Шпаргалка по "Гражданскому праву"

                         20. Договор аренды зданий и сооружений. 

    Статья 650. Договор аренды здания или сооружения

    1. По договору аренды здания  или сооружения арендодатель  обязуется передать во временное  владение и пользование или  во временное пользование арендатору здание или сооружение.

    2. Правила настоящего параграфа  применяются к аренде предприятий,  если иное не предусмотрено  правилами настоящего Кодекса  об аренде предприятия. 

    Статья 651. Форма и государственная  регистрация договора аренды здания или  сооружения

    1. Договор аренды здания или  сооружения заключается в письменной  форме путем составления одного  документа, подписанного сторонами  (пункт 2 статьи 434).

    Несоблюдение  формы договора аренды здания или  сооружения влечет его недействительность.

    2. Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. 

    Статья 652. Права на земельный  участок при аренде находящегося на нем  здания или сооружения

    1. По договору аренды здания или сооружения арендатору одновременно с передачей прав владения и пользования такой недвижимостью передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

    2. В случаях, когда арендодатель является собственником земельного участка, на котором находится сдаваемое в аренду здание или сооружение, арендатору предоставляется право аренды или предусмотренное договором аренды здания или сооружения иное право на соответствующую часть земельного участка.

    Если  договором не определено передаваемое арендатору право на соответствующий  земельный участок, к нему переходит  на срок аренды здания или сооружения право пользования той частью земельного участка, которая занята зданием или сооружением и необходима для его использования в соответствии с его назначением.

    3. Аренда здания или сооружения, находящегося на земельном участке,  не принадлежащем арендодателю  на праве собственности, допускается  без согласия собственника этого  участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором с собственником земельного участка. 

    Статья 653. Сохранение арендатором  здания или сооружения права пользования  земельным участком при его продаже

    В случаях, когда земельный участок, на котором находится арендованное здание или сооружение, продается другому лицу, за арендатором этого здания или сооружения сохраняется право пользования частью земельного участка, которая занята зданием или сооружением и необходима для его использования, на условиях, действовавших до продажи земельного участка. 

    Статья 654. Размер арендной платы

    1. Договор аренды здания или  сооружения должен предусматривать  размер арендной платы. При  отсутствии согласованного сторонами  в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды здания или сооружения считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса, не применяются.

    2. Установленная в договоре аренды  здания или сооружения плата за пользование зданием или сооружением включает плату за пользование земельным участком, на котором оно расположено, или передаваемой вместе с ним соответствующей частью участка, если иное не предусмотрено законом или договором.

    3. В случаях, когда плата за аренду здания или сооружения установлена в договоре на единицу площади здания (сооружения) или иного показателя его размера, арендная плата определяется исходя из фактического размера переданного арендатору здания или сооружения. 

    Статья 655. Передача здания или сооружения

    1. Передача здания или сооружения  арендодателем и принятие его  арендатором осуществляются по  передаточному акту или иному  документу о передаче, подписываемому  сторонами.

    Если  иное не предусмотрено законом или  договором аренды здания или сооружения, обязательство арендодателя передать здание или сооружение арендатору считается исполненным после предоставления его арендатору во владение или пользование и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

    Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче здания или сооружения на условиях, предусмотренных договором, рассматривается как отказ соответственно арендодателя от исполнения обязанности по передаче имущества, а арендатора от принятия имущества.

    2. При прекращении договора аренды здания или сооружения арендованное здание или сооружение должно быть возвращено арендодателю с соблюдением правил, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи. 
 
 

    1. Понятие договора аренды здания  и сооружения. По договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение (п. 1 ст. 650 ГК).

    В основе формирования специальных правил, позволивших выделить данный договор  в самостоятельный вид аренды, - специфичность его предмета: здания и сооружения как отдельно стоящие объекты недвижимости отличаются фундаментальной (прочной) привязкой к конкретному земельному участку, конструктивно рассчитаны на длительный срок эксплуатации и потому имеют относительно высокую стоимость и особую значимость для гражданского оборота.

    В правовом регулировании аренды зданий и сооружений приоритетны правила  § 4 гл. 34 ГК "Аренда зданий и сооружений", затем следуют общие положения  об аренде (ст. 625 ГК).

    Договор аренды здания и сооружения возмездный, взаимный (синаллагматический), консенсуальный.

    2. Стороны договора. Арендодателем  по рассматриваемому договору  вправе выступать любое физическое  или юридическое лицо, имеющее  титул собственника здания или  сооружения, либо лицо, управомоченное законом или собственником сдавать данные объекты в аренду. Если в аренду сдается здание или сооружение, являющееся государственной или муниципальной собственностью и не закрепленное за государственными и муниципальными предприятиями и учреждениями, то арендодателями по этому договору выступают органы государственной власти и органы местного самоуправления в рамках их компетенции, установленной актами, определяющими статус этих органов. Так, Федеральное агентство по управлению федеральным имуществом выступает арендодателем находящихся в федеральной собственности административных зданий, сооружений и нежилых помещений, не закрепленных за другими юридическими лицами, на вещном праве. 

    К иным лицам, управомоченным быть арендодателями в силу закона, могут быть отнесены: субъекты права хозяйственного ведения - унитарные государственные и муниципальные предприятия; казенное предприятие как субъект права оперативного управления, учреждение - в отношении зданий и сооружений, приобретенных им в результате предпринимательской деятельности, разрешенной учреждению его учредительными документами (ст. 295, 297, 298 ГК, ст. 18, 19 Федерального закона "О государственных и муниципальных унитарных предприятиях"). При этом государственные и муниципальные унитарные предприятия сдают в аренду здания и сооружения не только с согласия собственника или органа, им уполномоченного, но и с соблюдением требования о сохранении предприятием возможности осуществлять деятельность, предмет и цели которой определены уставом такого предприятия.

    Арендаторами  вправе быть граждане и юридические  лица, но, как правило, в качестве арендаторов выступают коммерческие и некоммерческие организации, арендующие здания и сооружения для предпринимательской  деятельности либо (применительно к зданиям) для обеспечения их деятельности в качестве организации (в частности, для размещения офиса). Арендаторами жилых зданий могут быть только юридические лица (п. 2 ст. 671 ГК).

    3. Форма договора аренды здания  и сооружения может быть только письменной. Более того, п. 1 ст. 651 ГК исключает выбор способа придания сделке письменной формы, устанавливая, что данный договор заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Заключение его посредством обмена документами с использованием средств письменной связи либо в форме акцепта действиями письменной оферты недопустимо. Несоблюдение формы данного договора влечет его недействительность.

    Заключение  договора и его государственная  регистрация. В соответствии с общим правилом о порядке заключения сделок договор аренды здания или сооружения на срок менее одного года считается заключенным с момента его подписания сторонами (п. 3 ст. 154, п. 1 ст. 433 ГК). Договор аренды здания или сооружения на срок не менее одного года (т.е. на срок, равный году и более) подлежит государственной регистрации и считается заключенным лишь с момента его государственной регистрации (п. 3 ст. 433, п. 2 ст. 651 ГК). Следовательно, при отсутствии такой регистрации договор считается незаключенным. Указанное последствие нарушения требования о государственной регистрации является особым. Оно представляет исключение из правила п. 1 ст. 165 ГК, согласно которому нарушение требования о государственной регистрации сделки влечет ее недействительность. 

    Таким образом, в изъятие из общего правила  п. 2 ст. 609 ГК о регистрации договора аренды недвижимости независимо от срока  аренды данный договор подлежит государственной  регистрации, лишь если он заключен на срок не менее одного года. И, напротив, такой регистрации не требуется, если срок договора менее года. При этом регистрация права аренды возможна, как отмечалось ранее (см. § 1 настоящей главы), лишь наряду с регистрацией договора аренды и только при наличии в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество государственной регистрации ранее возникших прав на данный объект (права собственности, права хозяйственного ведения и др.).

    Вместе  с тем в коммерческой практике зачастую для того, чтобы избежать требования о государственной регистрации договора, стороны заключают его на срок менее одного года (к примеру, на 11 месяцев), а затем продлевают его действие на тот же срок либо на другой срок менее одного года, либо на неопределенный срок. В результате в целом договорные отношения длятся более одного года. В настоящее время практика арбитражных судов по этому вопросу определяется позицией, выраженной Президиумом Высшего Арбитражного Суда РФ в ряде судебных дел.

    Так, заключенными на срок менее года и  потому не подлежащими государственной  регистрации были признаны договоры аренды зданий, заключенные на срок менее года, а затем возобновленные на срок опять же менее года либо на неопределенный срок. По мнению Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ, между сторонами в подобных случаях начинает действовать новый договор аренды здания, условия которого идентичны условиям первоначального договора, срок действия которого истек. Из приведенного утверждения следует также другой вывод: договор аренды, заключенный на неопределенный срок, в целях применения п. 2 ст. 651 ГК считается заключенным на срок менее одного года. 

    Практически важен вопрос о порядке исчисления годичного срока, необходимого для  государственной регистрации. В  частности, заключенными на срок, равный году, и потому подлежащими государственной регистрации в практике арбитражных судов признаются договоры аренды здания или сооружения, срок действия которых определен с 1-го числа какого-либо месяца текущего года до 30-го (31-го) числа предыдущего месяца следующего года. 

    Требования  гражданского законодательства о государственной регистрации договора аренды здания и сооружения распространяются также на договоры субаренды (см. п. 19 Обзора Высшего Арбитражного Суда РФ от 11 января 2002 г. N 66).

    4. Предмет договора и другие  условия. Согласно ГК к числу существенных условий договора аренды зданий и сооружений относятся условия о предмете договора и размере арендной платы. В других правовых актах перечень подобных условий может быть дополнен. Так, если в аренду сдается здание либо сооружение, относящееся к объектам культурного наследия, то существенными условиями договора являются сведения об особенностях, составляющих предмет охраны данного объекта культурного наследия, и требования к сохранению объекта культурного наследия. 

    Предметом договора служат здание и сооружение.

    Здания  и сооружения квалифицируются как  объекты недвижимости по признакам  неразрывной связи с землей и  невозможности перемещения без  несоразмерного ущерба их назначению (п. 1 ст. 130 ГК). Как предмет аренды, здания и сооружения определяются в договоре указанием их адреса (или иного общепринятого описания местоположения объекта, позволяющего однозначно определить объект на определенной территории); наименования (когда оно существует; например, Дом журналиста), инвентарного номера, назначения (жилое, нежилое; если нежилое, то - производственное, складское, торговое и т.п.); этажности и т.п. Описание объектов производится на основании документов, удостоверенных организациями, осуществляющими технический учет (инвентаризацию) объектов недвижимости.