Земельные правоотношения

Сделки на приобретение земельных участков могут заключаться как на определенный срок, так и без указания срока. Однако для пресече­ния торговли земельными участками в целях наживы и вопреки интере­сам государства, в Земельном кодексе РСФСР было сформулировано правило, которое, во-первых, установило мораторий на совершение купли-продажи приобретенного земельного участка сельскохозяйст­венного назначения, а во-вторых, ограничило круг покупателей, для ко­торых были установлены определенные критерии (ограничения). Если в нормативно-правовых актах государства выражена его воля обусловленная интересами народа, то в сделках выражается свобода воли сторон (например, продавца и покупателя), и в случае дефекта этой воли (заблуждение, имеющее существенное значение; обман; на­силие; угроза и другие, предусмотренные законом обстоятельства, под влиянием которых совершена данная сделка) сделка может быть при­знана по суду недействительной по иску заинтересованной стороны;

3) обстоятельства, с которыми закон связывает возникновение права собственности на землю:

а) приобретение земельных участков в порядке наследства: через на­следование недвижимости, расположенной на данном земельном уча­стке, и через непосредственное наследование земельного участка, при­надлежащего наследодателю.

Первый путь получения наследства имеет преимущественно граж­данско-правовую природу, второй — смешанную гражданско-право­вую и земельно-правовую природу. Передача наследства в виде принадлежавшей покойному недвижи­мости зависит от воли последнего или от закона. Передача же земель­ного участка гражданина, ведущего фермерское хозяйство, ограничена несколькими условиями: в случае смерти главы семейного крестьян­ского (фермерского) хозяйства либо одного из его членов наследство в отношении земельного участка, принадлежащего данному хозяйству, не открывается. В случае смерти последнего члена семейного крестьян­ского (фермерского) хозяйства порядок наследования имущества хо­зяйства, в том числе земельного участка на праве собственности, осу­ществляется по правилам гражданского законодательства. Однако зе­мельный участок разделу между наследниками не подлежит и передает­ся тому из наследников любой очереди, который изъявил желание вес­ти это хозяйство. При наличии нескольких таких наследников спор о преимущественном праве наследника этого хозяйства рассматривается судом. Однако наследники, которые не будут участвовать в ведении крестьянского (фермерского) хозяйства, не имеют права на получение компенсации от этого хозяйства в размере стоимости части земельного участка, которая соответствует их доле наследства. Если при наследовании обычного имущества применяется круг на­следников по завещанию или закону (наследники первой и второй оче­реди), то при наследовании земельного участка, принадлежащего на праве общей совместной собственности крестьянскому (фермерскому) хозяйству, это правило не применимо (о чем уже было сказано выше);

б) при вступлении в хозяйственные товарищества и общества, производственные кооперативы на получение в собственность земельного акта выдается документ, подтверждающий количественное и стоимостное выражение их земельных паев. Полученные ранее свидетельства на право собственности на землю утрачивают силу; 1 в) пользование непрерывно более 15 лет земельным участком дает гражданам и юридическим лицам преимущественное право на приоб­ретение в собственность земельного участка (ст. 234 ГК РФ) без юриди­ческого оформления своих прав, если он продается (передается безвоз­мездно) для того же назначения. При переходе права собственности или другого права на строение, сооружение к приобретателю переходит и право на земельный участок на тех же условиях, в том же объеме и для того же разрешенного использования, какое было у прежнего владель­ца, если законом не предусмотрено иное;

г) приватизация является ведущим основанием для приобретения зе­мельной собственности гражданами и юридическими лицами. Привати­зация — разгосударствление государственной собственности на землю. Собственник предприятия, приватизированного в порядке, установ­ленном законодательством о приватизации государственных и муници­пальных предприятий (физическое или юридическое лицо), обязан в шестимесячный срок со дня своего образования оформить право закон­ного владения фактически занимаемым земельным участком. Условия, на которых передается земельный участок (право аренды или постоян­ного (бессрочного) пользования, сервитута и обременения), определя­ются договором на основании ЗК и законодательства субъектов РФ. Приватизация сельскохозяйственных предприятий имеет свою специфику, что обусловливает ее особое правовое регулирование, пре­допределенное главным образом особенностями сельскохозяйственно­го производства и его зависимостью от почвенно-климатических усло­вий, сезонности производства и других объективных обстоятельств. Указом Президента РФ от 16 мая 1997 г. № 485 «О гарантиях собст­венникам объектов недвижимости в приобретении в собственность зе­мельных участков» (долей земельных участков) установлено право при­обретать в собственность земельные участки (доли земельных участ­ков), на которых расположены здания, сооружения, помещения, со­оружения и объекты незавершенного строительства. В первую очередь имеют право физические и юридические лица — собственники указан­ных объектов недвижимости. Объектом продажи является земельный участок (его доли), ранее выделенный землевладельцу на правах постоянного (бессрочного) пользования и аренды. В случае отсутствия документов, подтверждающих указанное пра­во, земельный участок предоставляется в фактических границах, суще­ствующих под приватизируемым предприятием на дату утверждения плана приватизации; под объектами незавершенного строительства — на дату вступления в силу права собственности на объект. Приватизация земельных участков — это передача из государствен­ной и муниципальной собственности в собственность граждан и юри­дических лиц земельных участков, находящихся у них на праве посто­янного (бессрочного) пользования, пожизненного наследуемого владе­ния и аренды. Бесплатная передача земельных участков в собственность граждан и юридических лиц производится в пределах норм, установленных субъектами Российской Федерации, а сверх норм выкупается по дого­ворной цене либо остается в постоянном (бессрочном) пользовании, пожизненном наследуемом владении или аренде. Уменьшение разме­ров земельных участков, ранее предоставленных гражданам в установ­ленном порядке, запрещается. Земельный участок может быть приватизирован только собствен­ником (собственниками в долях) строения, сооружения, находящегося на этом участке. Территориальные границы приватизируемого участка должны корректироваться таким образом, чтобы максимально исклю­чить необходимость установления сервитутов. Указом Президента РФ от 14 июня 1992 г. № 631 установлено, что приватизации не подлежат земли общего пользования в населенных пунктах (площади, улицы, проезды, дороги, набережные, парки, лесо­парки, скверы, бульвары, водоемы, пляжи); земли заповедников, па­мятников природы национальных и дендрологических парков, ботани­ческих садов, земли оздоровительного и историко-культурного назна­чения; земли, предоставленные для ведения сельского хозяйства, ис­пользования и охраны недр; земли, зараженные опасными веществами и подверженные биогенному заражению; земельные участки, находя­щиеся во временном пользовании). Продаже не подлежат незастроенные земельные участки, находя­щиеся в государственной или муниципальной собственности; земли сельскохозяйственного назначения, находящиеся на землях лесного и водного фонда, особо охраняемые земли, для которых установлен осо­бый режим приватизации законодательством РФ, а также земли, рас­положенные в морских, речных портах федерального значения либо отведенные (зарезервированные) для их перспективного развития. Бесплатная передача земельных участков в собственность граждан устанавливается Указом Президента РФ от 2 марта 1992 г. № 213 «О по­рядке установления нормы бесплатной передачи земельных участков в собственность граждан» Для определения среднерайонной нормы бес­платной передачи земли в собственность граждан вся площадь сельско­хозяйственных угодий в пределах сельскохозяйственных предприятий, за исключением земель, передаваемых в ведение сельской, поселковой, городской администрации, делится на суммарную численность лиц, работающих в сельском хозяйстве (включая пенсионеров, ранее рабо­тавших в сельском хозяйстве, а также лиц, занятых в социальной сфе­ре на селе). Этим же Указом главам местной администрации сельских районов по предоставлению комитетов по земельным ресурсам и зем­леустройству предоставлено право определять дифференцированную среднюю норму бесплатной передачи земли в собственность по выде­ляемым на территории района зонам с различной плотностью сельско­го населения. Возмездная приватизация земельной собственности ус­тановлена Указом Президента РФ от 25 марта 1992 г. № 301 «О продаже земельных участков гражданам и юридическим лицам при приватиза­ции государственных и муниципальных предприятий» и определен круг субъектов, которым разрешена такая продажа земельных участ­ков. Участниками такой приватизации являются собственники прива­тизированного путем продажи на коммерческом инвестиционном кон­курсе, аукционе государственного, муниципального предприятия. По­купателями земельных участков могут быть любые юридические и фи­зические лица, включая иностранных и лиц без гражданства, признаваемые покупателями в соответствии с законом РСФСР «О приватизации государственных и муниципальных предприятий». При возмездной приватизации граждане, ведущие сельское хозяйство, как правило, фермеры, могут получить землю дополнительно, верх нормы бесплатной приватизации, когда предельные размеры их хозяйств по закону превышают установленные нормы. Для приватизации земельного участка гражданин или юридическое то обязаны предъявить: договор, судебное решение, постановление правомочного органа власти и иные документы, бесспорно подтверждающие право собственности на строение, сооружение, находящиеся земельном участке, если участок застроен; постановление уполномоченного органа власти об отводе земельного участка в постоянное бессрочное) пользование, пожизненное наследуемое владение или аренду; чертежи (планы) земельного участка и др.Перечисленные обстоятельства только тогда являются юридическими фактами по возникновению правоотношений собственности, когда они законны. Законность фактов выражается либо в соответствии с действующим законодательством, либо не  противоречит ему. В случае незаконности юридических фактов, ставших основанием возникновения права соб­ственности на землю, законом предусмотрен правовой механизм защи­ты. Так, незаконные акты государственных органов могут быть отмене­ны по решению Конституционного Суда РФ (ст. 86, 98 Закона о Кон­ституционном Суде РФ)1; они не применяются судами при рассмотре­нии споров и заявлений по защите нарушенных прав (ч. 2 ст. 363 Граж­данского процессуального кодекса); незаконные сделки подлежат от­мене (ст. 168 ГК РФ), а наследники могут обжаловать в суд незаконно переданную по наследству землю и т.п.

Правоизменяющие факты — это предусмотренные законом обстоя­тельства, с которыми он связывает изменение правоотношений собст­венности. К таким фактам относятся:

а) обстоятельства (юридические факты), сужающие правомочия соб­ственника земельного участка. Например, ЗК РФ обязывает не нару­шать права собственников других земельных участков, а также порядок пользования лесными угодьями, водными и другими природными объ­ектами, не допускать причинения ущерба окружающей природной сре­де. Это ограничивает правомочия собственника по владению, пользо­ванию и распоряжению своей землей. Так, невозможно возвести стро­ения вблизи водоемов; эксплуатация земельного массива вблизи лесов должна осуществляться с соблюдением противопожарных правил; сельскохозяйственные работы на полях должны проводиться с соблю­дением ограничений в применении ядохимикатов и т.п. В некоторых случаях сужение правомочий вызывает потребность в изменении целевого использования земельных участков. Например, вблизи поселений, лесов и водоемов приходится переводить пашни в сенокосы и другие естественные угодья, а пахотные угодья осваивают на отдаленных естественных угодьях, что требует значительных затрат;

б) обстоятельства (юридические факты), возлагающие дополнитель­ные функции на собственников земель. Так, если у собственника сго­рел на участке от пожара жилой дом, то на этого собственника возлага­ется дополнительная обязанность — начать строить новый дом, восста­навливать старый взамен сгоревшего в течение трех лет, поскольку зе­мельный участок сохраняется в течение этих лет при условии начала восстановления строения в установленном порядке; (См.: Федеральный конституционный закон от 21 июля 1994 г. «О Конституционном Суде РФ» // СЗ РФ. 1994 № 13. Ст. 1447, в ред. от 8 февраля и 15 декабря 2001 г. (СЗ РФ. 2001, №57. Ст. 4824).

в) обстоятельства (юридические факты), расширяющие права собст­венников земельных участков. Например, если на земельном участке имеются общераспространенные полезные ископаемые, торф, водные объекты, пресные подземные воды, а также многолетние насаждения, то это обстоятельство расширяет правомочия собственника, предо­ставляя ему юридическую возможность использовать в установленном порядке для нужд своего хозяйства названные природные объекты;

г) обстоятельства (юридические факты), обязывающие собственника осуществлять свои правомочия с соблюдением определенных допол­нительных правил. Так, собственники земель в поселениях обязаны осуществлять свои правомочия по владению, пользованию и распоря­жению земельными участками с соблюдением требований генеральных планов (проектов планировки и застройки) поселений, проводить в ус­тановленном порядке озеленение и поддерживать территорию в долж­ном противопожарном и санитарном состоянии; на землях природоо­хранного, природно-заповедного, рекреационного назначения выпол­нять особые условия землепользования и установленный на этих зем­лях особый режим земель.

Правопрекращаюшие факты — обстоятельства, с которыми закон связывает обязанности и возможности прекращения права собствен­ности. Данные факты подразделяются на две группы — факты, которые позволяют прекратить право собственности на землю, и факты, кото­рые обязывают это сделать. Факты, позволяющие прекратить право собственности на землю, характерны тем, что реализация действий по прекращению права соб­ственности ставится в зависимость от усмотрения субъекта права соб­ственности и соответствующих государственных органов. Например, это добровольный отказ от земельного участка или его части, от отчуж­дения (продажи) земельного участка. Факты, обязывающие принудительно прекратить право собствен­ности на земельный участок, характерны своей императивностью из-за грубого нарушения собственником земли земельного законодательст­ва. Например, использование земельного участка способами, приводя­щими к порче земель и других природных ресурсов, а следовательно, к ухудшению экологической обстановки, является опасным деянием как с экономической, так и с экологической стороны. Данная группа фактов (обязывающих принудительно прекратить право собственности на землю) предусмотрена законодательством в качестве своего рода «аварийного клапана» на случай возникновения опасности над земельными угодьями. К ним относятся:

1

а) прекращение деятельности предприятия, учреждения, организа­ции, крестьянского (фермерского) хозяйства, смерть гражданина-соб­ственника, а также по другим основаниям, предусмотренным догово­ром, из которого возникли в порядке, предусмотренном законом, пра­ва на землю. Земля не может пустовать, особенно сельскохозяйствен­ная. Окультуренную землю нельзя оставлять без использования; не ис­пользование всего или части земельного участка сельскохозяйственно­го назначения в течение одного года, а в отношении собственника зе­мельного участка — в течение трех лет, за вычетом времени на освоение участка, мелиоративное строительство, стихийных бедствий и иных обстоятельств, исключающих такое использование;

б) использование земельного участка не по целевому назначению, а также использование его способами, приводящими к ухудшению эко­логической обстановки, неуплата земельного налога в течение двух лет и непогашение задолженности по уплате земельного налога в течение последующего года;

в) прекращение статуса собственника земли вследствие сделок с землей, реорганизации сельскохозяйственных организаций и привати­зации государственных сельскохозяйственных предприятий.

Как уже отмечалось, земля является основой жизни и деятельности народов РФ, проживающих на соответствующей территории, а это зна­чит, что для обеспечения условий нормального их существования (пе­редвижение, строительство объектов особой государственной значи­мости и т.п.) государство вправе изымать у собственников земли для го­сударственных и муниципальных нужд путем принудительного выкупа (ч. 3 ст. 35 Конституции РФ). Понятие о государственных или муниципальных нуждах как осно­вании прекращения права собственности на землю не раскрыто в дей­ствующем земельном законодательстве, как, впрочем, и в ранее дейст­вовавшем законодательстве. Установлен лишь ряд положений, пресе­кающих ведомственный и иной произвол при изъятии земель:

                   ограничено изъятие сельскохозяйственных угодий для несельско­хозяйственных целей;

                   действует правило экономного отвода земель под объекты государ­ственной важности. Так, для строительства линейных сооружений зе­мельные участки должны быть отведены вдоль существующих трасс;

                   соблюдается процедура согласования при изъятии земель для госу­дарственных и муниципальных нужд, выяснения общественного мне­ния через формы непосредственной демократии.

Подводя итог изложенному, можно сделать следующие выводы:

1

1. Основаниями возникновения, изменения и прекращения права соб­ственности на землю являются юридические факты, т.е. конкретные объ­ективные обстоятельства, с которыми закон связывает вышеуказанные правовые последствия.

2. Эти факты применительно к правоотношениям собственности мож­но разделить на правообразующие, правоизменяющие, правопрекращаюшие.

3. К числу правообразующих юридических фактов относятся админи­стративные акты государственных органов, сделки граждан и организаций и иные обстоятельства, с которыми закон связывает возникновение права собственности на землю (открытие наследства, получение земельной до­ли, более чем 15-летнее владение недвижимостью в установленном зако­ном порядке, когда при переходе права собственности на него переходят и права на обслуживающий эту недвижимость земельный участок).

4. К числу правоизменяющих фактов относятся обстоятельства, воз­лагающие дополнительные функции на собственников; обстоятельства, расширяющие права собственников или обязывающие собственника осу­ществлять свои правомочия с соблюдением определенных дополнитель­ных правил.

5. К числу правопрекращающих фактов относятся факты, позволяю­щие прекратить право собственности; факты, обязывающие прекратить это право, и факты, связанные с изъятием земель для государственных или ' муниципальных нужд.

1

Глава3. Сделки как основания  возникновения и прекращения, прав на землю

Как уже говорилось ранее, сделки являются одним из правовых оснований возникновения и прекращения прав на земельные участки.

Важность этого правового института, большой объем норм, регулирующих сделки, а также и то, что заключение, реализация и прекращение сделок включают в себя широкий круг отношений, обусловили то, что рассмотрение этого вопроса выделено в самостоятельную главу.

Поскольку заключение сделок с земельными участками является одним из основных способов включения их в оборот, данная глава обращается к рассмотрению понятия и содержания оборота земельных участков.