Шпаргалка по "Гражданскому праву"

    В случае невыполнения заемщиком и  залогодателем условий кредитного договора или договора об ипотеке кредитор обращает взыскание на заложенное жилье в судебном или внесудебном порядке. Предмет ипотеки реализуется, а полученные средства идут на погашение долга кредитору (основной суммы долга, процентов, штрафов, пеней и т.д.), расходы по процедуре обращения взыскания и продажи предмета ипотеки. Оставшиеся средства получает заемщик.

    Гражданину, утратившему жилое помещение, приобретенное  за счет кредита банка или иной кредитной организации либо средств  целевого займа, в результате обращения взыскания в соответствии с законодательством об ипотеке может быть предоставлено жилое помещение из фондов жилья для временного поселения (ст. 108.1 ЖК).

    Развитие  частной собственности в жилищной сфере привело к расширению круга потенциальных наймодателей. В ст. 2 Закона РФ от 24 декабря 1992 г. "Об основах федеральной жилищной политики"  (далее - Основы федеральной жилищной политики) было проведено разграничение двух видов договора о предоставлении жилых помещений в пользование: 

    а) договор найма, заключавшийся в  отношении жилых помещений в  домах государственного или муниципального жилищного фонда в пределах нормы  жилой площади (ст. 14);

    б) договор аренды, в котором на стороне  арендодателя могли выступать любые  собственники жилых помещений, а на стороне нанимателя - граждане и юридические лица (ст. 17).

    Однако  нормы об аренде (имущественном найме) оказались малоэффективными при  регулировании отношений найма  жилых помещений, так как не позволяли  должным образом обеспечить интересы сторон, учесть все особенности данного договора (к примеру, определить права и обязанности, совместно проживающих с нанимателем лиц, основания и порядок расторжения договора в одностороннем порядке и т.д.).

    После принятия части второй ГК договор, называвшийся в Основах федеральной жилищной политики договором найма, стал именоваться договором социального найма жилого помещения (ст. 672 ГК), а договор аренды жилого помещения - договором найма <*> жилого помещения. ГК исключил из числа нанимателей по договору найма жилого помещения юридических лиц - они могут получить жилое помещение за плату во временное пользование по договору аренды (п. 2 ст. 671 ГК). При этом сохраняет силу требование об использовании жилья по назначению - только для проживания граждан.

     2. Понятие "жилищные правоотношения" в большинстве современных научных  исследований рассматривается в  широком смысле, как любые отношения,  связанные с управлением жилищными  фондами, приобретением и пользованием  жилыми помещениями. Объединяет  все эти разнообразные отношения правовая цель - обеспечение потребности граждан в жилье и объект, по поводу которого они возникают, - жилое помещение. Жилищными можно считать отношения по постановке гражданина на учет для получения жилья по договору социального найма, а также отношения, возникающие между нанимателем и наймодателем из этого договора, и т.д. Понятие "жилищные правоотношения" в указанной трактовке включает в себя как отношения, основанные на началах власти и подчинения, так и отношения, в которых субъекты равноправны, имущественно обособлены. Жилищные отношения, возникающие по поводу пользования жилым помещением, рассматривают как разновидность гражданских правоотношений. 

    3. Совокупность всех жилых помещений  независимо от форм собственности,  включая жилые дома, специализированные дома (общежития, гостиницы-приюты, дома маневренного фонда, жилые помещения из фондов жилья для временного поселения вынужденных переселенцев и лиц, признанных беженцами, жилые помещения из фонда жилья для временного поселения граждан, утративших жилье в результате обращения взыскания на находящееся в залоге у кредитора жилое помещение, приобретенное за счет кредита банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного юридическим лицом, специальные дома для одиноких престарелых, дома-интернаты для инвалидов, ветеранов и др.), квартиры, служебные жилые помещения, иные жилые помещения в других строениях, пригодные для проживания, образует жилищный фонд (ст. 1 Основ федеральной жилищной политики).

    В жилищный фонд не входят находящиеся в жилых домах нежилые помещения, предназначенные для торговых, бытовых и иных нужд непромышленного характера (ст. 4 ЖК).

    Жилищный  фонд неоднороден - он различается по субъектам права собственности, формам использования. В последние годы его структура изменилась кардинальным образом. В 2000 г. доля частного жилищного фонда составила более 63% по сравнению с 33% в 1990 г., а доля государственного и муниципального жилищного фонда сократилась с 67 до 34,8%. Значительная часть жилищного строительства осуществляется сейчас за счет средств частных лиц.

    В законодательстве, а также научной  литературе жилищные фонды классифицируются на виды по нескольким основаниям. Согласно ЖК жилищный фонд подразделяется на государственный, общественный, фонд жилищно-строительных кооперативов и индивидуальный. Данная классификация не согласуется с существующими в настоящее время формами собственности и нуждается в корректировке.

    В ст. 7 Основ федеральной жилищной политики выделен частный, государственный, муниципальный и общественный жилищный фонд. Приведенная классификация более соответствует закрепленным в Конституции РФ и ГК формам собственности. Однако, избрав критерий формы собственности, вряд ли следует выделять общественный жилищный фонд. Он входит в частный жилищный фонд. 

    К частному жилищному фонду относятся:

    1) фонд, находящийся в собственности  граждан: индивидуальные жилые  дома, приватизированные, построенные  и приобретенные квартиры и  дома, квартиры в домах жилищных  и жилищно-строительных кооперативов с полностью выплаченным паевым взносом, в домах товариществ индивидуальных владельцев квартир, квартиры и дома, приобретенные в собственность гражданами на иных основаниях, предусмотренных законодательством;

    2) фонд, находящийся в собственности  юридических лиц - частных собственников, построенный или приобретенный за счет их средств, в том числе за счет средств жилищных, жилищно-строительных кооперативов с не полностью выплаченным паевым взносом.

    В государственный жилищный фонд входят:

    1) ведомственный фонд, состоящий в государственной собственности Российской Федерации и находящийся в полном хозяйственном ведении государственных предприятий или оперативном управлении государственных учреждений, относящихся к федеральной государственной собственности;

    2) фонд, находящийся в собственности  субъектов Федерации, а также  ведомственный фонд, находящийся  в полном хозяйственном ведении  государственных предприятий или  оперативном управлении государственных  учреждений, относящихся к соответствующему  виду собственности.

    Существует  также муниципальный жилищный фонд - фонд, находящийся в собственности  района, города, входящих в них административно-территориальных  образований, в том числе в  городах Москве и Санкт-Петербурге, а также ведомственный фонд, находящийся в полном хозяйственном ведении муниципальных предприятий или оперативном управлении муниципальных учреждений.

    В зависимости от условий использования  жилищного фонда, находящегося в  государственной и муниципальной  собственности, можно выделить:

    а) жилищный фонд социального использования - совокупность всех жилых помещений, включая жилые дома, квартиры и иные жилые помещения, заселенных на условиях договора найма и предоставляемых в пределах нормы жилой площади, жилые помещения в коммунальных квартирах, специализированные дома и жилые помещения в них (ст. 12 Основ федеральной жилищной политики). Этот фонд формируется с обеспечением гласности из государственного и муниципального жилищных фондов местной администрацией, государственными и муниципальными предприятиями, учреждениями. Жилые помещения из данного фонда предоставляются по договорам социального найма;

    б) коммерческий жилищный фонд - совокупность жилых помещений, передаваемых в  пользование с целью получения  дохода (прибыли).

    Особую  категорию составляет специализированный жилищный фонд: служебные жилые дома и жилые помещения, предоставляемые на период определенной деятельности, а также предназначенные для временного поселения, в частности общежития и др. (ст. 7 ЖК). К специализированным относятся помещения маневренного фонда, предоставляемые обычно гражданам на время капитального ремонта занимаемых ими по договору социального найма жилых помещений (ст. 82 ЖК).

    В состав жилых помещений для временного поселения в настоящее время  включены также жилые помещения, предоставляемые перечисленным в ст. 108.1 ЖК категориям граждан: вынужденным переселенцам, беженцам; гражданам, утратившим жилье в результате обращения взыскания на жилое помещение, приобретенное за счет кредита банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, и заложенное в обеспечение возврата этого кредита или займа.

    Порядок и условия предоставления жилых  помещений из специализированного  жилищного фонда специфичны.

    К примеру, жилые помещения из фондов жилья для временного поселения  вынужденных переселенцев и лиц, признанных беженцами, предоставляются по договору социального найма в порядке очередности, устанавливаемой территориальным органом миграционной службы (ст. 11 Федерального закона от 19 февраля 1993 г. "О беженцах" <*>, ст. 11 Закона РФ от 19 февраля 1993 г. "О вынужденных переселенцах"). 

    Гражданин, проживающий в жилом помещении  из фонда жилья для временного поселения граждан, утративших жилье  в результате обращения взыскания  на жилое помещение, которое приобретено  за счет кредита банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, и заложено в обеспечение возврата кредита или целевого займа, не имеет права:

    1) приватизировать жилое помещение;

    2) осуществлять обмен и бронирование  жилого помещения;

    3) сдавать жилое помещение на основании договора поднайма или иного договора;

    4) осуществлять раздел занимаемого  жилого помещения;

    5) вселять временных жильцов (ст. 108.3 ЖК).

    ЖК  не предусматривает подобных ограничений  для оборота жилья, предоставляемого для временного поселения вынужденных переселенцев и беженцев. Однако они содержатся в специальном законодательстве. Жилое помещение из фонда жилья для временных переселенцев и беженцев не подлежит приватизации, обмену, бронированию, сдаче в поднаем, аренду или субаренду. Лицу, проживающему в указанном жилом помещении, запрещен раздел занимаемой им жилой площади и вселение временных жильцов без разрешения на то территориального органа миграционной службы (ст. 11 Закона "О вынужденных переселенцах", ст. 11 Закона "О беженцах").

    Таким образом, отнесение к тому или  иному виду жилищного фонда влияет на правовой режим жилого помещения, что, в свою очередь, отражается на условиях договора найма жилого помещения, правах и обязанностях сторон.

    Жилищный  фонд независимо от формы собственности подлежит государственному учету. Основной задачей государственного учета жилищного фонда является получение информации о местоположении, количественном и качественном составе, техническом состоянии, уровне благоустройства, стоимости объектов фонда и изменении этих показателей. Постановлением Правительства РФ от 13 октября 1997 г. N 1301 утверждено Положение о государственном учете жилищного фонда в Российской Федерации. 

    Государственный учет жилищного фонда в Российской Федерации включает в себя технический (оперативный), официальный статистический и бухгалтерский учет.

    Основу  государственного учета составляет технический учет, осуществляемый независимо от принадлежности жилищного фонда  по единой системе учета путем  технической инвентаризации и регистрации документов об обязанностях правообладателей по содержанию жилых строений и жилых помещений.

    Учет  домовладений, строений и жилых помещений (квартир) производится бюро технической  инвентаризации (БТИ) путем ведения  реестра жилищного фонда.

    Технический паспорт домовладения, строения и жилого помещения (квартиры) составляется при приемке жилых строений в эксплуатацию или при включении жилого помещения в жилищный фонд.

    Последующий технический учет производится путем  плановых инвентаризаций жилых строений и жилых помещений с периодичностью не реже одного раза в пять лет, а также по мере выявления изменений учетных показателей в процессе внеплановых обследований.

    БТИ заполняют и представляют формы  федерального государственного статистического  наблюдения за жилищным фондом в территориальные органы государственной статистики.

    Официальный статистический учет жилищного фонда  осуществляется Федеральной службой  государственной статистики и ее территориальными органами. Бухгалтерский  учет жилищного фонда производится в соответствии с Федеральным законом от 21 ноября 1996 г. "О бухгалтерском учете" и иными нормативными правовыми актами.