям УК относятся следующие:

• установление всех цен, таблиц расценок, стоимости номеров, стоимости арендной платы и, в согласовании с этим, направление и контролирование сбора, выплаты и выдачи счетов на все виды услуг, а также доходов от управления гостиницей; 
• ведение бухгалтерского и иного управленческого учета, а также хранение соответствующих бухгалтерских и иных учетных документов гостиницы; 
• оказание услуг по заключению лизинговых, лицензионных и концессионных соглашений для всех общественных мест в гостинице, включая все магазины, офисные площади и холлы; все эти лизинговые, лицензионные и концессионные соглашения должны быть на имя владельца и могут быть подписаны УК от имени владельца; 
• оказание услуг по поддержанию гостиницы и мебели, предметов обстановки и оборудования в должном порядке, отремонтированном и в хорошем состоянии, включая, без ограничений, замену по необходимости, улучшение, достройку и видоизменение в гостинице, в соответствии с утвержденным годовым планом работы, согласованным сторонами Соглашения об управлении гостиницей; 
• от имени владельца ведение переговоров и заключение контрактов по обслуживанию и приобретению лицензий и разрешений, необходимых для управления гостиницей, в том числе, контрактов по обслуживанию жизненно важных систем, электрообеспечения, телефонной связи, уборки, поддержки сохранности лифтов и отопительных котлов, по уходу за системами микроклимата, системы обслуживания телевизионного обеспечения, услуги прачечной и химчистки и другие виды услуг, рекомендованные УК. Однако необходимо учитывать, что обычно любой контракт, который является длительным (то есть, заключен на срок, превышающий один год), либо который заключен на сумму, превышающую определенный лимит, должен быть утвержден владельцем; 
• проведение переговоров и заключение от имени владельца соглашений по банкетным помещениям и гостиничным номерам и соглашений по проведению развлекательных программ для гостиницы;  
• организация закупок в отношении всего инвентаря, продовольствия, бытового обеспечения, которые при нормальном ведении управления необходимы и нужны в обслуживании и для функционирования гостиницы;
• подготовка и предоставление на согласование владельцу годового плана работы гостиницы;
• выполнение иных задач, обычно принятых и очевидных для управления гостиницей, и т.д.