Сущность и необходимость жилищных строительных сбережений в финан-сировании жилья для граждан

     Для внедрения системы жилищных строительных сбережений в нашей стране в 2000 году был принят Закон «О жилищных строительных сбережениях в Республике Казахстан», предусматривающий правовые основы и регулирования отношений между субъектами системы жилищных строительных, сбережений, связанных с ее функционированием, а также условия, содержание им формы ее государственного стимулирования. Указанная система по большей части предназначена для категорий граждан, не имеющих средств для внесения первоначального взноса при получении ипотечных кредитов в банках второго уровня, но имеющих достаточно стабильный доход. Основное условие развития такой системы - привлечение новых вкладчиков, за счет которых выделяют деньги участникам, накопившим минимально необходимый объем вклада. Это позволяет создавать практически замкнутый цикл «долгосрочные сбережения – долгосрочные кредиты». Замкнутость финансовых потоков, в свою очередь, позволяет устанавливать относительно низкие, независимые от колебаний финансового рынка, процентные ставки, как по вкладам, так и по кредитам.

     Способность граждан приобретать жилье за счет своих и заемных средств позволяет делать жилье более доступным, что в существенной мере характеризует уровень развития общества. 
 

1.2 ПРАВОВЫЕ  ОСНОВЫ И РЕГУЛИРОВАНИЕ ОТНОШЕНИЙ

МЕЖДУ СУБЪЕКТАМИ СИСТЕМЫ ЖИЛИЩНЫХ СТРОИТЕЛЬНЫХ СБЕРЕЖЕНИЙ. 

     Нормативно-правовая база для создания жилищных сберегательных банков была сформирована в 2000 году. В целях развития долгосрочного финансирования жилищного строительства 7 декабря 2000 года был разработан и принят Закон Республики Казахстан «О жилищных строительных сбережениях в Республике Казахстан», предусматривающий правовые основы и регулирование отношений между субъектами системы жилищных строительных сбережений, связанных с ее функционированием, а также условия, содержание и формы ее государственного стимулирования.

     Система строительных сбережений согласно указанному Закону представляет собой замкнутую систему финансирования строительства жилья, основанную на привлечении средств физических и юридических лиц в банковские вклады и предоставлении ссуд вкладчикам за счет этих накоплений.

     Система строительных сбережений не требует наличия развитых финансовых рынков и ориентирована на слои населения с доходами ниже средних. Более того, жилищные строительные сбережения могут иметь место и при высокой инфляции, в отличие от традиционного ипотечного кредитования.

     Субъектами  системы жилищных строительных сбережений являются жилищные строительные сберегательные банки, вкладчики этих банков и государство, осуществляющее начисление и выплату премий по вкладам в жилищные строительные сбережения.

     Жилищные строительные сбережения вносятся и накапливаются только в жилищных строительных сберегательных банках в национальной валюте Республики Казахстан.

     Вкладчик вправе иметь несколько счетов по вкладу в жилищные строительные сбережения в каждом жилищном строительном сберегательном банке. При этом премия государства по выбору вкладчика начисляется только на один счет в одном жилищном строительном сберегательном банке.

     Минимальный размер договорной суммы должен быть не менее 500 МРП, установленных законом  о республиканском бюджете на соответствующий финансовый год.

     Минимально необходимый  размер накопленных денег должен быть не менее 50% от договорной суммы.

     Ставки вознаграждения по вкладу в жилищные строительные сбережения и за пользование жилищным займом устанавливается в момент заключения договора о жилищных строительных сбережениях и остаются постоянными в течение всего срока действия договора.

     При переходе вкладчика по собственной  инициативе из одной тарифной программы в другую размер ставки вознаграждения по вкладу может быть изменен на условиях, определенных жилищным строительным сберегательным банком в течение всего срока действия договора о жилищных строительных сбережениях.

     Размер  ставки вознаграждения по жилищному  займу не может быть выше размера  ставки вознаграждения по вкладу в  жилищные строительные сбережения более  чем на три процента годовых.

     Премии государства  и вознаграждения жилищного строительного  сберегательного банка направляются на увеличение основной суммы вклада в соответствии с настоящим Законом.

     Премии государства, поступившие на счет жилищного строительного  сберегательного банка, зачисляются  на счета вкладчиков - граждан Республики Казахстан.

     Жилищный, промежуточный жилищный и предварительный жилищный займы могут быть использованы вкладчиком только в целях проведения мероприятий по улучшению жилищных условий на территории Республики Казахстан, под которыми понимаются:

     1) строительство (включая приобретение  земельного участка), приобретение жилища, в том числе путем его обмена с целью улучшения;

     2) ремонт и модернизация жилища (включая приобретение строительных материалов, оплату подрядных работ);

     3) погашение обязательств, которые  появились в связи с мероприятиями по улучшению жилищных условий;

     4) внесение первоначального взноса  для получения ипотечного жилищного займа в банках и организациях, осуществляющих отдельные виды банковских операций.

     Вкладчик имеет  право на досрочное расторжение  договора о жилищных строительных сбережениях и получение вклада, начисленного на него вознаграждения жилищным строительным сберегательным банком. При этом вкладчик имеет право на получение премии государства при накоплении вклада более пяти лет на условиях, установленных договором о жилищных строительных сбережениях.

     Согласно Закону «О жилищных строительных сбережениях», жилищный строительный сберегательный банк - это банк, имеющий лицензию уполномоченного государственного органа по регулированию и надзору финансового рынка и финансовых организаций на осуществление деятельности.

     Жилищный  строительный сберегательный банк обязан участвовать в системе обязательного  гарантирования депозитов в соответствии с законодательством Республики Казахстан.

     Основными видами деятельности жилищных строительных сберегательных банков в соответствии с лицензией уполномоченного государственного органа по регулированию и надзору финансового рынка и финансовых организаций являются:

     1) прием вкладов (депозитов) в  жилищные строительные сбережения, открытие и ведение счетов вкладчиков;

     2) предоставление  вкладчикам жилищных, промежуточных  жилищных и предварительных жилищных займов на проведение мероприятий по улучшению жилищных условий.

     Жилищные строительные сберегательные банки вправе, кроме  основного вида деятельности, осуществлять участие в уставном капитале юридических лиц, являющихся частью инфраструктуры финансового рынка и (или) осуществляющих автоматизацию деятельности жилищного строительного сберегательного банка в порядке, установленном банковским законодательством Республики Казахстан, а также другие виды операций в соответствии с лицензией уполномоченного государственного органа по регулированию и надзору финансового рынка и финансовых организаций.

     Также жилищные строительные сберегательные банки вправе осуществлять дилерскую деятельность в соответствии с банковским законодательством Республики Казахстан.

     Согласно Закону «О жилищных строительных сбережениях в Республике Казахстан» договор о жилищных строительных сбережениях должен содержать:

     1) предмет договора;

     2) договорную сумму; 

     3) минимально необходимый размер  накопленных денег; 

     4) размеры ставки вознаграждения  по вкладу и ставки вознаграждения по займу;

     5) размер комиссионного сбора; 

     6) права и обязанности сторон;

     7) сроки выполнения обязательств  сторонами; 

     8) условия предоставления жилищного  займа; 

     9) условия изменения и порядок  расторжения договора;

     10) ответственность сторон;

     11) иные условия в соответствии  с законодательными актами Республики Казахстан.

     Договор о жилищных строительных сбережениях  может содержать и другие условия  по согласованию сторон, в том числе  по индексации вкладов в жилищные строительные сбережения и жилищных займов.

     В целях обеспечения  исполнения обязательств перед вкладчиками  по выдаче им договорной суммы или  суммы накопленных денег жилищный строительный сберегательный банк вправе привлекать заемные средства на финансовом рынке.

     Собственные средства и иные привлеченные средства жилищных строительных сберегательных банков используются ими для осуществления деятельности по жилищным строительным сбережениям, выполнения обязательств по возврату привлеченных средств, а также для предоставления жилищного, промежуточного жилищного и предварительного жилищного займов.

     При этом для предоставления предварительных  жилищных займов не могут использоваться жилищные строительные сбережения.

     Привлеченные жилищными  строительными сберегательными  банками деньги в первую очередь направляются на выплату договорных сумм в соответствии с производимым жилищными строительными сберегательными банками распределением денег среди вкладчиков на основании заключенных договоров о жилищных строительных сбережениях.

     Выплата вкладчику договорной суммы производится не ранее чем через три года после вступления в силу договора о жилищных строительных сбережениях при условии:

     1) соответствия суммы накопленных  денег принятым обязательствам  по договору о жилищных строительных  сбережениях; 

     2) достижения минимального значения оценочного показателя в порядке, рассчитываемом жилищным строительным сберегательным банком. При расчете оценочного показателя учитываются продолжительность и соблюдение условий накопления жилищных строительных сбережений;

     3) предоставления вкладчиком необходимого  обеспечения жилищного займа;

     4) подтверждения платежеспособности  заемщика погасить жилищный заем.

     При истечении срока  накопления и в случае ненакопления вкладчиком минимально необходимой суммы накопленных денег он имеет право на получение вклада, начисленного на него вознаграждения жилищного строительного сберегательного банка, а также премии государства при накоплении вклада более пяти лет либо на продолжение накопления в жилищном строительном сберегательном банке с начислением премии государства.

     Премия  государства начисляется до момента  подачи заявления на получение жилищного займа.

     Жилищные строительные сберегательные банки вправе предоставлять вкладчикам промежуточные жилищные и предварительные жилищные займы на условиях, оговоренных в отдельных договорах банковского займа.

     В целях предоставления предварительных жилищных займов могут  быть использованы долгосрочные бюджетные  кредиты по льготной ставке вознаграждения. Предварительные жилищные займы  за счет долгосрочных бюджетных кредитов могут предоставляться следующим категориям граждан:

     1) молодым семьям, имеющим детей;

     2) государственным служащим;

     3) работникам государственных учреждений, не являющимся государственными служащими;

     4) работникам государственных предприятий.

     Разница между ставкой вознаграждения по предварительному жилищному займу, предоставляемому категориям граждан, за счет долгосрочных бюджетных кредитов, и ставкой, по которой такие бюджетные кредиты предоставлены жилищному строительному сберегательному банку, не может быть более чем три процента годовых.