Сущность и необходимость жилищных строительных сбережений в финан-сировании жилья для граждан

     Жилищный, промежуточный жилищный и предварительный  жилищный займы обеспечиваются залогом недвижимого имущества, в том числе приобретаемого жилья, или другими способами обеспечения исполнения обязательства, определенными жилищным строительным сберегательным банком в соответствии с законодательством Республики Казахстан и внутренней кредитной политикой жилищного строительного сберегательного банка.

     В случае если минимально необходимый  размер накопленных денег составляет менее пятидесяти процентов от договорной суммы, обеспечением по жилищному займу может являться только недвижимость или вклад (депозит) в банке.

     Нормативно-правовая база регулирования отношений между  субъектами системы жилищных строительных сбережений также предусматривает  условия выплаты премий государства по вкладам в жилищные строительные сбережения

     Государство обеспечивает выплату премий государства  вкладчикам - гражданам Республики Казахстан.

     Вклады граждан  Республики Казахстан, не достигших восемнадцати лет, или внесенные на их имя другими лицами, также поощряются премией государства.

     Размер ежегодной  премии государства по вкладам в  жилищные строительные сбережения составляет двадцать процентов от суммы поощряемого вклада. Поощряемый премией государства вклад включает в себя сумму вклада в жилищные строительные сбережения и начисленное по нему вознаграждение жилищным строительным сберегательным банком.

     Премия государства  предоставляется ежегодно по итогам года на остаток вклада в жилищные строительные сбережения с учетом начисленного вознаграждения жилищного строительного сберегательного банка по состоянию на 1 января года, следующего за отчетным.

     Премия  государства в текущем году не начисляется на сумму вклада, поощренную в предыдущие годы.

     Поощряемая  премией государства сумма накопленных  денег не может превышать двести месячных расчетных показателей.

     Если  поощряемая премией государства  сумма накопленных денег превышает двести месячных расчетных показателей, то оставшаяся не поощренной сумма накопленных денег учитывается при начислении премии государства в следующем году.

     Деньги, необходимые  для выплаты премий государства, ежегодно предусматриваются в республиканском бюджете на соответствующий финансовый год.

     Также законодательная база предусматривает ограничения выплаты премии государства по вкладам в жилищные строительные сбережения

     Премия  государства подлежит возврату в  бюджет в случаях:

     1) нецелевого использования вкладчиком жилищного займа;

     2) осуществления жилищным строительным сберегательным банком выплат премии государства вкладчику с нарушением настоящего Закона и (или) договора о жилищных строительных сбережениях. При этом подлежит возврату сумма (часть суммы) премии государства, выплаченная жилищным строительным сберегательным банком с нарушениями;

     3) досрочного расторжения сторонами  договора о жилищных строительных сбережениях при сроке накопления вкладов в жилищном строительном сберегательном банке менее пяти лет;

     4) уступки прав вкладчиком по  договору о жилищных строительных сбережениях лицу, не являющемуся гражданином Республики Казахстан;

     5) обнаружения центральным уполномоченным  органом по исполнению бюджета выплаты премий государства одному вкладчику по двум и более счетам по вкладам в жилищные строительные сбережения в нескольких жилищных строительных сберегательных банках. При этом премия государства, начисленная в предыдущие годы, подлежит возврату в бюджет, за исключением премий, начисленных по одному из вкладов в жилищные строительные сбережения по выбору вкладчика.

     2. Премия государства  не подлежит возврату в бюджет  в случаях: 

     1) уступки прав вкладчиком по  договору о жилищных строительных  сбережениях или залога им  прав получения жилищных строительных  сбережений и (или) жилищного займа, промежуточного жилищного и предварительного жилищного займов другому лицу, являющемуся гражданином Республики Казахстан, с письменного разрешения жилищного строительного сберегательного банка;

     2) смерти или полной утраты трудоспособности  вкладчика; 

     3) когда вкладчик после заключения договора о жилищном строительном сбережении зарегистрирован в качестве безработного в порядке, установленном законодательством Республики Казахстан, и к моменту выплаты премии государства остается таковым в течение шести месяцев непрерывно;   
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

1.3 ЗАРУБЕЖНЫЙ ОПЫТ ФОРМИРОВАНИЯ ЖИЛИЩНЫХ

СТРОИТЕЛЬНЫХ СБЕРЕЖЕНИЙ. 

     Программа жилищных сбережений занимает особое место в системе жилищного процесса и играет важную роль во взаимоотношениях банка и клиента-получателя жилищного кредита. Суть строительных сбережений - предварительное накопление средств на счетах, открытых в строительных сберегательных кассах, и последующее предоставление долгосрочного кредита, направляемого исключительно на улучшение жилищных условий. Основной формой государственной поддержки в системе строительных сбережений является начисление ежегодных премий на вклады участников системы.

     Используемые  в Европе жилищные контрактные сбережения основываются на опыте Великобритании, применявшей разнообразные формы жилищного финансирования. Среди них контракты, содержащие обязательство со стороны гражданина накопить согласованную сумму за установленный период и обязательство финансовой организации предоставить кредит на заранее определенных условиях на покупку и реконструкцию жилья. Жилищные контрактные сбережения имели большой успех в послевоенной Европе. За последние 20 лет они были внедрены в ряде развитых и развивающихся стран: помимо Франции и Германии различные формы долгосрочных депозитов, основанных на их опыте, используются в Австрии, Испании, Тунисе, Марокко, Чили, Индонезии, Таиланде. Ряд стран Восточной Европы в ходе осуществления экономических реформ проявил интерес к жилищным контрактным сбережениям–инструментам и в той или иной степени использует их либо планирует это сделать Чехия, Словакия, Польша, Венгрия. В странах с формирующейся нестабильной экономикой жилищные контрактные сбережения призваны решить следующие проблемы:

     - отсутствие соответствующей информации  о заемщиках, позволяющей оценить и управлять кредитным риском;

     - отсутствие долгосрочных средств  для кредитования покупки жилья.

     Суть  жилищных контрактных сбережений заключается в договоре между гражданином и финансовым институтом относительно предоставления в будущем кредита в зависимости от успешного выполнения сберегательного контракта. Гражданин соглашается копить заранее определенную общую сумму. В конце накопительного периода он получает право на кредит в размере, который зависит от величины накоплений.

     Существуют  две главные разновидности модели жилищных контрактных сбережений: французская (Epargne-Logement, в дальнейшем - EL) и германская (Bauspar, в дальнейшем - Баушпар). Они имеют значительные различия в структуре и приоритетах. Представленные различия двух моделей жилищных накопительных вкладов позволяют нам в общем виде определить германскую систему как «закрытую», а французскую - как «открытую».

     Основу  «закрытой» германской программы образуют жилищные контрактные сбережения-депозиты, мобилизуемые специализированными организациями - стройсберкассами (Bausparkasse). Средства этих вкладов могут быть использованы только на цели предоставления кредитов участникам жилищных контрактных сбережений, причем в порядке особым образом организованной очереди. Формируется замкнутый цикл, изолированный от рынков капитала.

     В Германии действует наиболее известная  модель контрактных сбережений – строительные сберегательные кассы (Ваизраг). Они начали возникать еще в конце VIII столетия в шахтерских поселках по простому принципу: если для строительства одного дома требовалось 10 тысяч денежных единиц, а каждый желающий обзавестись собственным жильем мог сэкономить за год только тысячу, то, следовательно, он мог построить жилье лишь через 10 лет. В случае объединения сбережений десяти таких желающих один из них мог приобрести жилье уже через год, второй - через два и так далее. Таким образом, в выигрыше оказывались все участники системы. Постепенно данный принцип накопления кредитования трансформировался в современную систему жилищных строительных сбережений. После первой мировой войны Германия испытывала острый недостаток в жилье. Около 800 000 немецких семей в то время нуждались в обустройстве. Однако ни у людей, ни у государства не было средств на строительство. Поэтому в 1924 году в Германии была разработана система строительных сбережений и был создан первый строительно-сберегательный банк.

     Гражданин, желающий приобрести жилье, включается во взаимодействие со специализированной финансово-кредитной системой не в момент приобретения жилья, а значительно раньше, обычно за 2-10 лет до этого.

     Современные строительные сберегательные кассы - один из основных институтов инвестирования жилищной сферы в Германии. Сегодня строительство каждых трех из четырех единиц жилья финансируется с участием системы жилищных строительных сбережений.

     Баушпар-схемы  предлагают гражданам долгосрочные ипотечные кредиты по фиксированной на уровне ниже рыночной процентной ставке, основанные на добровольных сбережениях, осуществляемых на условиях начисления постоянного процента, пониженного по сравнению с рыночными ставками. Это замкнутая, самофинансируемая система, в которой большинство средств для кредитов поступает от сберегательных контрактов и которая предназначена для кредитования только бывших вкладчиков.

     Баушпар-контракты  предлагаются специализированными организациями – строительными сберегательными кассами (ассоциациями строителей и заемщиков). Это высоко организованные группы, финансирующие частное жилищное строительство.

     Среди этих специализированных кредиторов количество частных составляет 21, из них 3 принадлежат коммерческим банкам, государственных - 13, некоторые из которых находятся в собственности региональных центральных банков или Государственного банка. Фонды стройсберкасс формируются за счет сберегательных контрактов, денежного потока от активных операций (амортизации кредитов и процентов по ним) и других заемных средств, главным образом банковских депозитов. Основными направлениями инвестирования средств являются кредиты жилищных контрактных сбережений, промежуточные кредиты, правительственные ценные бумаги и банковские депозиты. В обобщенном виде 81процентов активов составляют кредиты жилищных кредитных сбережений, а в пассивах преобладают контракты жилищных контрактных сбережений - 73 процента.

     Немецкая  замкнутая модель жилищных контрактных стройсбережений имеет следующие преимущества:

     - финансирование не зависит от  рынка капитала;

     - процентная ставка по ссуде  устанавливается в самом начале  и является очень низкой, поэтому для вкладчика отсутствует риск из-за колебаний процентов;

     - размер выплат ссудодателя точно  устанавливается с самого начала;

     - процентная ставка по ссуде  в рамках немецкой системы  содействует тому, что размер  выплат и в периоды высоких  процентов остается вкладчикам по силам;

     - размер выплат ссудодателя точно  устанавливается с самого начала;

     - процентная ставка по ссуде  в рамках немецкой системы содействует тому, что размер выплат и в периоды высоких процентов остается вкладчикам по силам.

     Процентная  ставка по кредиту определяется сберегательной ставкой, действующей во время контракта, и маржей, регулируемой Министерством финансов. Эта ставка фиксируется на время контракта. С течением времени происходит корректировка процентов с учетом ситуации на финансовом рынке, поэтому одновременно могут сосуществовать контракты с различными процентными условиями, заключенными в разные годы. Благодаря наличию определенного времени между сбережениями и кредитом теоретически кредитная ставка может быть выше или ниже рыночной, существующей в момент получения вкладчиком права на кредит, по завершении минимального накопительного периода. На практике обычно процент по кредитам жилищных контрактных сбережений в конечном итоге оказывается на 4 процента ниже, чем по обычным ипотечным кредитам.