Управление муниципальной собственностью

• порядок формирования двух видов государственной собственности - федеральной и субъектов Федерации;
• взаимоотношения двух уровней власти по поводу государственной собственности (необходимо определиться с правовой природой совместной собственности, появившейся в результате договорного разграничения государственной собственности);
• понятие управления муниципальной собственностью;
• порядок управления федеральной собственностью;
• основные принципы управления государственной собственностью субъектов РФ и муниципальной собственностью;
• категории объектов муниципальной собственности и их правовые режимы;
• органы, управляющие собственностью, и размежевание их компетенции.

 

3.2. Совершенствование управления муниципальной собственностью  
г. Ижевска

 

В настоящее время в  г. Ижевске установлен единый порядок  сдачи, учета и оформления права  аренды имущества, находящегося в муниципальной  собственности, обязательный для всех юридических и физических лиц, который распространяется на следующие объекты:

• здания, строения и нежилые помещения в жилых домах, находящихся в муниципальной собственности, в том числе здания и строения, ранее переданные на баланс другим юридическим лицам;
• здания и строения, построенные за счет пяти-семипроцентных отчислений на строительство объектов культурно-бытового назначения, независимо от ведомственного подчинения балансодержателя;
• встроенно-пристроенные помещения, предназначенные для удовлетворения социальных потребностей населения (в том числе по услугам торговли, общественного питания, бытового обслуживания), независимо от ведомственного подчинения балансодержателя.

Получение права аренды реализуется  проведением коммерческих конкурсов или целевым назначением. Право сдачи в аренду нежилых помещений в нежилых домах осуществляется на основании решения городского Комитета по управлению имуществом. При сдаче в аренду нежилых помещений, меняющих свое функциональное назначение, решение Комитета принимается на основании решения комиссии по перепрофилированию предприятий торговли, общественного питания, бытового обслуживания и иных объектов, образующих инфраструктуру города и Администрации г.Ижевска. В случаях сдачи в аренду отдельно стоящих зданий, строений - на основании постановления Главы местного самоуправления - мэра г.Ижевска.

При заключении договора аренды определяется:

• форма технического обслуживания арендуемого помещения и прилегающей территории (выполнение этих работ силами и средствами арендатора, балансодержателя или стороннего подрядчика по соответствующему договору на обслуживание);
• порядок сдачи нежилых зданий (помещений) в субаренду. Арендная плата, определяемая по договору субаренды, не должна превышать плату, установленную договором аренды;
• пеня за несвоевременное внесение арендной платы взимается в размере 0,5% от суммы невнесенного платежа за каждый день просрочки и взыскивается в бюджет;

 

 

Рис.5. Методика определения  величины арендной платы, применяемая  
в Удмуртской Республике

• размер арендной платы за нежилые здания (помещения) определяется исходя из восстановительной (балансовой) стоимости зданий (помещений), амортизационных отчислений, налога на добавленную стоимость;
• уровень инфляции учитывается путем корректировки размеров арендной платы с применением коэффициента, учитывающего удорожание основных фондов.

Базой для оценки стоимости  зданий (помещений) является восстановительная (балансовая) стоимость здания, определенная в соответствии с постановлениями Правительства Российской Федерации и последующими нормативными актами по переоценке основных средств.

Здания, находящиеся  в состоянии, пригодном для использования  по основному назначению, независимо от фактического срока службы, оцениваются в размере не менее 30% восстановительной (балансовой) стоимости.

Годовая арендная плата за нежилые здания (помещения) (рис.5) рассчитывается по формуле:

             С_ВОС.И         Ам

А_ПЛ = (--------- х Ен х Кк х Ктер + -------- ) х S_АР х Куд х НДС (16)

              S_ОБЩ      S_ОБЩ

где А_ПЛ – годовая арендная плата за нежилое здание (помещение), р.;

С_ВОС.И – восстановительная (балансовая) стоимость здания за минусом износа на дату заключения договора аренды, р.;

S_ОБЩ – общая площадь здания (помещения), кв.м.;

Е_Н – нормативный коэффициент эффективности капитальных вложений;

К_К – коэффициент минимальной комфортности, принимается равным единице. При размещении объекта в подвале коэффициент комфортности снижается на 0,25, в полуподвальном помещении – на 0,12, а при отсутствии в здании (помещении) водоснабжения, канализации, отопления, электроснабжения – на 0,1, за каждый отсутствующий элемент обустройства при их потребности;

К_ТЕР – коэффициент территориальной зоны, устанавливаемый Госкомитетом Удмуртской Республики по собственности;

А_М – сумма годовой амортизации, р.;

S_АР – общая площадь нежилого здания (помещения), сдаваемого в аренду, кв.м.;

К_УД – коэффициент, учитывающий текущее удорожание основных фондов;

НДС – коэффициент, учитывающий налог на добавленную  стоимость.

Годовая амортизация  здания (помещения) независимо от фактического срока его службы определяется по формуле:

             Nам

Ам = Свос х ---------        (17)

100         

где С_ВОС – восстановительная (балансовая) стоимость здания, р.;

N_АМ – норма амортизационных отчислений на полное восстановление здания, определяемая в соответствии с нормативными документами в Российской Федерации.

В случае значительных отклонений стоимости одного квадратного  метра сдаваемого в аренду помещения, рассчитанного по восстановительной (балансовой) стоимости здания, от рыночной стоимости, расчет арендной платы производится по иной методике, утверждаемой Госкомитетом Удмуртской Республики по собственности или соответствующим органом государственной власти административной территориальной единицы Удмуртской Республики в случае делегирования последнему соответствующих полномочий.

С учетом изменения  коэффициента, учитывающего текущее  удорожание основных фондов включенного в расчет размера арендной платы, регулярно не реже одного раза в полугодие корректируются платежи  за аренду нежилых помещений, что предусматривается в договоре аренды.

Величина коэффициента, учитывающего удорожание основных фондов, определяется отношением фактического средневзвешенного индекса удорожания затрат в строительстве к ценам 1984 г., рассчитанного Управлением государственной вневедомственной экспертизы проектов при Госстрое Удмуртской Республики на дату заключения договора аренды, к фактическому средневзвешенному индексу удорожания затрат в строительстве на дату проведения последней переоценки основных фондов, учтенного при определении восстановительной стоимости зданий.

При расчете  арендной платы учитывается средневзвешенный индекс удорожания затрат в строительстве по отраслям народного хозяйства к ценам 1984 г., рассчитанный Управлением государственной вневедомственной экспертизы проектов при Госстрое Удмуртской Республики. Капитальный ремонт нежилых зданий (сооружений) осуществляется в соответствии с договором аренды на его проведение и в состав арендной платы не включается.

Плата за землю, другие налоги, коммунальные услуги, а также эксплуатационные расходы в состав арендной платы не включаются и возмещаются арендатором балансодержателю по отдельному договору.

При расчете  арендной платы за нежилые здания и расположенные в них помещения, являющиеся памятниками истории и культуры, и находящиеся под охраной государства, учитывается историко-культурная ценность здания-памятника, сложность его архитектурного оформления и степень износа. Для оценки памятников истории и культуры Министерством культуры Удмуртской Республики создается экспертная комиссия с привлечением специалистов по указанным вопросам.

Сверх арендной платы в г. Ижевске арендаторы оплачивают коммунальные услуги (отопление, капитальный ремонт, вывоз твердобытовых отходов, горячая и холодная вода), которые должны быть учтены в расчетах при сравнении с другими методиками формирования арендной платы.

Для сравнения, размер арендной платы за пользование  находящимся в муниципальной собственности недвижимым имуществом, расположенным на территории Кировской области, определяется исходя из утвержденных в установленном порядке величин:

• минимальной ставки годовой арендной платы за один квадратный метр общей нежилой площади;
• базового размера стоимости нового строительства одного квадратного метра (нежилого помещения).

Величина годовой арендной платы (Приложение 1) рассчитывается по формуле:

Ап= (С_Б х Киз х Км х Кт х Кр х Кd х Кнж х Ккс) х S : 10,  (18)

где С_Б – базовая величина стоимости строительства одного кв. м. нового жилья, р./кв.м.;

К_ИЗ – коэффициент износа;

К_М – коэффициент вида строительных материалов;

К_Т – коэффициент типа зданий;

К_Р – коэффициент территориально-экономической зоны;

Кd – коэффициент вида деятельности;

К_НЖ – коэффициент качества нежилого здания;

S – площадь, кв.м.;

К_КС – коэффициент конкурсного спроса.

Базовая величина стоимости строительства одного кв.метра нового жилья (Сб) устанавливается  и ежегодно изменяется в соответствии с официальными данными Кировского областного комитета государственной  статистики при отсутствии официальной информации по решению органов исполнительной власти Кировской области.

Коэффициент износа здания (сооружения) (К_ИЗ) устанавливается по данным органов технической инвентаризации. При отсутствии данных износ определяется на основании норм амортизации. При этом коэффициент износа объекта недвижимости, находящегося в состоянии, пригодном для использования по основному назначению, не может быть установлен менее 0,1.

Значение коэффициента вида строительных материалов (К_М) устанавливается в зависимости от вида строительных материалов основных конструктивных элементов здания (сооружения).

Значение коэффициента типа здания (К_Т) устанавливается в зависимости от указанного в технической документации назначении здания.

Значение коэффициента территориально-экономической зоны К_Р устанавливается с учётом удалённости объекта недвижимости от центра города и перспективы социально-экономического развития данного района (табл.4).

Арендная плата  за нежилые помещения г. Москвы устанавливается  в соответствии с Положением «О порядке определения годовой арендной платы за нежилые помещения (здания, сооружения), утвержденным Постановлением Правительства г. Москвы.

Размер годовой  арендной платы за нежилые помещения (Приложение 2) определяется по следующей  формуле:

Ап = (Сс х Киз  х Км х Кт х Кр х Кd х Кнж х S) : 10,   (19)

где Сс – расчетная  стоимость строительства за один кв.м.;

Киз – коэффициент  износа;

Км – коэффициент  качества строительного материала;

Кт – коэффициент  типа строения;

Кd – коэффициент вида деятельности;

Кр – коэффициент, учитывающий территориальную зону расположения арендуемого здания (помещения);

Кнж – коэффициент  качества нежилого помещения.

Киз рассчитывается по формуле:

Киз = (100% - % износа) : 100%      (20)

Км равен 1,5 (кирпич); 0,8 (дерево, кирпич); 0,6 (дерево); 1,0 (железобетон  и прочее).

Кт равен 0,3 (производственное или складское неотапливаемое помещение); 0,5 (производственное или складское отапливаемое); 1,0 (прочее).

Кз – определяется путем деления ставки земельного налога зоны, в которой расположено арендуемое здание (помещение), на ставку земельного налога последней оценочной зоны.

Кнж рассчитывается по формуле:

Кнж = К₁ + К₂ + К₃ + К₄ + К₅ + К₆,      (21)

где коэффициенты К₁ – К₆ могут иметь следующие значения:

К₁ (размещение помещения) равен 0,54 (в отдельно стоящем строении); 0,49 (в надземной встроенно-пристроенной части строения); 0,26 (в чердачном помещении (мансарде)); 0,22 (в полуподвальном помещении); 0,19 (в подвальном помещении);

К₂ (степень технического обустройства помещения) равен 0,27 (при наличии водопровода, канализации, горячей воды, центрального отопления); 0,16 (при наличии водопровода, канализации, центрального отопления); 0,10 (при наличии водопровода, канализации);

К₃ (использование прилегающих территорий) равен 0,27 (при наличии огороженной прилегающей территории); 0,16 (при наличии неогороженной прилегающей территории); 0,01 (при отсутствии возможности использовать прилегающую территорию;

К₄ (высота потолков в помещении (средняя величина по арендуемым помещениям) равен 0,07 (при высоте потолков свыше 3,0 м); 0,04 (при высоте потолков от 2,6 до 3,0 м); 0,02 (при высоте потолков менее 2,6 м);

К₅ (удобство коммерческого использования) равен 0,54 (при расположении от станции метро в радиусе 200 м); 0,0 (при удаленности от станции метро более 200 м);

К₆ (при выходе на общегородские магистрали равен) 0,45 (при К₅ = 0,0); 0,19 (при выходе на прочие транспортные магистрали, а также при К₅ = 0,54).

Постановлением  Правительства Москвы определены и  значения коэффициента вида деятельности (Кd), используемые при расчетах стоимости и размера арендной платы за нежилые помещения (здания).

В настоящее  время в сфере аренды государственной  и муниципальной собственности существуют различные подходы к определению арендной платы за пользование нежилыми помещениями. Сравнительная характеристика методик формирования арендной платы приведена в табл.7.