Сущность и необходимость жилищных строительных сбережений в финан-сировании жилья для граждан

     Также предусмотрено унифицированное  определение жилищного кредита и минимальные требования к нему, которые согласуются с международной практикой. Для целей расчета максимального риска на одного заемщика участника строительства недвижимости такие участники, как заказчик, долевые участники и гаранты долевых участников определяются как один заемщик.

     Кроме этого, предполагается пересмотр классификации  жилищных кредитов и размера формируемых по ним провизий, переоценка которых будет произведена в банках по итогам года с привлечением независимых оценщиков. Более того, при классификации заемщиков по жилищным займам предусмотрены дополнительные критерии определения устойчивости финансового состояния заемщика. Данные меры направлены на повышение точности оценки рисков банков второго уровня, связанных с изменением стоимости недвижимости.

     В целях оценки, изменения и мониторинга  рисков, связанных с предоставлением банками жилищных займов физическим лицам постановлением правления Агентства Республики Казахстан по регулированию и надзору финансового рынка и финансовых организаций от 30 сентября 2005 года утверждены изменения и дополнения в Инструкцию о требованиях к наличию систем управления рисками и внутреннего контроля, прописывающие критерии требований к системам управления рисками при осуществлении банками операций с недвижимостью.

     Исходя  из вышесказанного, а также учитывая темпы развития жилищного кредитования в республике и предлагаемые системы кредитования, включая программы АО «Жилищный строительный сберегательный банк Республики Казахстана», АО «Казахстанская ипотечная компания», систему ипотечного кредитования банков второго уровня и ипотечных компаний, данный вид кредитования остается перспективным и быстро развивающимся.

     Один из рисков жилищного кредитования — низкая платежеспособность заемщика. Зачастую люди берут кредит, действуя по принципу: главное ввязаться, а там «война план покажет». Такая тактика допустима в периоды высокого экономического роста, когда зарплаты растут адекватно росту стоимости недвижимости. Причем в краткосрочной перспективе. Но этой прямо пропорциональной зависимости не наблюдалось на нашем рынке изначально. И даже упрощенный расчет показывает высокую вероятность дефолта заемщика, переоценившего свои финансовые — настоящие и потенциальные — возможности. К примеру, жилье стоит 220 тысяч долларов. Средний суммарный заработок семьи — тысяча долларов. И если был сделан первоначальный 10-процентный взнос, то для того, чтобы погасить остаток (даже без процентов), оплачивая тысячу долларов в месяц (все, что заработано), понадобится почти 200 месяцев. Конечно, семья имеет перспективы повышения ее благосостояния. Однако этот потенциал роста доходов неадекватен рискам. Хотя бы потому, что, не видя динамики платежей, кредитной истории, банк изначально не может оценить возможности клиента. Поэтому не случайно эксперты в один голос говорят, что ипотека — замечательный рыночный продукт — рассчитана на обеспеченных людей.

     И это не приговор для людей, имеющих  невысокие, но стабильные доходы. Поэтому важно помнить, что в стране уже сложилась многоуровневая система решения квартирного вопроса — с учетом возможностей всех слоев населения. Людям с устойчивым семейным бюджетом менее одной тысячи долларов (в эквиваленте) рекомендована система жилищных строительных сбережений.

     Она, изначально ориентированная на средний  класс, учит правильно оценивать  свои возможности и своевременно отвечать по своим обязательствам. И эта способность и дисциплинированность очень хорошо проверяются на стадии накопления. Понятно, что для накопления требуемой суммы необходимо время: при классической схеме кредитования 50 х 50 человек накапливает сумму, равную будущему займу. И здесь речь идет о периоде от трех до 15 лет. Но система так построена, что позволяет корректировать соглашение о жилищных строительных сбережениях. То есть договорную сумму можно изменить по взаимному соглашению в сторону повышения или понижения в зависимости от сложившейся ситуации. После принятия изменений в закон о жилищных строительных сбережениях система стала еще более гибкой в вопросах накопления: отменено понятие графика накопления, и человек может сам определять, как, когда и какими долями ему вносить платежи, чтобы ускорить получение кредита.

     При этом, учитывая, что система предлагает кредиты по самым низким в стране ставкам: стоимость обслуживания в АО «Жилищный строительный сберегательный банк Казахстана», если сравнивать с реальными эффективными ставками банков, практически вдвое ниже ставок, действующих на рынке. То есть обслуживание кредита в сравнении с ипотекой обходится терпеливому заемщику значительно дешевле, проще для бюджета семьи, чем у получателя ипотеки. А значит, и рисков у заемщика АО «Жилищный строительный сберегательный банк Казахстана» меньше: во-первых, при прочих равных условиях сумма долга меньше, во-вторых, обслуживание дешевле. И вероятность дефолта заемщика АО «Жилищный строительный сберегательный банк Казахстана» меньше. Соответственно, риск ниже практически вдвое: ответственность-то разделена между банком и клиентом поровну. При этом третьей стороной договора является и государство, заинтересованное в том, чтобы люди смогли решить свои жилищные проблемы.

     Государство, стимулируя ответственность потенциального заемщика системы жилищных строительных сбережений, поддерживает его: во-первых, выплатой государственной премии, во-вторых, гарантируя его сбережения в накопительной фазе, в-третьих, налоговыми послаблениями. АО «Жилищный строительный сберегательный банк Казахстана» своей первостепенной задачей не ставит получение коммерческой прибыли, все его услуги в первую очередь ориентированы на потребности клиента. И все это вместе взятое является дополнительной гарантией устойчивости системы жилищных строительных сбережений.

     Есть  и один важный психологический момент. Решая свой квартирный вопрос, человек фактически сразу вносит за жилье собственными средствами половину суммы. А со своими, заработанными деньгами люди всегда обращаются ответственнее, осмотрительнее, чем с заемными.

     То  есть и система в целом, и клиент АО «Жилищный строительный сберегательный банк Казахстана», и сам банк имеют своего рода трехуровневую пересекающуюся систему «ремней безопасности», которая балансирует интересы и возможности всех участников системы. Поэтому и в нынешней ситуации АО «Жилищный строительный сберегательный банк Казахстана» ни на час не останавливал свою работу, не пересматривал ставки и не сталкивался с вопросами досрочного прекращения договоров и закрытия депозитов. Клиенты АО «Жилищный строительный сберегательный банк Казахстана» уверены в прочности, устойчивости и долговечности системы, ответственности за взятые обязательства и выполнимости поставленных задач.

     Как показывает мировая практика, одним  из эффективных путей снижения банковских рисков, особенно при данном кредитовании, является страховая защита. Страхование жилищных займов представляет преимущественные и выгодные условия как для заемщика, так и для банка. Это обуславливается расширением платежеспособности путем снижения размера первоначального взноса, что, безусловно, повышает доступность данного вида кредитования.

     Новые подходы к жилищному кредитованию, увеличение его объемов и рисков повышают роль системы гарантирования (страхования) жилищных кредитов в целях обеспечения надежной устойчивости данного рынка.

     В рамках Государственной Программы развития жилищного строительство в РК в 2008-2010 гг. предусмотрены меры по дальнейшему развитию системы гарантирования (страхования) жилищных кредитов: 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

3.2 ПЕРСПЕКТИВЫ  РАЗВИТИЯ СИСТЕМЫ ЖИЛИЩНЫХ 

СТРОИТЕЛЬНЫХ  СБЕРЕЖЕНИЙ В РЕСПУБЛИКЕ КАЗАХСТАН. 

     Одним из ключевым этапов развития жилищных кредитов в Казахстане явилась разработка Концепции долгосрочного финансирования жилищного строительства и развития системы ипотечного кредитования в Республике Казахстан, которая была одобрена Правительством страны в августе 2000 года.

     В соответствии с данной Концепцией одним  из приоритетных направлений жилищной политики было определено формирование системы строительных сбережений, которая способствует созданию условий для приобретения жилья в собственность на рынке и ориентирована на наименее экономически активную часть населения.

     Ключевая  роль во внедрении данных систем была отведена государству, чья поддержка в их развитии важна. Основная роль Правительства и Национального Банка Республики Казахстан в становлении системы строительных сбережений заключалась в создании законодательной базы и нормативного регулирования процесса с целью снижения финансовых рисков участников и повышения доступности жилья для граждан.

     20 августа 2007 года  была утверждена Государственная программа жилищного строительства в Республике Казахстан на 2008—2010 годы, в целях дальнейшего жилищного строительства и обеспечения доступности жилья широким слоям населения Республики Казахстан.

     Основными задачами программы является:

     - создание полноценного сбалансированного  рынка жилья, как со стороны предложения, так и со стороны спроса;

     - привлечение частных инвестиций  в жилищное строительство и  стимулирование государственно-частного партнерства;

     - стимулирование развития индивидуального жилищного строительства;

     - развитие инженерно-коммуникационной  инфраструктуры районов жилищной застройки;

     - совершенствование систем жилищных  строительных сбережений и гарантирования (страхования) жилищных кредитов

     Потребность затрат из бюджета составит:

     300,8 млрд. тенге, в том числе в  2008 году — 110,3 млрд. тенге, в  2009 году — 102,8 млрд. тенге, в  2010 году — 87,7 млрд. тенге, из  них: 

     бюджетное кредитование 136,8 млрд. тенге, в том  числе:

     АО  «Жилищный строительный сберегательный банк Казахстана» по ставке 1% годовых — 20 млрд. тенге;

     увеличение  уставного капитала АО «Жилищный строительный сберегательный банк Казахстана» на 6,3 млрд. тенге;

     Объем финансирования Программы на 2008—2010 годы будет уточняться в рамках прогнозных показателей республиканского бюджета на соответствующий финансовый год.

     В результате реализации Программы ожидаются  следующие результаты:

     - при ежегодном темпе роста  ввода в эксплуатацию жилых  домов за три года будет  построено около 26,1 млн. кв. метров общей площади жилья;

     - будет построено 2,1 млн. кв. метров  доступного жилья, в том числе  в 2008 году — 0,86 млн. кв. метров, в 2009 году — 0,73 млн. кв. метров, в 2010 году — 0,51 млн. кв. метров;

     - увеличится сбор налогов в  бюджет от строительной деятельности, в том числе налога на имущество, подоходного налога с работников строительной отрасли;

     - ожидается мультипликативный эффект  в смежных отраслях за счет  увеличения выпуска продукции промышленности строительных материалов, электротехнической, металлургической и химической промышленности, а также предметов обустройства нового жилья 

     К сильным сторонам Госпрограммы относятся стимулирование роста темпов жилищного строительства, создание условий, повышающих привлекательность жилищного строительства для инвестиций, установление минимальных параметров системы жилищных строительных сбережений, внедрение системы гарантирования ипотечных кредитов, выданных на покупку доступного жилья, возобновление строительства коммунального жилья и улучшение жилищных условий около 290 тыс. семей (прогноз).

     В целях реализации Программы государством будут созданы  условия для обеспечения граждан  жильем посредством строительства  недорогого и доступного жилья средней стоимости, не превышающей 56 515 тенге за один квадратный метр.

     Предварительные жилищные займы со ставкой вознаграждения не более 8% годовых за счет бюджетных кредитов будут предоставляться исключительно приоритетным категориям населения для приобретения доступного жилья в соответствии с правилами реализации доступного жилья, утверждаемыми Правительством Республики Казахстан.

     Вышеназванные меры принимаются государством для  скорости внедрения системы строительных сбережений, а именно, расширения платежеспособного спроса населения, решения жилищной проблемы посредством вложения денежных средств в указанную систему. Преимущества системы жилищных строительных сбережений заключаются в более низком, по сравнению с ипотекой, уровне процентных ставок, начислении вознаграждения по вкладам и выплате ежегодной премии от государства.

     В соответствии с действующим законодательством  Республики Казахстан участники системы строительных сбережений смогут приобрести жилье не ранее чем через три года после начала осуществления вкладов. Поэтому основной контингент участников жилищных строительных сбережений будет формировать платежеспособный спрос на рынке жилья уже после завершения Программы.