Сущность и необходимость жилищных строительных сбережений в финан-сировании жилья для граждан

     Французская программа была создана под влиянием уже существовавшей германской системы. Изначально закрытая, она в 70-е гг. постепенно модернизировалась в «открытую» систему, нацеленную на создание группы вкладчиков, которые хотели бы поместить сбережения в жилищные контрактные сбережения без использования своих прав на кредит, будучи заинтересованными в доходе от жилищных вкладов. «Свободные средства», собранные таким образом, могут быть использованы финансовыми организациями для ресурсного обеспечения других типов жилищных кредитов или для инвестирования в новый рынок ипотечных облигаций. Основное значение французской жилищной сберегательной системы в том, что она стимулирует долгосрочные накопления путем сильной сберегательной мотивации граждан. На эти ресурсы однозначно может рассчитывать жилищное строительство. В то же время был создан рынок ипотечных облигаций как один из инструментов обеспечения ипотеки долгосрочными средствами.

     Во  Франции кредитный мультипликатор был заменен процентным мультипликатором, применяемым по отношению к процентной сумме, полученной в течение накопительной фазы контракта. Устанавливалась зависимость между размером накопленных в конце срока контрактных сбережений и максимальной суммой кредита. Прежде чем предоставить кредит, производится сопоставление суммы кредита, срока кредитования и платежей по кредиту с общей суммой заработанных по сбережениям процентов с точки зрения соответствия требованиям процентного мультипликатора. Максимальная величина кредита должна быть такой, чтобы сумма процентных платежей по кредиту превышала сумму процентного дохода по сбережениям по РЕL-программе в 2,5 раза, а по СЕL-программе - в 1,5 раза.

     Отличительной чертой французской модели жилищных кредитных сбережений является отсутствие промежуточных кредитов, поскольку по действующим правилам заемщики имеют право немедленно получить кредит по окончании контрактного накопительного периода.

     Широкое распространение и значительный вклад жилищных сбережений в систему жилищного финансирования объясняются привлекательностью этой программы для различных категорий граждан, а не только для заинтересованных в приобретении и реконструкции жилья. Мы считаем, что это связано с тем, что PEL-контракты позволяют получить дополнительный «налоговый доход» от сбережений, то есть освобожденный от налогов доход, без оформления кредита. Кроме того, хотя гражданин может иметь только один жилищно-сберегательный счет, другой может быть открыт им сразу, как только первый закроется. Положительным моментом является и возможность передачи кредитных льгот близким родственникам.

     В настоящее время примерно каждый третий гражданин Франции имеет жилищный сберегательный контракт. Среди жилищно-сберегательных контрактов 28,3% нацелены на новое жилье, 44,9% - на покупку существующего жилья, 26,8% - на финансирование ремонта и реконструкцию жилья.

     В то же время эффективность данной формы финансирования жилья в значительной степени зависит от количества «хороших клиентов», которые не берут кредитов. Здесь существует определенная зависимость от ситуации на депозитном и кредитном рынках. Так, при относительно высокой ставке по накоплениям граждане интенсивно делают вклады на счета и накапливают максимально возможную сумму (максимальный размер накоплений является условием для получения дополнительной премии от правительства), но не берут кредиты в силу их высокой стоимости. Те вкладчики, которые открывали счета в период относительно низких процентных ставок, стараются в таких условиях закрыть счет и открыть другой по новым, более высоким ставкам или взять кредит сразу же при наступлении соответствующего права (учитывая сравнительно низкую кредитную ставку, ранее предусмотренную контрактом).

     Поскольку жилищные сбережения подвержены влиянию рыночной конъюнктуры и не могут в полном объеме обеспечить средствами жилищные кредиты, во Франции получили развитие альтернативные формы финансирования жилищных проектов и привлечения средств в сферу жилищного кредитования. В частности, был создан рынок ипотечных облигаций, обеспеченных недвижимостью, которые имеют высокую ликвидность. То есть система ипотечного жилищного кредитования начала функционировать по смешанной модели.

     В Австрии система в основном ориентирована  на создание большого фонда долгосрочных ресурсов для финансирования кредитов по ставке ниже рыночной и на длительный срок. В связи с этим субсидирование участников сбережений стоится таким образом, чтобы процент был выше, чем по другим сделкам, для компенсации потери ликвидности при долгосрочных накоплениях. Эта система является более дорогой для государства, но она обеспечивает направление средств субсидий в обеспечение жильем.

     В Великобритании еще с прошлого столетия успешно функционирует система строительных обществ. Механизм их работы немного похож на деятельность немецких, но для получения жилищного кредита не обязательно быть вкладчиком строительного общества. В последние годы в результате либерализации банковского законодательства Соединенного Королевства деятельность строительных обществ все больше пересекается с деятельностью коммерческих банков.

     Субсидирование, применяемое в странах Центральной  Европы, существенно отличается от Германии и Австрии. Проценты по альтернативным сберегательным инструментам в этих странах приблизительно такие же низкие, как и по баушпар-сбережениям, а также стоимость кредитов в банках сопоставима с ценой баушпар-кредитов, то есть требуется относительно небольшое субсидирование для привлечения людей в накопительную программу.

     В странах Центральной Европы проценты установлены, исходя из стандартных  условий Германии и Австрии: 3 процента по накоплениям и 6 процентов по кредитам. Однако поскольку альтернативные инструменты накоплений дают более высокий доход – 10-20 процентов, то требуется более высоким премиальный процент. С другой стороны, эффективная ставка по сбережениям соизмерима с рыночным процентом; потенциальная субсидия, выраженная во взятии кредита под 6 процентов, выглядит более привлекательной для участников. Фактически в таких странах, как Венгрия, где процент по депозитам составляет 15-18 процентов, очень заманчивым для всех

     Проанализировав основные жилищно-сберегательные модели, можно выделить следующие исходные принципы, которые применялись при формировании систем жилищных сбережений за рубежом.

     1. Обеспечение защиты интересов  как кредитора, так и должника  в жилищно-сберегательных отношениях. Выполнению этого условия служат страхование, специальные правительственные программы, процедура обращения взыскания на заложенное имущество и т.д.

     2. Создание условий доступности  жилищных кредитов рядовому потребителю. Для отдельных категорий населения разрабатываются льготные правила и нормы погашения жилищного кредита.

     3. Создание условий приоритетности в кредитной сфере для организаций, специализирующихся на жилищных сбережениях, так как именно за счет них формируется рынок жилья и происходит развитие других сегментов. Возможно объявление некоторых из них учреждениями, действующими при поддержке правительства: им предоставляются налоговые льготы и более свободные финансовые формы деятельности на рынке ценных бумаг.

     4. Активизация деятельности государства  в жилищных отношениях для контроля за деятельностью организаций, осуществляющих ипотечное кредитование. Государство может проводить льготную налоговую политику в этой области, разрабатывать и реализовывать специальные программы, образовывать необходимые государственные органы.

2. АО «ЖИЛИЩНЫЙ СТРОИТЕЛЬНЫЙ СБЕРЕГАТЕЛЬНЫЙ БАНК КАЗАХСТАНА» - РЕАЛИЗАЦИЯ СИСТЕМЫ ЖИЛИЩНЫХ СТРОИТЕЛЬНЫХ СБЕРЕЖЕНИЙ В РЕСПУБЛИКЕ КАЗАХСТАН.

2.1 ОСОБЕННОСТИ  ФУНКЦИОНИРОВАНИЯ АО «ЖИЛИЩНЫЙ

СТРОИТЕЛЬНЫЙ СБЕРЕГАТЕЛЬНЫЙ БАНК КАЗАХСТАНА».

 ХАРАКТЕРИСТИКА БАНКА И ЕГО ДЕЯТЕЛЬНОСТИ

ЗА ПЕРИОД 2006-2007 ГГ. 
 

     Начало внедрению системы жилищных строительных сбережений в Казахстане положил Закон Республики Казахстан «О жилищных строительных сбережениях в Республике Казахстан» от 7 декабря 2000 года.

     А в 2003 году на основании постановления  Правительства Республики Казахстан от 16 апреля 2003 года № 364 «О создании жилищного строительного сберегательного банка» в целях совершенствования и повышения эффективности долгосрочного финансирования жилищного строительства и развития системы ипотечного кредитования было создано Акционерное общество «Жилищный строительный сберегательный банк Казахстана». Учредителем и Акционером Банка является Правительство Республики Казахстан в лице Комитета государственного имущества и приватизации Министерства финансов Республики Казахстан.

     В конце сентября 2003 года Банк начал работать с населением по заключению договоров о жилищных строительных сбережениях, попутно создавая и развивая свою инфраструктуру и региональную сеть. Так, в 2004 году были открыты Центральный филиал в городе Астана и 4 своих представительства в городах Актобе, Костанай, Усть-Каменогорск и Тараза, а уже в 2005 году АО «Жилищный строительный сберегательный банк Казахстана» приступил к работе по открытию своих филиалов во всех областных центрах Республики Казахстан. На сегодняшний день филиалы Банка, работают во всех областных центрах, а также в городах Астана и Семей.

     В апреле 2005 года АО «Жилищный строительный сберегательный банк Казахстана» выдал свой первый заем – промежуточный жилищный заем, основным условием выдачи которого является досрочное накопление или единовременное внесение вкладчиком 50% от договорной суммы на счете жилищных строительных сбережений в Банке. По итогам 2005 года было предоставлено более 100 таких займов на общую сумму порядка 230 млн. тенге, тогда как сегодня количество и объем выданных промежуточных жилищных займов уже превысили 5 тысяч и 16 млрд. тенге соответственно.

     Наряду  с выдачей первых займов АО «Жилищный строительный сберегательный банк Казахстана» в 2005 году продолжил работу по развитию каналов продвижения своих продуктов и принял решение создать собственную сеть агентов-физических лиц (внештатных агентов), которые привлекали бы в Банк клиентов и получали бы за это комиссионное вознаграждение. Доля договоров о жилищных строительных сбережениях с вкладчиками, привлеченными внештатными агентами АО «Жилищный строительный сберегательный банк Казахстана», на сегодняшний день составляет более 30% от их общего количества и с каждым годом эта доля только растет.

     АО  «Жилищный строительный сберегательный банк Казахстана» является членом АО «Казахстанская фондовая биржа» по категориям «В», «К» и «Р» с правом участия в торгах иностранной валютой, государственными и негосударственными эмиссионными ценными бумагами включенными в список Биржи, а также ценными бумагами Международных финансовых организаций.

     2006 год был также ознаменован  рядом значимых событий в жизни  АО «Жилищный строительный сберегательный банк Казахстана» и его клиентов. Наиболее главным из них стала выдача Банком в октябре 2006 года первых жилищных займов своим вкладчикам – это была маленькая победа АО «Жилищный строительный сберегательный банк Казахстана» и его вкладчиков. Начался новый этап в развитии системы жилищных строительных сбережений в Казахстане. Кроме того, 2006 год положил начало партнерским отношениям с АО «Народный Банк Казахстана», предоставив возможность клиентам Банка перечислять взносы на счет жилищных строительных сбережений и погашать займы, использую широкую банкоматную сеть Народного Банка. Данное сотрудничество постоянно расширяется и в скором времени участники системы жилищных строительных сбережений смогут заключать и договора о жилищных строительных сбережениях через подразделения Народного Банка.

     В мае 2006 года было подписано Агентское  Соглашение между АО «Жилищный строительный сберегательный банк Казахстана» и АО «Казпочта». В рамках Соглашения АО «Казпочта» оказывает агентские услуги по заключению договоров от лица АО «Жилищный строительный сберегательный банк Казахстана» в областных филиалах и районных узлах почтовой связи. Основная задача сотрудничества заключается в предоставлении населению максимально удобных условий по заключению договоров по системе жилищных строительных сбережений.

     В декабре 2006 года состоялась выдача первых жилищных займов клиентам банка, заключивших Договора о жилищных строительных сбережениях и накопивших 50% от суммы, необходимой на улучшение жилищных условий.

     Основная  привлекательность займов АО «Жилстройсбербанк  Казахстана» – это гарантирование низкой ставки вознаграждения в течение всего срока, на который предоставляется заем. Банк функционирует вне рынка ссудного капитала и, соответственно, в относительной независимости процентной политики банка от конъюнктуры ставок вознаграждения финансового вознаграждения финансового рынка. Это позволяет банку предоставлять кредиты по низким процентным ставкам, выплачивая по сберегательным вкладам также невысокие проценты. Наличие целенаправленной системы финансирования мероприятий по улучшению жилищных условий влечет за собой последовательное развитие жилищного сектора Республики Казахстан.