Шпаргалка по "Гражданскому праву"

24. Договор найма  жилого помещения  общие положения,  правовое регулирование. 

    Статья 671. Договор найма  жилого помещения

    1. По договору найма жилого помещения  одна сторона - собственник жилого  помещения или управомоченное  им лицо (наймодатель) - обязуется  предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

    2. Юридическим лицам жилое помещение  может быть предоставлено во  владение и (или) пользование  на основе договора аренды  или иного договора. Юридическое лицо может использовать жилое помещение только для проживания граждан. 

    Статья 672. Договор найма  жилого помещения  в государственном  и муниципальном  жилищном фонде социального  использования

    1. В государственном и муниципальном  жилищном фонде социального использования жилые помещения предоставляются гражданам по договору социального найма жилого помещения.

    2. Проживающие по договору социального  найма жилого помещения совместно  с нанимателем члены его семьи  пользуются всеми правами и  несут все обязанности по договору найма жилого помещения наравне с нанимателем.

    По  требованию нанимателя и членов его  семьи договор может быть заключен с одним из членов семьи. В случае смерти нанимателя или его выбытия  из жилого помещения договор заключается  с одним из членов семьи, проживающих в жилом помещении.

    3. Договор социального найма жилого  помещения заключается по основаниям, на условиях и в порядке,  предусмотренных жилищным законодательством.  К такому договору применяются  правила статей 674, 675, 678, 680, пунктов 1 - 3 статьи 685 настоящего Кодекса. Другие положения настоящего Кодекса применяются к договору социального найма жилого помещения, если иное не предусмотрено жилищным законодательством.

(в ред.  Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ) 

    Статья 673. Объект договора найма жилого помещения

    1. Объектом договора найма жилого  помещения может быть изолированное  жилое помещение, пригодное для  постоянного проживания (квартира, жилой дом, часть квартиры или  жилого дома).

    Пригодность жилого помещения для проживания определяется в порядке, предусмотренном жилищным законодательством.

    2. Наниматель жилого помещения  в многоквартирном доме наряду  с пользованием жилым помещением  имеет право пользоваться имуществом, указанным в статье 290 настоящего  Кодекса. 
 

    1. По договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем (п. 1 ст. 671 ГК). 

    Долгое  время договор найма жилого помещения  не признавали самостоятельным гражданско-правовым договором. Так, в ГК 1922 г. наем жилья  рассматривался как разновидность  имущественного найма. В ГК 1922 г. было включено лишь несколько статей, содержащих специальные нормы о найме жилого помещения.

    Однако  в силу специфики предмета договора и целей его использования, определяющих особенности правового регулирования, в ГК 1964 г. наем жилья был выделен  в самостоятельный договорный вид. 

    В государственном и муниципальном жилищном фонде социального использования жилые помещения предоставляются гражданам по договору социального найма жилого помещения (ст. 672 ГК). Хотя договор социального найма жилого помещения имеет существенную специфику, его все же следует рассматривать лишь как разновидность договора найма жилого помещения. Об этом свидетельствует, прежде всего, общая правовая цель - получение физическим лицом во владение и пользование жилого помещения для проживания в нем. 

    При этом договор найма жилого помещения не подразделяется на два самостоятельных вида: коммерческого найма и социального найма. Существует один договор найма жилого помещения и две его разновидности - договор социального найма и договор коммерческого найма. Публичный же элемент, присутствующий в жилищных правоотношениях, не влияет в целом на правовую природу договора социального найма. Ведь административные отношения - постановка нуждающегося гражданина на учет, выдача ордера и т.д. - отношения, находящиеся за рамками договора. Сам же договор непосредственно охватывает отношения между нанимателем и наймодателем по поводу пользования жилым помещением. Стороны этих отношений не находятся между собой в отношениях власти-подчинения. Гражданскому праву известны и другие договоры, заключение и формирование условий которых нельзя назвать свободным, например, договоры поставки или выполнения работ для государственных нужд, договоры обязательного страхования. 

    Некоторые ученые полагают, что договор социального  найма и договор коммерческого  найма - самостоятельные типы договоров жилищного найма. К примеру, М.И. Брагинский считает, что сама структура гл. 35 ГК свидетельствует о стремлении законодателя выделить договор социального найма и договор коммерческого найма в качестве самостоятельных типов договора найма жилого помещения. Именно этим он объясняет отсутствие в гл. 35 ГК общих положений о договоре найма жилого помещения. К социальному найму применяются непосредственно лишь статьи, прямо указанные в п. 3 ст. 672 ГК. Такой прием законодательной техники используется при применении положений об одном виде договоров к договорам другого вида, например, норм об аренде - к безвозмездному пользованию (п. 2 ст. 689 ГК), о подряде - к договору возмездного оказания услуг (ст. 783 ГК). Эту позицию нельзя признать обоснованной, так как исходя из ст. 672 ГК договор социального найма - договор найма жилого помещения, специфика которого обусловлена тем, что по данному договору предоставляются жилые помещения из государственного и муниципального жилищного фонда социального использования. 

    Договор найма жилого помещения консенсуальный, двусторонне обязывающий, возмездный.

    Договор найма жилого помещения носит  срочный характер. Согласно п. 1 ст. 683 ГК договор найма жилого помещения  заключается на срок, не превышающий  пяти лет.

    2. Сторонами договора найма жилого  помещения являются наймодатель  и наниматель. В качестве наймодателя  по договору найма жилого помещения  может выступать собственник  жилого помещения или иное  лицо, наделенное законом или  собственником правом на передачу  жилого помещения внаем. Наймодателем может быть любой субъект гражданского права с соблюдением общих требований о правоспособности и дееспособности.

    Согласно  п. 1 ст. 677 ГК нанимателем по договору найма жилого помещения может  быть только гражданин. Юридическим лицам жилое помещение может быть предоставлено во владение и (или) пользование на основе договора аренды или иного договора, но не договора найма жилого помещения, так как этот договор предусматривает конкретную цель передачи жилого помещения во владение и пользование - для проживания в нем нанимателя. Юридическое лицо не может само проживать в жилом помещении, оно может лишь передать полученное жилое помещение в пользование граждан (п. 2 ст. 671 ГК).

    Каких-либо особых требований, касающихся дееспособности граждан-нанимателей, не предусматривается. Однако некоторые положения ГК дают основания полагать, что нанимателем в договоре найма жилого помещения, а также в договоре социального найма может быть только совершеннолетний гражданин (см., например, п. 1 ст. 686). Такой подход вряд ли следует считать обоснованным, так как п. 2 ст. 20 ГК устанавливает, что местом жительства несовершеннолетнего, не достигшего 14 лет, признается место жительства его законных представителей - родителей, усыновителей, опекунов. По достижении 14 лет у него возникает возможность проживания отдельно от указанных лиц. Соответственно нельзя ограничить такую возможность проживанием в собственном жилом помещении.

    Помимо  нанимателя в положениях о договоре найма жилого помещения упоминаются постоянно проживающие вместе с ним граждане (ст. 677 ГК).

    Постоянно проживающие с нанимателем в  жилом помещении граждане должны быть указаны в договоре найма (п. 2 ст. 677 ГК). Для постоянного проживания с нанимателем граждане могут  быть вселены как при заключении, так и в период действия договора найма жилого помещения. Наниматель по договору найма жилого помещения, заключенному на срок до одного года, приобретает право вселять постоянно проживающих с ним лиц в период действия договора, если это прямо предусмотрено соглашением сторон.

    Вселение  постоянно проживающих лиц возможно при наличии совокупности следующих  условий:

    1) согласие наймодателя;

    2) согласие постоянно проживающих с нанимателем граждан;

    3) соблюдение нормы жилой площади  на одного человека.

    Наличия перечисленных условий не требуется  при вселении к нанимателю несовершеннолетних детей (ст. 679 ГК). 

    Граждане, постоянно проживающие совместно  с нанимателем, не являются сторонами  договора найма жилого помещения  и перед наймодателем никаких  обязанностей не несут. Вместе с тем они имеют равные с нанимателем права по пользованию жилым помещением. Отношения между нанимателем и указанными гражданами определяются законом.

    Граждане, постоянно проживающие вместе с  нанимателем, могут, известив наймодателя, заключить с нанимателем договор о том, что они несут совместно с нанимателем солидарную ответственность перед наймодателем. В этом случае они признаются сонанимателями.

    Для вселения нового лица наниматель должен получить согласие всех проживающих  с ним совершеннолетних членов своей семьи. На вселение к родителям их детей, не достигших совершеннолетия, не требуется согласия остальных членов семьи.

    Право пользования жилым помещением лиц, постоянно проживающих с нанимателем, есть все основания рассматривать как самостоятельное, автономное от прав нанимателя жилого помещения.

    Законодательство  выделяет категорию лиц, которые  могут быть вселены по общему согласию нанимателя и совместно проживающих  с ним граждан в жилое помещение  на срок не более шести месяцев. Это временные жильцы (ст. 680 ГК). В отличие от постоянно проживающих с нанимателем лиц они не приобретают самостоятельного права пользования жилым помещением (ч. 2 ст. 680 ГК).

    3. Договор найма жилого помещения  заключается в простой письменной  форме (ст. 674 ГК). Ее несоблюдение не влечет недействительности договора. Даже если форма договора не соблюдена, стороны вправе доказывать наличие договора с помощью любых средств доказывания, за исключением ссылки на свидетельские показания (п. 1 ст. 162 ГК).

    4. Предметом договора найма жилого помещения как сделки является изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания, - квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома (п. 1 ст. 673 ГК). 

    В ГК в качестве предмета найма названы  следующие виды жилых помещений: квартира, жилой дом либо их определенная часть (одна или несколько комнат).

    Жилой дом - строение, предназначенное для  проживания в нем людей и отвечающее строительным, техническим, противопожарным, санитарно-гигиеническим требованиям.

    Строения могут быть смешанного типа, т.е. наряду с жилыми иметь также нежилые помещения (например, во многих жилых домах первые этажи предназначены для размещения магазинов, лечебных учреждений и т.д.).

    Квартирой именуется часть жилого дома, предназначенная  и используемая для проживания и имеющая отдельный выход на улицу, во двор, на лестничную клетку или в общий коридор, и отдельную кухню.

    Комната - обособленная постоянными стенами  часть квартиры (жилого дома). Комната  может быть жилой (спальня, гостиная) или вспомогательной - ванная комната, кухня и т.д.

    По  договору найма жилого помещения  может передаваться помещение, обладающее следующими признаками:

    1) оно должно быть жилым. Жилым  дом признается с момента, когда  его строительство завершено,  он принят в эксплуатацию и зарегистрирован в качестве жилого дома специализированной государственной или муниципальной организацией, осуществляющей техническую инвентаризацию (БТИ). Не могут быть предметом найма строения, соответствующие всем требованиям, предъявляемым к жилым домам, предназначенным для постоянного проживания, но не зарегистрированные как жилые. Гражданин, постоянно проживающий в таком помещении, может просить о регистрации данного помещения в качестве жилого.

    Вспомогательные помещения (балконы, кухни и т.д.) также не могут быть самостоятельным предметом договора найма жилого помещения;

    2) помещение должно быть пригодно  для постоянного проживания. Не  может быть передано по договору  найма жилого помещения временное  строение либо строение, предназначенное  для сезонного проживания (например, летний дачный дом);